Đất vườn là gì?

Đất vườn là gì?

Đất vườn có thể hiểu là khuôn viên liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Mục đích sử dụng của đất vườn là để làm vườn, có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu, cây hàng năm,...

Theo Luật Đất đai năm 2013, đất vườn không được xếp vào bất kỳ nhóm đất nào, dù là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Vấn đề này hiện vẫn còn nhiều tranh cãi, chưa thống nhất. Trên bản đồ địa chính cũng chưa có ký hiệu cụ thể cho đất vườn.

Thời hạn sử dụng của đất vườn

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất vườn được xác định như sau:

- Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm.

- Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm.

Vậy, khi hết hạn sử dụng, đất vườn có được gia hạn không?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, đất vườn khi hết thời hạn sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.

Đối với trường hợp Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất vườn, thì khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Xây nhà trên đất vườn được không?

Đất vườn được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, không được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở. Nếu cá nhân, hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, khi đó mới được phép xây dựng nhà ở.

UBND cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Cơ quan này sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất 12 tháng của huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng như mục đích, nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích để quyết định.

Đất vườn có được chuyển mục đích lên đất ở?

Theo quy định tại Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy, để chuyển từ đất vườn sang đất ở cần đáp ứng hai điều kiện sau:

Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều đó có nghĩa là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra.

Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Tức là, người sử dụng đất phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đất vườn lên đất ở

Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở tuân theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Hoặc cũng có thể nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa có bộ phận một cửa.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bộ phận một cửa sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. Phiếu này sẽ ghi rõ hạn trả kết quả.

Với trường hợp hồ sơ thiếu giấy tờ theo quy định, chưa hợp lệ, thì trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất thổ cư. Người dân cần nộp đúng số tiền, đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5. Trả kết quả

Kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thời gian giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.

Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp