Thắc mắc về chuyển nhượng đất đai khi sổ đứng tên người khác

Luật sư cho hỏi, sau khi đổi sổ tôi có được quyền chuyển nhượng lại thửa đất cho bên thứ 3 không? Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

congtienbtv@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đó để chuyển nhượng đất theo đúng quy định pháp luật thì bên bán bắt buộc phải có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định trên và phải lập thành hợp đồng có công chứng.

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

"1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.”

Như vậy, theo quy định về thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người được ghi thông tin là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, nếu người chủ ủy quyền cho bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có văn bản thể hiện sự ủy quyền giữa hai bên.

Do đó, phải căn cứ vào Hợp đồng ủy quyền hiện tại để biết quyền hạn của bạn được quy định đến đâu. Nếu việc ủy quyền chỉ quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất, thì không có quyền định đoạt khi bán tài sản cho bên thứ 3.