CafeLand - Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Một khi các trình tự, thủ tục được quy định cụ thể, chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch sẽ thông suốt.

Hiện nay, pháp luật nước ta đã bước đầu hình thành một số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ, nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai... Để giải quyết vấn đề này chúng ta nên xem xét điều kiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương tai của các nước.

Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được quy định chặt chẽ. Trường hợp của nước láng giềng Hàn Quốc là ví dụ, nước ta có thể xem xét và áp dụng.

Hầu hết các nước đều yêu cầu nhà đầu tư phải xây gần xong nhà mới được bán, chỉ có rất ít nước như Hàn Quốc là cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Bloomberg

Để thực hiện chính sách bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Hàn Quốc đã thành lập Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, Tổng công ty này được thành lập để bảo lãnh cho những người mua nhà ở, người đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở, góp phần tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho thị trường. Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng chậm tiến độ hoặc bị phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết.

Hiện nay, Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc là một dạng công ty cổ phần, hiện có tổng số vốn là 2,938 tỷ USD. Trong đó: vốn Chính phủ chiếm 55% (gần 1,617 tỷ USD), vốn của các tổ chức tài chính chiếm 18% (gần 0,525 tỷ USD), vốn tự có của Tổng công ty chiếm 14% (khoảng 0,425 tỷ USD. Các sản phẩm bảo lãnh chính do Tổng công ty thực hiện gồm có:

+ Bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Bảo lãnh vay vốn tại các ngân hàng để mua hoặc đầu tư xây dựng nhà ở.

+ Bảo lãnh tiền đặt cọc cho thuê nhà.

+ Bảo lãnh cho vay vốn để thực hiện dự án cải tạo nhà ở.

Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đăng ký với Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo lãnh và phải nộp một khoản phí bảo lãnh cho Tổng công ty. Sau khi có Giấy bảo lãnh thì chủ đầu tư phải nộp giấy này lên chính quyền địa phương (cấp tỉnh) để phê duyệt, sau khi được chính quyền thông báo phê duyệt thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Giấy bảo lãnh được coi như một loại giấy tờ thẩm định tính pháp lý của dự án, làm cơ sở để chính quyền cho phép bán nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư hoàn thành xây dựng xong nhà ở rồi mới bán thì không phải làm thủ tục bảo lãnh như trên.

Phí bảo lãnh mà chủ đầu tư dự án phải nộp gồm phí bảo lãnh đất và phí bảo lãnh chi phí xây dựng, trong đó: Phí bảo lãnh đất được tính bằng 0,192% giá đất (áp dụng cho tất cả các loại dự án), phí bảo lãnh chi phí xây dựng được tính dựa theo mức xếp hạng tín nhiệm tín dụng doanh nghiệp (có 15 bậc xếp hạng tín nhiệm tín dụng từ cao đến thấp), doanh nghiệp được xếp hạng tín nhiệm cao thì phải nộp mức phí bảo lãnh thấp và doanh nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm thấp thì phải nộp mức phí phí bảo lãnh cao. Mức tín dụng cao nhất là loại AAA thì mức phí bảo lãnh là 0,204%/năm/giá bán nhà ở, mức tín dụng thấp nhất là loại D thì mức phí bảo lãnh là 0,613%/năm/giá bán nhà ở (chênh lệch về phí bảo lãnh giữa loại có tín nhiệm cao nhất và tín nhiệm thấp nhất là khoảng 3,5 lần/năm).

Mỗi năm, Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc thực hiện cấp bảo lãnh cho khoảng 480 dự án, trong đó tỷ lệ dự án gặp sự cố mà Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc phải đứng ra xử lý chỉ chiếm khoảng 7%. Các dự án bị sự cố được Tổng công ty bảo lãnh giải quyết theo hai cách căn cứ vào pháp luật nhà ở của Hàn Quốc:

- Nếu dự án đã xây dựng được khoảng 80% thì trong mọi trường hợp Tổng công ty bảo lãnh sẽ phải đứng ra đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công để tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho người mua, tiền đầu tư xây dựng 20% còn lại được lấy từ phí bảo lãnh và vốn điều lệ của Tổng công ty.

- Nếu dự án xây dựng chưa được 80% mà có khoảng 2/3 số người mua nhà ở đề nghị hoàn trả lại số tiền mà người mua nhà ở đã nộp cho chủ đầu tư thì Tổng công ty bảo lãnh sẽ hoàn trả lại số tiền này cho người mua và thực hiện chuyển nhượng dự án này cho công ty khác để thu hồi vốn (theo pháp luật Hàn Quốc, việc nộp tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo 3 đợt: đợt đầu sau khi ký hợp đồng nộp 30%, đợt 2 nộp từ 30 - 40% và đợt 3 nộp 30%). Nếu không đủ 2/3 số người mua nhà đề nghị trả lại tiền thì Tổng công ty sẽ tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho người mua. Sau khi cân đối thu – chi, nếu khoản thu do chuyển nhượng dự án cao hơn các khoản chi thì Tổng công ty sẽ trả lại cho chu đầu tư phần còn lại, nếu khoản chi cao hơn khoản thu thì Tổng công ty sẽ yêu cầu chủ đầu tư bồi thường, nếu chủ đầu tư không có tài sản để bồi thường thì đây được coi là rủi ro của Tổng Công ty bảo lãnh. Tuy nhiên, theo Tổng công ty thì không có nhiều trường hợp bị rủi ro như trên.

Tâm An (Bloomberg)
  • Kinh nghiệm lựa chọn và thi công vât liệu lợp mái

    Kinh nghiệm lựa chọn và thi công vât liệu lợp mái

    Vật liệu xây dựng  -  21/10/2016 4:58 PM

    Lợp mái nhà là khâu cuối cùng trong việc hoàn chỉnh một căn nhà. Người xưa quan niệm, trong quá trình xây dựng, sau khi làm lễ “cất nóc”, tức là đậy lên đỉnh mái nhà mới là coi ngôi nhà hoàn thành. Mái nhà không đơn thuần chỉ có chức năng bảo vệ, mà còn là điểm tạo dáng mỹ thuật chính cho ngôi nhà. Để chống chọi lại tác động môi trường như nắng, mưa, gió bão, mái nhà phải có độ bền vững và khả năng thích nghi cao.

  • Quy hoạch đô thị - Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản

    Quy hoạch đô thị - Bài học kinh nghiệm từ Nhật Bản

    Chính sách - Quy hoạch  -  18/09/2016 7:48 PM

    Nhật Bản đã có thời gian phải đối mặt với thời kỳ đô thị hóa nhanh chóng. Bên cạnh những thành tựu trong phát triển đô thị, quốc gia này cũng gặp phải nhiều thách thức nhưng cuối cùng họ đã thành công nhất định trong phát triển đô thị.

  • Kinh nghiệm lựa chọn sàn gỗ tự nhiên

    Kinh nghiệm lựa chọn sàn gỗ tự nhiên

    Kiến thức bất động sản  -  27/08/2016 8:41 PM

    Sàn gỗ tự nhiên là sản phẩm đẹp, chất lượng, ít cong vênh, ít trầy xước, bền màu phù hợp với nhiều công trình kiến trúc hiện nay và khá được nhiều người ưa chuộng lựa chọn. Tuy nhiên, sàn gỗ tự nhiên cũng có nhiều loại khác nhau được làm từ các loại gỗ khác nhau khiến người tiêu dùng cũng cảm thấy băn khoăn khi lựa chọn.

  • 6 lời khuyên tránh bị lừa khi thuê sửa chữa nhà

    6 lời khuyên tránh bị lừa khi thuê sửa chữa nhà

    Kiến thức bất động sản  -  15/08/2016 11:35 AM

    CafeLand – Nâng cấp hay sửa chữa nhà là công việc bình thường nhưng quan trọng mà hầu hết mỗi người sẽ trải qua ít nhất một lần trong đời. Bạn có thể thuê các công ty chuyên về xây dựng để thực hiện điều này. Tuy nhiên, nếu không có kinh nghiệm, rất có thể sẽ bị lừa gạt.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.