Rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Luật sư cho hỏi tôi phải làm gì để được sang tên sổ đỏ? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

catdn78@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN

Hiện nay, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn luôn có những sự rủi ro. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, pháp luật cũng quy định nhất định về vấn đề này.

Thứ nhất, việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng

Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, đối với căn nhà đã mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng thì gia đình bạn và bên bán ngôi nhà thực hiện việc mua bán này.

Thứ hai, các thủ tục cần làm liên quan đến mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Gia đình bạn và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cho bên mua.

Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

Thứ ba: Nếu 2 phương án trên không thực hiện được thì bạn đề nghị hòa giải và khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.