04 Nghị định mới về nhà, đất tác động tích cực đến thị trường

1. Sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà, đất

Nghị định 03/2025/NĐ-CP quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công là nhà, đất (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025). Theo đó, có một số nội dung đáng chú ý như sau:

Đối với các trường hợp được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp hoặc cho phép sử dụng nhà, đất để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao thì việc xử lý chuyển tiếp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; không thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định 03/2025/NĐ-CP.

Đối với nhà, đất đã được phê duyệt phương án tạm giữ lại tiếp tục sử dụng mà nhà, đất đó thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của cơ quan, tổ chức, đơn vị nhưng chưa đưa vào sử dụng và không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đến ngày Nghị định 03/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đã hoàn thành dự án đầu tư, đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật nếu nhà, đất đó và đối tượng quản lý, sử dụng thuộc phạm vi, đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 1, khoản 1 Điều 2 Nghị định 03/2025/NĐ-CP thì thực hiện sắp xếp lại, xử lý theo quy định tại Nghị định 03/2025/NĐ-CP; không thực hiện thủ tục thay đổi phương án sắp xếp lại, xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 03/2025/NĐ-CP.

Đối với nhà, đất đã được phê duyệt phương án theo hình thức xử lý khác theo quy định của pháp luật trước ngày 01/01/2025 nhưng chưa hoàn thành việc thực hiện phương án, mà nay không còn phù hợp với quy định tại Chương II Nghị định 03/2025/NĐ-CP về thẩm quyền phê duyệt hoặc hiện trạng nhà, đất hoặc các nguyên nhân khác thì cơ quan, tổ chức, đơn vị quản lý, sử dụng nhà, đất, cơ quan quản lý cấp trên (nếu có), cơ quan, người có thẩm quyền lập, điều chỉnh lại phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất cho phù hợp, tổ chức kiểm tra lại hiện trạng nhà, đất và thực hiện các công việc tiếp theo theo quy định tại Nghị định 03/2025/NĐ-CP.

Ảnh minh họa

2. Hướng dẫn thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

Nghị định 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/4/2025). Theo đó, thực hiện thủ tục đất đai để thực hiện dự án thí điểm như sau:

Sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, trong đó:

- Trường hợp quyền sử dụng đất đang thuộc về tổ chức kinh doanh bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất có hợp đồng góp vốn, liên doanh, liên kết để thành lập doanh nghiệp dự án mà quyền sử dụng đất không được chuyển quyền thì trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp được thành lập để thực hiện dự án; tổ chức đang sử dụng đất không được bồi thường về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp được phép chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sang doanh nghiệp được thành lập để thực hiện dự án.

- Trường hợp dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc dự án thí điểm theo quy định tại Nghị định này trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị mà đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận thì tổ chức phải di dời trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi và giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh doanh bất động sản được tổ chức phải di dời thành lập để thực hiện dự án.

Trường hợp các tổ chức phải di dời đã thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai thì tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án thí điểm thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, phí, lệ phí và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đối với dự án thí điểm do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện mà trước đó tổ chức kinh doanh bất động sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tạm ứng trước kinh phí theo chủ trương của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để phục vụ di dời cơ sở nhà, đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết 171/2024/QH15 thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác nhận và chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận các chi phí hợp lý mà tổ chức kinh doanh bất động sản đã thực hiện, làm cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai và các chi phí khác liên quan đến dự án thí điểm mà tổ chức kinh doanh bất động sản phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

3. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với dự án, đất đai tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa

Nghị định 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Theo đó, Nghị định này quy định chi tiết Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai, bao gồm:

- Khoản 1 và điểm a khoản 3 Điều 3 về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận) đã cấp trên địa bàn TP. Đà Nẵng.

- Điều 6 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất thuộc dự án tại số 39-39B Bến Vân Đồn, Phường 12, Quận 4, TP. Hồ Chí Minh.

- Điều 4 về trình tự rà soát, hoàn thiện thủ tục, điều kiện được tiếp tục sử dụng đất, xác định lại giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với 13 dự án tại TP. Đà Nẵng.

- Điều 5 về trình tự rà soát điều kiện được tiếp tục sử dụng đất thực hiện dự án, xác định giá đất cụ thể, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với 11 dự án tại tỉnh Khánh Hòa.

- Điều 7 về trình tự xác định giá đất đối với 16 dự án tại TP. Đà Nẵng.

- Điều 8 về trình tự xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất đối với các dự án tại TP. Hồ Chí Minh.

- Khoản 1 và khoản 3 Điều 9 về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Gia hạn thời hạn nộp tiền thuê đất trong năm 2025

Nghị định 82/2025/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2025 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 02/4/2025).

Theo đó, gia hạn thời hạn nộp tiền thuê đất đối với 50% số tiền thuê đất phát sinh phải nộp năm 2025 (số phải nộp kỳ thứ nhất năm 2025) của doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 3 Nghị định này đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định hoặc Hợp đồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Thời gian gia hạn là 06 tháng kể từ ngày 31/5/2025.

Quy định này áp dụng cho cả trường hợp doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhiều Quyết định, Hợp đồng thuê đất trực tiếp của nhà nước và có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh khác nhau trong đó có ngành kinh tế, lĩnh vực quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Nghị định này.