Kinh doanh bất động sản: Những hạn chế đối với nhà đầu tư nước ngoài

Phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp hơn so với các nhà đầu tư trong nước

Có hai hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành. Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó. Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng, NĐTNN không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại.

Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu

Theo quy định tại điều 161 Luật nhà ở 2014, các đối tượng gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho , nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cứ, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Nghị định 99 ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hơn một số nội dung về vấn đề này, theo đó:

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau:

- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. .

Hạn chế số tiền thu trước khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%.

Nguy cơ bị thu hồi đất

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản đã không thể hoàn thành dự án theo đúng thời hạn và bị thu hồi đất. Nguyên nhân của sự việc này là do nhà đầu tư còn gặp phải nhiều vấn đề khó khăn về thủ tục hành chính và việc không đạt được thỏa thuận với người dân khi tiến hành đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng.

Đồng thời để được thông qua thì các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều này gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài vì không nắm rõ quy định về đất đai cũng như các thủ tục hành chính có liên quan tại cơ quan nhà nước Việt Nam, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại việt Nam.