Sửa đổi Bộ luật Dân sự: Gỡ các "nút thắt" từ đâu? Bài 1: Lách luật để bán đất, bán nhà

Chồng chéo, gia tăng tranh chấp

Bộ luật Dân sự ra đời là để điều chỉnh các quan hệ xã hội trên nguyên tắc ghi nhận và bảo vệ tốt hơn các quyền của cá nhân, pháp nhân trong giao lưu dân sự. Thế nhưng, nhìn vào các giao dịch nhà đất hiện nay, đang xuất hiện những dấu hiệu cho thấy có sự khập khiễng giữa mục tiêu xây dựng luật và thực tiễn thi hành. Minh chứng rõ nhất là, theo Bộ luật Dân sự hiện hành, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Nhưng căn cứ Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ khi hợp đồng được công chứng. Như vậy, hai giao dịch có hai thời điểm phát sinh hiệu lực khác nhau. Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam nhận định: Việc Bộ luật Dân sự quy định chi tiết và chồng chéo với luật chuyên ngành đã dẫn đến gia tăng tranh chấp.

Một vấn đề khác đang gây cản trở việc hình thành, phát triển và vận hành ổn định các quan hệ thị trường là chế định hợp đồng. Tinh thần của Bộ luật Dân sự hiện hành là, giao dịch dân sự vô hiệu nếu không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng. Điều này có nghĩa, người soạn thảo hợp đồng chỉ cần sơ ý quên ghi ngày tháng, khi một trong hai bên phát sinh tranh chấp, yêu cầu tòa án giải quyết trong thời hạn 2 năm kể từ ngày thực hiện giao dịch thì hợp đồng bị tuyên là vô hiệu, quan hệ dân sự chấm dứt.

Trước lỗ hổng về chế định hợp đồng, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng một số đối tượng lừa đảo lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân, việc không chặt chẽ của pháp luật để gian lận, trục lợi bất chính. Điển hình là việc một trong hai bên bán (chuyển nhượng tài sản) hoặc bên mua (nhận chuyển nhượng tài sản) cố tình sử dụng hợp đồng vi phạm về hình thức để vi phạm nghĩa vụ - từ chối bán tài sản (khi tài sản tăng giá) hoặc từ chối mua tài sản (khi giá trị tài sản bị giảm sút) một cách hợp pháp. Và khi đó, bên có lỗi gần như không phải đền bù gì ngoài lãi suất ngân hàng số tiền đã cầm giữ. Từ những vấn đề như vậy, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, dường như pháp luật đang bảo vệ cho bên vi phạm nghĩa vụ, thiếu trung thực và thiện chí trong giao dịch dân sự.

Tạo dựng "cây gậy pháp lý"

Luật sư Cao Minh Vượng (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định: Không chỉ gây nên những hiện tượng làm méo mó quan hệ dân sự, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh, Bộ luật Dân sự hiện hành còn khiến người có bất động sản hợp pháp nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, muốn chuyển quyền sở hữu bất động sản phải đi đường vòng. Bởi lẽ, họ không thể tuân thủ quy định nhà sổ đỏ mới được bán. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng tài sản che giấu bằng thỏa thuận người bán ủy quyền cho người mua tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính và được toàn quyền định đoạt tài sản vừa nhanh gọn, vừa né được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất...). Song song với đó, một hợp đồng mua bán viết tay được lập ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong giao dịch mua bán.

Theo luật sư Cao Minh Vượng, những trường hợp xảy ra như vậy rất khó xử lý khi có tranh chấp. Vì các bản hợp đồng ủy quyền như trên đều hợp pháp, được thực hiện tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền. Song, dù được xem là "kín kẽ", hình thức "hợp đồng ủy quyền" này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho cả hai bên. Hợp đồng ủy quyền có thể hết hiệu lực, khiến bên mua bất động sản sẽ bị thiệt hại khi bên ủy quyền (hoặc người thừa kế, người có quyền và nghĩa vụ liên quan của bên được ủy quyền) cung cấp hợp đồng mua bán và các chứng cứ viết tay chứng minh với tòa án rằng bản chất của giao dịch là thỏa thuận mua bán nhà nhưng được che giấu bởi "hợp đồng ủy quyền". Khi đó, hợp đồng mua bán vi phạm về hình thức và tòa sẽ tuyên là giao dịch dân sự đó vô hiệu. Hợp đồng ủy quyền về việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản còn đương nhiên bị chấm dứt trong trường hợp bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết. Nghiêm trọng hơn, khi bên ủy quyền có ý định lừa đảo, bán tài sản bằng hình thức ủy quyền, trong khi nhà đất đã thế chấp tại ngân hàng. Lúc này, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, khiến người mua bỗng chốc rơi vào cảnh trắng tay…

Trong bối cảnh nhu cầu giao dịch chuyển nhượng bất động sản hoặc quyền liên quan đến bất động sản, nhất là các bất động sản góp vốn đầu tư là nhu cầu có thật của người dân và nhà đầu tư trên thị trường, thế nhưng tiến độ cấp sổ đỏ còn chậm. Do vậy, Bộ luật Dân sự cũng cần đổi mới, hiệp sức cùng luật chuyên ngành cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để giải tỏa khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.

Với thực thi hợp đồng, xu hướng của các nước trên thế giới là sửa đổi theo hướng bảo vệ người có thiện chí. Cụ thể, nếu sai về thể thức nhưng đã được các bên thực hiện xong thì vẫn có hiệu lực. Có như vậy mới tạo được "cây gậy pháp lý" hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch, đặc biệt đối với bên có thiện chí.