Thị trường bất động sản tiềm ẩn rủi ro

Khách hàng tìm hiểu dự án bất động sản.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, tăng hơn 10% so với tháng trước đó. Điều đáng nói là, trong khi tồn kho BĐS vẫn đang là vấn đề nan giải thì gần đây đã xuất hiện hiện tượng khách hàng chen nhau, sẵn sàng trả thêm tiền chênh hàng chục triệu so với giá hơp đồng để mua nhà, bất chấp dự án đó đã được ngân hàng bảo lãnh theo Luật Kinh doanh BĐS mới hay chưa.

Chỉ “sốt” ở một số dự án

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS, trong tháng 8/2015, lượng giao dịch thành công trên thị trường đã tăng 5-6% so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014, riêng Hà Nội có khoảng 1.900 giao dịch thành công.

Trong đó, có nhiều dự án căn hộ đang triển khai có vị trí đẹp, tiến độ xây dựng nhanh được nhiều khách hàng quan tâm như dự án Vinhomes Times City - Park Hill của Tập đoàn Vingroup, dự án Tràng An của GP Invest, dự án Trung Kính Complex…. Với giá được ghi nhận tăng từ 4%-6% so với giá ban đầu. Không chỉ vậy, ở nhiều dự án đắt hàng, khách hàng còn sẵn sàng trả thêm tiền chênh vài chục triệu đồng để có suất mua dự án.

Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, cái được lớn nhất của thị trường ở thời điểm này là tâm lý người mua. Nếu như trước đây người ta luôn có tâm lý chờ giá BĐS chạm đáy và không biết đâu là đáy thì từ cuối năm 2104 đến nay, người dân đã hiểu rằng giá BĐS không thể giảm thêm được nữa, vì vậy những người thực sự có nhu cầu ở đã bắt đầu xuống tiền mua nhà. Bên cạnh tâm lý người mua bình ổn trở lai thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực với việc mở rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần làm thị trường ấm lên.

Bên cạnh đó, theo CBRE Việt Nam, thị trường chứng khoán và giá dầu giảm, giá vàng trong nước lên xuống thất thường… cũng có thể khiến các nhà đầu tư chuyển sang kênh BĐS giúp thị trường này tiếp tục ấm lên từ nay đến cuối năm. Tuy nhiên, những diễn biến mới của thị trường, nhất là hiện tượng sốt giá ở một số dự án lại đang khiến nhiều ý kiến lo ngại về nguy cơ xuất hiện tình trạng đầu cơ BĐS.

Lý giải về vấn đề này, đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các dự án có chủ đầu tư uy tín, điều kiện hạ tầng tốt thì đương nhiên sẽ hút khách hơn, và thực tế, những dự án thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân vẫn đang cầu nhiều hơn cung.

Việc “sốt giá” chỉ xuất hiện ở một số dự án, chúng ta không nên kỳ vọng đó là dấu hiệu thị trường sôi động trở lại. Hơn nữa, hiện tượng “sốt giá” không tốt cho thị trường, hãy để thị trường phát triển từ từ, đúng quy luật. Cũng không đáng lo ngại hiện tượng đầu cơ vì chúng ta vừa ra khỏi khủng hoảng, giới đầu cơ vừa rút lui khỏi thị trường, lượng vốn tồn đọng trong BĐS vẫn còn quá nhiều.

Chưa giải quyết tận gốc mua bán trên giấy

Theo các chuyên gia BĐS, việc nhiều khách hàng đang lao vào các dự án “sốt giá” thì cái rủi ro ở đây không nằm ở giá cả mà nằm ở chỗ các bên vẫn đang mua bán trên giấy. Hiện việc mua bán trên giấy vẫn chưa được giải quyết tận gốc, người mua cứ chen nhau mua rồi sau đó hoặc bị nhà đầu tư “bắt nạt” hoặc bị vạ lây từ rủi ro của nhà đầu tư.

Luật kinh doanh BĐS mới đây đã quy định các dự án bán hàng dưới hình thức hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh để tránh rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, đến thời điểm này, sau gần 3 tháng luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, quy định về bảo lãnh dự án BĐS vẫn đang gây nhiều tranh cãi và có nguy cơ đi vào bế tắc do vướng mắc về quy trình và thủ tục. Như vậy, có nghĩa là hiện đang có rất nhiều dự án vẫn bán hàng trong khi chưa tuân thủ các quy định pháp luật.

Ví dụ, một số tòa nhà thuộc dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai vừa mở bán đã được giao dịch khác sôi động dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định. Hầu hết các khách hàng mua nhà không cần bảo lãnh chỉ vì tin chủ đầu tư, cộng với giá nhà chưa bảo lãnh sẽ được thấp hơn ít nhất 2%.

Rõ ràng, mặc dù đã tích lũy được ít nhiều kinh nghiệm sau vụ khủng hoảng thị trường trong thời gian qua nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn hám lợi mà bỏ qua những quy định bắt buộc để đảm bảo an toàn cho người mua. Trong khi đó, chưa có cơ quan nào kiểm soát được việc các chủ đầu tư có phạm luật hay không, biện pháp xử lý ra sao.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng: Pháp luật quy định về bảo lãnh BĐS khó thực thi vì chưa thật phù hợp. Việc quy định người mua vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư còn ngân hàng lại đứng ra bảo lãnh là khó cho phía ngân hàng.

Việc bảo lãnh dự án nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua nên mô phỏng theo mô hình mở thư tín dụng trong thương mại quốc tế. Người góp vốn phải góp cho ngân hàng, khi chủ đầu tư chứng minh được đã làm đến đâu thì được lấy tiền ra đến đó. Nếu không tháo gỡ nhanh thì mục tiêu bảo vệ người mua sẽ khó đạt được và thị trường sẽ còn tiềm ẩn những rủi ro.