Phân loại chung cư cao tầng - Bất cập và giải pháp

Chung cư cao cấp Mulberry Lane, Hà Nội.

Nhiều dự án quảng cáo các kiểu về “căn hộ cao cấp”, với những tiêu chí và cách trình bày rất khác nhau, trong khi đưa vào sử dụng gây nhiều bất cập xung đột, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt có nhiều trường hợp cơ quan quản lý phải tham gia xử lý vụ việc, cuối cùng vẫn không thể giải quyết rõ một cách rốt ráo. Chính vì vậy, rất cần một nghiên cứu và đề xuất tiêu chí đánh giá phân loại căn hộ chung cư làm rõ các vấn đề chất lượng thực sự của các loại căn hộ theo các dạng phân loại và mục tiêu áp dụng? Đây là mối quan tâm chung của xã hội đòi hỏi những người làm chuyên môn phải lên tiếng.

Còn nhiều khoảng cách giữa khái niệm và thực tiễn

Về mặt khái niệm, định nghĩa chung cư tại Việt Nam theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 chỉ rõ, chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình. Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư. Trong đó, chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng (lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo nên một cộng đồng dân cư.

Căn hộ chung cư là tập hợp không gian ở nhằm đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt của một gia đình, của người độc thân hoặc một nhóm người cùng chung sống. Theo quan niệm này, căn hộ đương nhiên là một chỉnh thể không gian khép kín, bao gồm các phòng ở (phòng ngủ), phòng sinh hoạt chung, phòng tiếp khách, phòng làm việc, phòng ăn, bếp, vệ sinh và các loại không gian phụ trợ khác, tạo nên cơ cấu không gian căn hộ, tùy theo các cách tổ chức mà phân định các thành phần chính-phụ, ngày-đêm, động-tĩnh, đóng-mở… và phân khu chức năng. Ở nước ta trong giai đoạn những năm 70-80 thường sử dụng khái niệm “căn hộ khép kín” bởi vào thời kỳ bao cấp nhiều gia đình phải dùng chung một căn hộ hoặc trong các nhà tập thể ngoài phòng ở riêng khu bếp và khu vệ sinh thường dùng chung. Đến nay, từ những chuyển biến trong thiết kế và sử dụng nên trong khái niệm căn hộ chung cư hiện nay không cần thêm tính từ “khép kín” nữa.

Việc phân hạng chung cư được tính theo 3 mức:

Hạng 1: Hạng đặc biệt có chất lượng sử dụng cao nhất. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.

Hạng 2: Hạng có chất lượng sử dụng cao. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.

Hạng 3: Hạng có chất lượng sử dụng trung bình. Đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Về cơ bản, việc phân hạng như trên dựa trên hệ thống các tiêu chí đồng bộ bao gồm:

- Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, quy hoạch, trong đó gồm các tiêu chí vị trí, cảnh quan, môi trường. Thiết kế kiến trúc gồm các tiêu chí cơ cấu của căn hộ, diện tích căn hộ.

- Thông gió chiếu sáng cho căn hộ, trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ, cầu thang, cầu thang bộ, thang máy, chỗ để xe.

- Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở: Bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm các tiêu chí về hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng chống cháy nổ, hệ thống thu gom và xử lý rác. Bên cạnh đó, hạ tầng xã hội là hệ thống các công trình hạ tầng xã hội.

- Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện bao gồm vật tư - vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện. Các trang thiết bị gắn liền với nhà.

- Các yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng bao gồm bảo vệ an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, quản lý vận hành.

Đánh giá chung, việc phân loại căn hộ chung cư ở nước ta hiện nay trong các văn bản pháp quy về nhà ở mới chỉ dừng lại phân loại căn hộ theo diện tích, theo số phòng ở, theo thành phần không gian chức năng… chưa có phân cấp theo chất lượng và tiện nghi sử dụng. Trong dự thảo “Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công vụ” cũng mới chỉ quy định căn hộ ứng với cấp bậc công chức theo diện tích và theo tiêu chuẩn đồ đạc thiết bị. Việc tiêu chí phân loại còn chung chung, chưa đáp ứng các yêu cầu thực tiễn gây nên nhiều cách hiểu và vận dụng khác nhau trong từng trường hợp và với mỗi chủ đầu tư. Trong khi đó, cấp độ phân loại của nhà chung cư lại ảnh hưởng mạnh mẽ đến mức độ tiện nghi - an toàn, chất lượng công trình, phân định sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư và đặc biệt là chi phí chi trả hàng tháng của người sử dụng.

Thời gian qua, như báo chí đã phản ánh nhiều, đối với riêng phân khúc nhà ở thương mại có hiện tượng nhiều quảng cáo về các kiểu “căn hộ cao cấp”, với những tiêu chí và cách trình bày rất khác nhau, trong khi đưa vào sử dụng thì gây nhiều bất cập, nhiều xung đột, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt có nhiều trường hợp cơ quan quản lý pháp luật phải tham gia xử lý vụ việc, cuối cùng vẫn không thể giải quyết rõ một cách rốt ráo. Chính vì vậy, rất cần một nghiên cứu và đề xuất tiêu chí đánh giá phân loại căn hộ chung cư làm rõ các vấn đề chất lượng thực sự của các loại căn hộ theo các dạng phân loại và mục tiêu áp dụng? Đây là mối quan tâm chung của xã hội đòi hỏi những người làm chuyên môn phải lên tiếng.

Hoàn thiện cơ chế phân loại và đánh giá chất lượng căn hộ

Tại các quốc gia phát triển khác trên thế giới: Về cơ bản việc phân hạng chung cư dựa trên hệ thống các tiêu chí đánh giá đồng bộ như sau:

- Vị trí là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất. Chung cư có thể “hoành tráng” nhưng ở vị trí không được đánh giá mức A thì chung cư vẫn bị đánh rớt hạng. Có các mức đánh giá gồm: Loại 1 là chung cư phải quy hoạch ở khu có cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô thị nhanh hoặc nằm ở trung tâm đô thị. Loại 2: xa khu đô thị, không có cảnh quan đẹp, giao thông kém.

- Thương hiệu gồm tác giả thiết kế - Nhà thầu tư vấn, xây dựng, giấy chứng nhận chất lượng.

- Diện tích căn hộ cao cấp - lớn hơn tiêu chuẩn, tiêu chuẩn - dựa trên tiêu chuẩn xây dựng, trung bình; Nhỏ hơn tiêu chuẩn xây dựng.

- Tiện nghi nội thất gồm cửa sổ đón ánh sáng, tình trạng chiếu sáng tốt, thiết kế đơn giản, hiện đại - không có nhiều cột, vách gây chắn tầm nhìn ở giữa nhà, có khu vực âm tường (storge), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung tính, sàn lát gỗ/gạch đồng màu, đồ gỗ ấm áp dễ chịu, có đầy đủ thiết bị bếp, bếp thông thoáng, phòng vệ sinh/ tắm có đầy đủ tiên nghi, có nhiều kệ chứa đồ trong phòng tắm, có hệ thống nước nóng.

- Chất lượng dịch vụ gồm hồ bơi, sân tennis, phòng thể dục, cửa hàng bách hoá, quán cafe, sân chơi trẻ em, các tiện ích công cộng khác.

- Chất lượng hệ thống trang thiết bị gồm trang thiết bị, nhất là thang máy phải được cung cấp bởi các hãng cao cấp, đạt tiêu chuẩn tiện nghi và an toàn cao.

- Chất lượng quản lý, phục vụ gồm chỗ đậu xe cho căn hộ và khách, truyền hình cáp, internet, đồng hồ điện nước, gas, máy điều hoà không khí, hệ thống thang máy, điện dự phòng, an ninh - bảo vệ 24/ 24, phòng cháy chữa cháy, giao thông thoát hiểm.

Tại Singapore: Singapore là nơi phát triển mạnh mẽ loại hình nhà ở chung cư cao tầng bậc nhất châu Á, cơ chế phân loại chung cư được quy định rất rõ trong Quy chuẩn quốc gia về phân loại nhà chung cư năm 2012. Theo đó, khái niệm chung cư được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất và chỉ được phân loại thành 2 dạng cơ bản là dạng Flat (thông thường) và dạng Condominium (cao cấp).

- Dạng chung cư thông thường Flat: là loại hình nhà ở chung cư không sở hữu đất. Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung bình và mật độ cao, số tầng từ 4 đến 30 tầng. Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân khu nhà đó. Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu đất.

- Dạng chung cư cao cấp Condominium: Có yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn, phải boa gồm diện tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên. Các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu đất.

Đối với điều kiện thực tiễn ở Việt Nam cần hiểu rõ, chất lượng căn hộ chung cư cao tầng là sự tổng hợp chất lượng quy hoạch và chất lượng kiến trúc của nhà ở, khi đánh giá và phân loại cần phân biệt rõ chất lượng thiết kế nhà chung cư với chất lượng thiết kế căn hộ. Có thể có chung cư chất lượng cao nhưng không phải căn hộ nào cũng cao cấp, mặt khác cũng có thể có căn hộ chất lượng cao trong các chung cư thông thường.

Hiện nay việc đưa ra hệ thống tiêu chí phân loại căn hộ có thể góp phần nâng cao chất lượng kiến trúc nhà ở. Tuy nhiên các tiêu chí cần tính đến sự kết hợp hài hòa giữa nhu cầu, nguyện vọng và khả năng kinh tế của người dân. Đã đến lúc vấn đề ở không chỉ là diện tích, là giá thành mà chính là chất lượng kiến trúc của căn hộ, vì vậy nên phân biệt các cấp căn hộ phù hợp với các loại nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.

Nội dung các tiêu chí nên hướng theo các mục đích sau: Đảm bảo những điều kiện tiện nghi tối thiểu và chú ý tới khả năng nâng cao dần mức sống theo đà phát triển kinh tế của đất nước; Tạo khả năng chọn lựa đa dạng theo các loại gia đình, theo lối sống và nguyện vọng của cư dân; Sự hài lòng và mức độ chấp nhận của người ở nên là mục tiêu thực tế nhất của hệ tiêu chí về chất lượng căn hộ.

Chất lượng căn hộ, nhất là các “căn hộ thương mại” hiện nay, thường được hiểu qua giá thành tính theo mét vuông trên thị trường, trong đó bao gồm 2 yếu tố chính là chất lượng khu nhà, tòa nhà chung cư và chất lượng bản thân căn hộ. Trong đó vị trí của căn hộ (hay khoảng cách so với trung tâm thành phố) thường chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành, tiếp theo mới là môi trường cảnh quan xung quanh, tiện ích công cộng, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu quy hoạch.

Người sử dụng cũng thường quan tâm trước tiên tới vị trí của căn hộ trong tòa nhà, trong đơn nguyên sau đó mới đến các vấn đề khác có thể liệt kê cụ thể như sau: Vị trí căn hộ ở tầng nào trong ngôi nhà?

Có nhiều ý kiến rằng căn hộ càng cao càng tốt; cũng có một số người chọn số tầng hợp tuổi, hoặc đơn giản chọn tầng thấp để tiện lên xuống khi gặp sự cố; Vị trí căn hộ trong tầng (hoặc đơn nguyên), khoảng cách từ cửa tới nút giao thông thẳng đứng, sự ảnh hưởng so với các căn hộ liền kề; Hướng của căn hộ, bao gồm cả hướng cửa vào chính và cửa sổ các phòng, thường theo các hướng tốt và cũng có trường hợp theo phong thủy; Mặt thoáng của căn hộ (diện tiếp xúc với không gian ngoài nhà từ 1-3 mặt); Số phòng ở và số không gian được thông thoáng, chiếu sáng trực tiếp, kể cả qua khe; Tầm nhìn của căn hộ, chất lượng cảnh quan (gần hồ, gần vườn, nhìn ra đường phố… ); Ảnh hưởng từ các căn hộ xung quanh (tiếng ồn, sự kín đáo…); Chất lượng nội thất, trang thiết bị, mức độ đáp ứng tiêu chuẩn kiến trúc xanh; Chất lượng thẩm mỹ, tâm linh theo yêu cầu chủ nhà; Khả năng linh hoạt trong tổ chức và vận hành không gian căn hộ (linh hoạt theo mùa, theo ngày và đêm, theo chu trình sinh hoạt và biến đổi nhân khẩu của gia đình).

Một số góp ý về thiết lập hệ thống các tiêu chí phân loại nhà chung cư trong điều kiện Việt Nam: Hiện nay, nên thực hiện phân thành 2 cấp (thông thường và cao cấp) rõ ràng trong đó để chung cư đạt tiêu chí cao cấp, phải cơ bản thỏa mãn các yêu cầu như sau:

Về quy hoạch, phải tuân thủ không gian, đảm bảo hệ số sử dụng đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng các khu đô thị trong tầm nhìn dài hạn. Các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy đủ các công trình xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Thuận tiện trong sử dụng và sinh hoạt. Mật độ xây dựng chung không quá 20% (thông thường là 30%). Tỷ lệ giao thông lớn hơn tiêu chuẩn thông thường. Đáp ứng nhu cầu tiện lợi về giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng cao cấp.

Về kiến trúc, giải pháp kiến trúc ngoài nhà phải đảm bảo yêu cầu về an toàn, thẩm mỹ, bền lâu, phù hợp với khí hậu Việt Nam. Bên trong căn hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết nhu cầu thân thiện với môi trường, đảm bảo thông thoáng và có ánh sáng tự nhiên.

Đối với thiết kế kiến trúc phải cao cấp, hiện đại bao gồm các tiêu chuẩn cao hơn tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành và lớn hơn 25m2/người. Vật liệu hoàn thiện cao cấp với các yếu tố thiết bị phải hiện đại và sang trọng.

Các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống internet… được trang bị đến từng căn hộ. Các dịch vụ bảo dưỡng, sửa chữa và vận hành cơ sở vật chất chung của tòa nhà hợp lý và hiệu quả.

Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu khác như hệ thống cơ điện trong tòa nhà phải đảm bảo độ tin cậy an toàn cao, được kiểm tra thường xuyên. Công trình cũng phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ và nghiêm ngặt các quy định về an toàn phòng chống cháy nổ. Phải có hệ thống xử lý nước thải, thu gom xử lý chất thải rắn.

Về kết cấu, giải pháp thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng lâu dài (trên 30 năm), ổn định, an toàn và hiệu quả. Mức độ an toàn phải cao hơn mức độ quy định thông thường, phải chịu được mức độ động đất cấp 13.

Về xã hội, an ninh, an toàn được bảo đảm ngay từ khâu thiết kế.

Đối với căn hộ chung cư, hông thường căn hộ được chia ra theo quy mô diện tích (lớn, trung bình, nhỏ), theo số phòng ngủ (thường từ 1 - 4 phòng), theo loại gia đình (căn hộ độc thân, căn hộ gia đình hạt nhân cơ bản, căn hộ nhiều thế hệ). Theo đặc điểm tổ chức không gian thông thường là căn hộ một cốt sàn và cũng có căn hộ chênh tầng, căn hộ nhiều tầng. Về tiếp xúc với không gian bên ngoài có các loại căn hộ một mặt và 2, 3 mặt, căn hộ hướng tốt và căn hộ hướng xấu… Cá biệt cũng có những loại căn hộ có sân vườn, bể bơi riêng và những căn hộ trên mái kiểu penthouse. Như vậy việc phân loại căn hộ thường đi cùng với mục đích thiết kế và xây dựng các loại nhà theo những yêu cầu cụ thể, không có so sánh đánh giá chất lượng các loại căn hộ kể trên.

Có thể thấy rõ, việc hoàn thiện đồng bộ tiêu chí đánh giá và phân loại căn hộ chung cư sẽ mang lại nhiều hiệu quả tích cực, không chỉ giúp cho người dân lựa chọn được nơi cư trú vừa phù hợp khả năng kinh tế vừa đáp ứng được yêu cầu cuộc sống gia đình, mà còn là cơ sở để các nhà đầu tư và quản lý xây dựng hoạch định dự án, xét duyệt thiết kế và phân phối kinh doanh nhà hợp lý, góp phần phát triển đồng bộ hệ thống nhà ở đô thị là một trong những trọng tâm thực hiện của ngành xây dựng trong thời gian tới.

TS.KTS. Trịnh Hồng Việt

TS.KTS. Trịnh Hồng Việt