Thuế bán nhà đất là 20% tiền lời: Người dân được lợi hay thiệt hại?

Theo đó, Điều 15 Dự thảo Luật quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

a) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

b) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

c) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

d) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.

Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Trong đó, nhiều người thắc mắc việc đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên tiền lời thì người dân sẽ được hưởng lợi nhiều hơn hay bị thiệt hại?

Nhằm giúp mọi người sáng tỏ về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP.HCM) có một số phân tích như sau:

Thứ nhất, cái lợi dễ dàng nhìn thấy nhất cho người dân là nếu bán nhà đất bị lỗ (giá bán thấp hơn giá mua và các chi phí hợp lý) hoặc hòa vốn thì sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định hiện nay thì trong trường hợp bán nhà đất bị lỗ, hòa vốn vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá bán (ví dụ giá mua và các chi phí hợp lý khi mua căn nhà của ông A là 5,2 tỷ đồng; tuy nhiên, vì gia đình cần tiền gấp để chữa bệnh ông A phải bán căn nhà đó với giá 5 tỷ đồng thì ông A vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là 100 triệu đồng).

Thứ hai, ví dụ trường hợp giá mua và các chi phí hợp lý khi mua căn nhà của ông B là 4,7 tỷ đồng; ông B bán căn nhà đó với giá 5 tỷ đồng thì tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 60 triệu đồng (20% x 300 triệu đồng tiền lời); ông B lợi được 40 triệu đồng tiền thuế thu nhập so với cách tính thuế hiện nay (cách tính thuế hiện nay là 2% x 5 tỷ đồng = 100 triệu đồng).

Tuy nhiên, nếu ông B bán căn nhà đó với giá 5,7 tỷ đồng thì tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 200 triệu đồng (20% x 1 tỷ đồng tiền lời); số tiền thuế ông B đóng cao hơn với cách tính thuế hiện nay là 86 triệu đồng (cách tính thuế hiện nay là 2% x 5,7 tỷ đồng = 114 triệu đồng).

Như vậy, có thể thấy đối với trường hợp người dân bán nhà đất có lời thì tùy vào trường hợp cụ thể sẽ xác định được cách tính thuế mới theo đề xuất của Dự thảo Luật là đỡ tốn tiền thuế hay phải đóng tiền thuế nhiều hơn.

Tuy nhiên, xét về tổng thể thì cách tính thuế mới theo đề xuất của Dự thảo Luật mang tính hài hòa lợi ích giữa người dân và Nhà nước hơn (người dân lỗ thì không phải đóng thuế; người dân lời càng nhiều thì số tiền đóng vào ngân sách sẽ nhiều hơn).

Lưu ý: Ngoài ra, Dự thảo Luật cũng bổ sung cơ chế xử lý nếu người dân không chứng minh được giá mua và chi phí thì sẽ áp dụng biểu thuế theo thời gian nắm giữ từ 10% xuống 2%. Điều này nhằm khuyến khích người dân giữ bất động sản lâu dài, hạn chế tình trạng đầu cơ lướt sóng gây bất ổn cho thị trường bất động sản, giảm áp lực kê khai đối với người dân không lưu giữ đủ chứng từ.