Ông Lý Quang Diệu đã giải bài toán chung cư cho dân thế nào?

Với quyết tâm giải quyết vấn đề nhà ở của người dân sau khi thắng cử và tiếp quản chính quyền từ tay thực dân Anh vào năm 1959, Đảng Hành động Nhân dân (PAP) do Lý Quang Diệu làm tổng bí thư nhận ra rằng, nhà nước Singapore sở hữu không quá phân nửa quỹ đất trên toàn lãnh thổ, nhất là đất ở khu trung tâm tài chính thương mại thì không quá 10%.

Do đó, một trong những việc đầu tiên chính phủ Singapore phải làm là sửa đổi Sắc lệnh trưng mua đất theo luật của người Anh có hiệu lực từ năm 1920, vốn chỉ điều chỉnh việc sử dụng đất hoang và đất nông nghiệp và không cho chủ đất kiếm lợi nhờ đòi đền bù các tai nạn hỏa hoạn dễ xảy ra hay đất gần bờ biển bị sạt lở.

Những thay đổi về sắc lệnh nói trên đã giúp cho chính phủ Singapore có nhiều quyền hạn hơn trong quá trình trưng mua đất dẫn đến việc quốc hội Singapore thông qua Luật Trưng mua Đất đai (LAA) vào năm 1966.

Nguyên tắc đền bù của chính phủ Singapore cũng rất đơn giản là dựa theo giá thị trường vào thời điểm trưng mua chứ không phải là giá trị tương lai sau khi mảnh đất đã được khai thác.

Một trong những “nạn nhân” được báo chí nhắc đến vào thời đó là đại gia khách sạn Goodwood, ông Khoo Teck Phuat với 13 ha đất.

Rồi chủ các đồn điền cao su, các công ty lớn sở hữu nhiều đất như Straits Trading, Lee Rubber và cả tập đoàn ngân hàng OCBC cũng buộc phải bán đất cho chính phủ theo quy định của luật.

Tính đến năm 1976, tức là 10 năm sau LAA có hiệu lực, chính phủ Singapore đã sở hữu được 67% quỹ đất trên toàn lãnh thổ.

Năm 1985, con số này là 76% và đến năm 2004, theo công bố chính thức của Cục Đất đai Singapore, 90% đất ở Singapore thuộc sở hữu nhà nước hay các cơ quan tác nghiệp của chính phủ.

Ông Lý Quang Diệu với thuyết: Một nơi trú ẩn, một bức tường thành

Cùng với quá trình gầy dựng quỹ đất công qua việc trưng mua theo quy định của luật pháp, chính phủ Singapore đã thành lập Ban Nhà ở và Phát triển (HDB) vào năm 1960 để phục vụ yêu cầu an cư lạc nghiệp của người dân Singapore.

Tính đến tháng 3/1963, có khoảng 350.000 người dân tương đương 20% dân số Singapore vào thời điểm đó được ở trong những căn hộ thuộc các khu nhà ở tập thể do HDB xây dựng với giá thuê ưu đãi hàng tháng từ 20-60 đô la Singapore (SGD).

Số tiền thuê này nằm trong khả năng chi trả của khoảng 75% dân số lao động có thu nhập hàng tháng từ 100-500 SGD.

Trong vòng 3 năm đầu tiên sau khi thành lập, HDB đã xây được khoảng 26.000 căn hộ. Điều này có ý nghĩa to lớn so với 23.019 căn hộ được cơ quan Singapore Inprovenment Trust của chính quyền thực dân Anh mà chính phủ mới tiếp quản đã được xây dựng trong vòng…32 năm.

Với người dân, ổn định chỗ ở, tạo công ăn việc làm sẽ giúp cho người nghèo nhận thức được nhân phẩm của mình trong xã hội, lập gia đình, sinh con đẻ cái, gửi con em của mình đến trường với mong muốn thế hệ sau sẽ tốt hơn.

Năm 1969, anh thợ máy Leong Yin cưới vợ và mua một căn hộ HDB 2 phòng ngủ ở khu Toa Payoh với giá tiền 7.800 SGD và cùng với đà phát triển kinh tế của kinh tế Singapore, giá trị căn hộ của anh tăng đều đặn hàng năm.

Khu nhà tập thể của ông Leong sẽ bị đập bỏ để xây chung cư mới trên nền đất cũ để tối ưu hóa việc sử dụng đất và cư dân sẽ được dọn đến nơi ở mới trong khu lân cận.

Khi khu nhà ở mới được xây xong, hai vợ chồng ông Leong cùng với 4 người con được cấp một căn hộ rộng hơn với 3 phòng ngủ trên tầng 35.

Với trợ cấp 30.000 SGD từ HDB, gia đình ông chỉ cần bỏ thêm 30.000 SGD là được sở hữu căn hộ mới với cảnh quan đẹp nhìn từ trên cao.

Câu chuyện nói trên cho thấy người dân thường Singapore đã hưởng lợi từ chính sách nhà ở tập thể có trợ giá và giá trị gia tăng của bất động sản mà họ sở hữu trong gần sáu thập niên qua.

Nếu như năm 1960 chỉ có 9% dân số Singapore sống trong nhà ở tập thể thì cho đến nay hơn 80% người dân đang sống trong hơn 1 triệu căn hộ HDB.

Theo ông Liu Thai Kher, kiến trúc sư trưởng kiêm tổng giám đốc HDB, từ năm 1979 đến 1989, người dân Singapore đã hưởng lợi rất nhiều từ việc chính phủ quy hoạch đô thị cho đến hỗ trợ chi phí xây dựng.

Từ năm 1960 cho đến nay, giá thuê căn hộ một phòng ngủ của HDB cho đối tượng khó khăn vẫn là 40 SGD và theo ông Liu, điều này cho thấy chính phủ đã đảm bảo rằng bất cứ người dân cũng có chỗ ở.

Theo thống kê vào năm 2008, khoảng 95% căn hộ HDB được người dân sở hữu, tức là hầu như công dân Singapore nào cũng có một phần hùn (stake) hữu hình trong quốc gia, phần hùn này dĩ nhiên tương ứng với mức tăng trưởng kinh tế trong hiện tại và tương lai.

Theo một khảo sát chính thức vào năm 2006, mỗi hộ gia đình HDB có giá trị tài sản trung bình khoảng 154.000 SGD. Nếu khảo sát này được thực hiện trong năm 2014, con số này chắc chắn sẽ cao hơn.

Nhưng nỗ lực của chính phủ trong thực thi công bằng xã hội không dừng lại ở việc bán căn hộ cho người dân với giá ưu đãi. Tại Singapore, các khu nhà ở tập thể được liên tục chăm sóc cảnh quan, vệ sinh và định kỳ nâng cấp để giữ vững giá trị.

Một điểm cần lưu ý là trong quy hoạch HDB đã xây các khu căn hộ có diện tích lớn nhỏ đều gần bên nhau để cho phép người dân chênh lệch về trình độ học vấn hay thu nhập có điều kiện ở gần nhau.

Theo ông Dhanabalan, cựu Bộ trưởng phát triển quốc gia Singapore, trong quy hoạch và tái định cư người ta có thể thấy sáng kiến của HDB trong các biện pháp xử lý tình trạng phân hóa xã hội (social stratification).

Trong những năm gần đây, yếu tố công bằng xã hội trong nhà ở lại là vấn đề gây tranh cãi trên các diễn đàn xã hội chính thức hay không chính thức ở Singapore.

Nguyên nhân do chính phủ đã chuyển việc trợ giá mua nhà HDB từ cơ sở dựa vào chi phí sang tham chiếu giá trị thị trường trong những năm 1990.

Người dân Singapore phát hiện ra rằng giá HDB nay được bán dựa trên giá thị trường chứ không phải là dựa vào chi phí xây dựng.

Dư luận đặt dấu hỏi vì sao chính phủ trưng mua với giá thấp (giá chưa tính đến yếu tố phát triển) còn giá nhà thì cứ tăng, vậy thì trợ cấp nằm ở đâu.

Những chỉ trích như thế này càng gay gắt hơn khi có một số người mua HDB rồi vài năm sau đó bán lại thì chênh lệch là một con số âm.

Nhưng quan điểm về trợ giá dựa trên yếu tố thị trường đã được đích thân thủ tướng Lý Quang Diệu giải thích cho người dân vào năm 1985.

Lý luận của nhà lãnh đạo Lý Quang Diệu trong thuở ban đầu lập quốc nghe rất đơn giản: "Nếu có việc làm, bạn có thể nuôi sống gia đình và nếu kinh tế phát triển nhanh thì thu nhập của bạn sẽ tăng cao hơn lạm phát".

Ông nói: “Mỗi khu nhà ở đều phải được định mức giá khác nhau vì chúng ta đều biết khi người ta bán thì từng căn hộ sẽ được mua với giá khác nhau”.

Cách duy nhất để giữ giá trị cho HDB là phải định giá theo thị trường. Miễn sao HDB bán căn hộ rẻ hơn các căn hộ tương đương về kích cỡ hay vị trí vào thời điểm bán, thì xem như người mua được hưởng trợ giá.

Người Singapore cảm thấy bản thân mình là chủ sở hữu thật sự của những tài sản có giá trị ở đảo quốc, nỗ lực học tập làm việc và đóng góp vào sự thịnh vượng của quốc gia mà mình là một công dân, gắn bó với những giá trị cao cả mà PAP đề xướng như dân chủ, công bằng, hòa bình, tiến bộ và thịnh vượng.