Mức độ rủi ro khi mua đất dự án treo?

Khu đất này nằm trong khu Dự án tái định cư tại TP Vũng Tàu, dự án đã có quyết định thu hồi đất cách đây 10 năm, nhưng do chưa tiến hành công tác đền bù giải tỏa nên vẫn là dự án treo.

Chủ đất cam kết xây dựng được, tự phân lô bán nền, tự xây dựng các công trình thoát nước, cây xanh, đường nội bộ...

Tôi muốn biết việc mua bán như vậy có phù hợp pháp luật và tương lai có được cấp sổ đỏ không? mức độ rủi ro như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn!

shuu.vt@...

Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Liên quan đến nội dung yêu cầu tư vấn của Quý Ông/bà, chúng tôi thông tin những vấn đề chính để Ông/Bà cần làm rõ khi thực hiện giao dịch trên như sau:

Thứ nhất, về việc xử lý các dự án đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa tiến hành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng:

Theo quy định tại Điều 34 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 01/7/2014 thì giải quyết theo quy định sau đây:

- Đối với dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai (dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng…), chủ đầu tư đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai (có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép tiếp tục lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;

- Đối với dự án không đủ điều kiện trên thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định hủy quyết định thu hồi đất và chỉ đạo các tổ chức, cá nhân liên quan phải dừng thực hiện dự án;

Do đó, để biết tình trạng pháp lý của Khu đất này đến này ra sao, Ông/bà vui lòng liên hệ UBND cấp có thẩm quyền đã ra quyết định thu hồi đất để biết thông tin chi tiết về dự án này có còn được tiếp tục thực hiện hay đã bị hủy bỏ.

Thứ hai, về việc kinh doanh dự án dưới hình thức phân lô bán nền của chủ đất.

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, khoản 5 Điều 16 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 29/10/2010, khoản 3 Điều 7 Thông tư số 16/2010/TT-BXD , Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013, Điều 11 Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 thì dự án được thực hiện với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
2. Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Dự án Giai đoạn 1 theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Theo đó, Quý Ông/Bà cần yêu cầu chủ đất cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án để xác định chủ đất có đáp ứng các điều kiện trên hay không. Trường hợp không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì các giao dịch được xác lập sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó, hậu quả pháp lý của các giao dịch dân sự vô hiệu (theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005) là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.