Kinh nghiệm của Hàn Quốc về thế chấp nhà ở trong tương lai

Hiện nay, pháp luật nước ta đã bước đầu hình thành một số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ, nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai... Để giải quyết vấn đề này chúng ta nên xem xét điều kiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương tai của các nước.

Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được quy định chặt chẽ. Trường hợp của nước láng giềng Hàn Quốc là ví dụ, nước ta có thể xem xét và áp dụng.

Hầu hết các nước đều yêu cầu nhà đầu tư phải xây gần xong nhà mới được bán, chỉ có rất ít nước như Hàn Quốc là cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Bloomberg

Để thực hiện chính sách bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Hàn Quốc đã thành lập Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, Tổng công ty này được thành lập để bảo lãnh cho những người mua nhà ở, người đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở, góp phần tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho thị trường. Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng chậm tiến độ hoặc bị phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết.

Hiện nay, Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc là một dạng công ty cổ phần, hiện có tổng số vốn là 2,938 tỷ USD. Trong đó: vốn Chính phủ chiếm 55% (gần 1,617 tỷ USD), vốn của các tổ chức tài chính chiếm 18% (gần 0,525 tỷ USD), vốn tự có của Tổng công ty chiếm 14% (khoảng 0,425 tỷ USD. Các sản phẩm bảo lãnh chính do Tổng công ty thực hiện gồm có:

+ Bảo lãnh cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Bảo lãnh vay vốn tại các ngân hàng để mua hoặc đầu tư xây dựng nhà ở.

+ Bảo lãnh tiền đặt cọc cho thuê nhà.

+ Bảo lãnh cho vay vốn để thực hiện dự án cải tạo nhà ở.

Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc, nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đăng ký với Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo lãnh và phải nộp một khoản phí bảo lãnh cho Tổng công ty. Sau khi có Giấy bảo lãnh thì chủ đầu tư phải nộp giấy này lên chính quyền địa phương (cấp tỉnh) để phê duyệt, sau khi được chính quyền thông báo phê duyệt thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Giấy bảo lãnh được coi như một loại giấy tờ thẩm định tính pháp lý của dự án, làm cơ sở để chính quyền cho phép bán nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư hoàn thành xây dựng xong nhà ở rồi mới bán thì không phải làm thủ tục bảo lãnh như trên.

Phí bảo lãnh mà chủ đầu tư dự án phải nộp gồm phí bảo lãnh đất và phí bảo lãnh chi phí xây dựng, trong đó: Phí bảo lãnh đất được tính bằng 0,192% giá đất (áp dụng cho tất cả các loại dự án), phí bảo lãnh chi phí xây dựng được tính dựa theo mức xếp hạng tín nhiệm tín dụng doanh nghiệp (có 15 bậc xếp hạng tín nhiệm tín dụng từ cao đến thấp), doanh nghiệp được xếp hạng tín nhiệm cao thì phải nộp mức phí bảo lãnh thấp và doanh nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm thấp thì phải nộp mức phí phí bảo lãnh cao. Mức tín dụng cao nhất là loại AAA thì mức phí bảo lãnh là 0,204%/năm/giá bán nhà ở, mức tín dụng thấp nhất là loại D thì mức phí bảo lãnh là 0,613%/năm/giá bán nhà ở (chênh lệch về phí bảo lãnh giữa loại có tín nhiệm cao nhất và tín nhiệm thấp nhất là khoảng 3,5 lần/năm).

Mỗi năm, Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc thực hiện cấp bảo lãnh cho khoảng 480 dự án, trong đó tỷ lệ dự án gặp sự cố mà Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc phải đứng ra xử lý chỉ chiếm khoảng 7%. Các dự án bị sự cố được Tổng công ty bảo lãnh giải quyết theo hai cách căn cứ vào pháp luật nhà ở của Hàn Quốc:

- Nếu dự án đã xây dựng được khoảng 80% thì trong mọi trường hợp Tổng công ty bảo lãnh sẽ phải đứng ra đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công để tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho người mua, tiền đầu tư xây dựng 20% còn lại được lấy từ phí bảo lãnh và vốn điều lệ của Tổng công ty.

- Nếu dự án xây dựng chưa được 80% mà có khoảng 2/3 số người mua nhà ở đề nghị hoàn trả lại số tiền mà người mua nhà ở đã nộp cho chủ đầu tư thì Tổng công ty bảo lãnh sẽ hoàn trả lại số tiền này cho người mua và thực hiện chuyển nhượng dự án này cho công ty khác để thu hồi vốn (theo pháp luật Hàn Quốc, việc nộp tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo 3 đợt: đợt đầu sau khi ký hợp đồng nộp 30%, đợt 2 nộp từ 30 - 40% và đợt 3 nộp 30%). Nếu không đủ 2/3 số người mua nhà đề nghị trả lại tiền thì Tổng công ty sẽ tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho người mua. Sau khi cân đối thu – chi, nếu khoản thu do chuyển nhượng dự án cao hơn các khoản chi thì Tổng công ty sẽ trả lại cho chu đầu tư phần còn lại, nếu khoản chi cao hơn khoản thu thì Tổng công ty sẽ yêu cầu chủ đầu tư bồi thường, nếu chủ đầu tư không có tài sản để bồi thường thì đây được coi là rủi ro của Tổng Công ty bảo lãnh. Tuy nhiên, theo Tổng công ty thì không có nhiều trường hợp bị rủi ro như trên.