Lưu ý về tạm ứng, thanh toán trong thi công xây dựng nhà ở

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều trường hợp vì các bên tin tưởng lẫn nhau nên ký kết hợp đồng thi công xây dựng nhà ở một cách ‘qua loa’, không cụ thể, rất dễ xảy ra tranh chấp. Anh D. (Sơn Tịnh, Quảng Ngãi), nhận thầu xây dựng nhà ở cho bà N.T.S với giá trị hợp đồng là 115 triệu đồng, dù khối lượng công việc đã hoàn thành 85% nhưng bà N.T.S. mới tạm ứng 44,2 triệu đồng cho anh D., anh D. đề nghị tạm ứng thêm để có tiền trả lương cho đội ngũ công nhân xây dựng, nhưng bà N.T.S. từ chối tạm ứng và nói khi nào hoàn thành thì thanh toán đủ. Lúc này anh D. mở hợp đồng mà hai bên đã ký kết ra xem thì không có quy định về tiến độ thanh toán (hợp đồng này do bà N.T.S. soạn, vì tin tưởng nên lúc đó anh D. chỉ ký tên mà không đọc kỹ), không nói rõ về trường hợp chậm tạm ứng, thanh toán bị xử phạt như thế nào mà chỉ quy định bên nhà thầu thi công xây dựng chậm sẽ bị phạt 5% trên phần vi phạm.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ như sau:

Thứ nhất, trước khi ký kết hợp đồng nói chung và hợp đồng thi công xây dựng nhà ở nói riêng để tránh bị rơi vào tình cảnh bất lợi như anh D. đã nêu ở trên thì mọi người cần xem kỹ nội dung hợp đồng đó đã quy định đầy đủ, rõ ràng và đúng pháp luật hay chưa. Nếu có gì thiếu sót, chưa rõ ràng thì hai bên cần phải thỏa thuận và bổ sung trước khi ký kết.

Theo Điều 141 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2016, năm 2018, năm 2019 và năm 2020), hợp đồng xây dựng gồm các nội dung sau: căn cứ pháp lý áp dụng; ngôn ngữ áp dụng; nội dung và khối lượng công việc; chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao; thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng; giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng; bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng; điều chỉnh hợp đồng xây dựng; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng; tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng; giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng; rủi ro và bất khả kháng; quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng; và các nội dung khác.

Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định nêu trên còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

Thứ hai, do đó việc quy định tạm ứng tiền trong hợp đồng thi công xây dựng nhà ở là rất quan trọng, các bên cần quy định rõ ràng nhằm tránh tranh chấp về sau. Tại khoản 3 Điều 67 Luật Xây dưng có quy định “chủ đầu tư có trách nhiệm tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành theo tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng”. Do đó, việc quy định chi tiết về tạm ứng, thanh toán tiền theo tiến độ xây dựng nhà ở sẽ giúp bên nhận thầu đảm bảo được quyền lợi chính đáng cho mình (có tiền chi trả lương cho đội ngũ công nhân, mua vật liệu…), cũng như tránh tranh chấp về sau.

Thứ ba, trong trường hợp nội dung của hợp đồng thi công xây dựng nhà ở không có điều khoản về tạm ứng, tiến độ thanh toán thì các bên nên thỏa thuận lại để chỉnh sửa hợp đồng cho phù hợp. Bên thuê thi công cũng không nên viện dẫn rằng trong hợp đồng không quy định, do đó không tạm ứng cho bên thầu thi công xây dựng nhà ở; bởi lẽ, một khi tranh chấp xảy ra bên thầu xây dựng có thể khởi kiện ra Tòa án thì lúc đó các bên phải tốn thời gian, tiền bạc, và có thể Tòa án sẽ áp dụng lẽ công bằng theo khoản 2 Điều 6 Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bên thầu thi công xây dựng nhà ở.