Giải mã dự án 100 triệu đô trên khu đất “vàng” (kỳ 1): Dự án xuyên hai thế kỷ vẫn còn trên giấy

Mô hình khách sạn 5 sao cao 25 tầng tại khu đất “vàng”

Kỳ 1: Dự án xuyên hai thế kỷ vẫn còn trên giấy

Tọa lạc tại vị trí đắc địa ngay trung tâm Q1, TPHCM, khu đất hai mặt tiền hơn 5.000m2 được UBND TPHCM cho Tổng công ty Hàng không (VNA) thuê từ năm 1995 để liên doanh với nước ngoài mở Khách sạn Hàng Không “tiêu chuẩn quốc tế, nhưng giữa đường “gãy gánh”. Hơn 10 năm sau, VNA mời gọi các doanh nghiệp (DN) trong nước góp vốn và “nhận nợ” hàng trăm tỷ đồng, nhưng đến nay dự án (DA) vẫn còn “ấp ủ”. Không chỉ kiện VNA ra tòa, nhiều cổ đông vừa có đơn tố cáo đề nghị các cơ quan chức năng khẩn trương làm rõ những sai phạm nghiêm trọng liên quan DA, nhất là khâu quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.

Khu đất “vàng” số 27B Nguyễn Đình Chiểu, P.Đa Kao, Q1 có diện tích 5.006m2, do nhà nước tiếp quản sau năm 1975, giao Hãng Hàng không Việt Nam (nay là VNA) quản lý sử dụng. Được Ủy ban nhà nước về hợp tác và đầu tư cấp phép, năm 1994 VNA đã cùng Công ty S.M.I Travel Company Limited (Thái Lan) thành lập Công ty liên doanh TNHH Khách sạn Hàng Không Việt Nam (KSHKVN). Ngày 23-9-1995, UBND TPHCM ban hành quyết định (QĐ) số 6856/QĐ-UB-QLĐT thu hồi đất cho VNA thuê để góp vốn vào liên doanh triển khai DA tại khu đất trên.

Từ "liên doanh chết yểu...

Theo giấy phép do Ủy ban nhà nước về hợp tác và đầu tư (nay là Bộ Kế hoạch - Đầu tư, KH-ĐT) cấp ngày 30-7-1994, Công ty liên doanh KSHKVN có vốn đầu tư hơn 27,33 triệu USD, vốn pháp định 7,734 triệu USD, thời gian hoạt động 25 năm tính từ ngày cấp phép. Trong đó, VNA góp 50% vốn pháp định, còn lại là của phía S.M.I. Hoạt động chính của công ty là tìm kiếm khả năng tài chính, tiếp tục thực hiện DA cải tạo, xây dựng lại tòa nhà 27B Nguyễn Đình Chiểu thành khách sạn 4 sao mang tên “Hàng Không Việt Nam”, để kinh doanh.

Dù được UBND TPHCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) khu đất ngày 25-10-1995, nhưng đến đầu năm 1997 DA án mới triển khai. Do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế nên chỉ làm được một số việc thì tạm dừng thi công từ tháng 8-1998. “Trụ” thêm một thời gian, cuối cùng liên doanh cũng giải thể. Ngày 21-12-2000, Bộ trưởng Bộ KH-ĐT ký QĐ chuẩn y việc chuyển nhượng toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ của Công ty S.M.I trong liên doanh cho VNA. Theo hợp đồng (HĐ) chuyển nhượng ngày 17-11-2000, VNA đồng ý mua lại cổ phần của S.M.I trong liên doanh này với giá 1,16 triệu USD.

Ngày 17-9-2001, UBNDTP ban hành QĐ chấm dứt hiệu lực pháp lý đối với QĐ số 6856 đồng thời cho VNA thuê khu đất “vàng” đầu tư xây dựng khách sạn để kinh doanh (theo hình thức 100% vốn trong nước). Căn cứ QĐ trên, ngày 25-1-2002 Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường, TN-MT) ký HĐ cho VNA thuê 5.006m2 đất, kéo dài đến ngày 30-7-2019, giá 28.000 đồng/m2/năm. Tính ra, mỗi năm VNA chỉ phải trả 140,168 triệu đồng để sử dụng khu đất “vàng”, mức này được cố định trong 5 năm mới điều chỉnh. Sau khi thuê, VNA được UBNDTP cấp sổ đỏ khu đất ngày 24-9-2002.

... Đến cổ phần "ngắc ngứ"

Theo QĐ số 372/QĐ-TTg ngày 4-4-2003 của Chính phủ (phê duyệt đề án thí điểm mô hình tổ chức “công ty mẹ - công ty con” tại VNA), VNA đã thành lập Công ty cổ phần Khách sạn Hàng Không (công ty con của VNA).

Sau một thời gian tìm kiếm, mời gọi đối tác, ngày 11-10-2006 VNA cùng bốn DN ký cam kết thỏa thuận góp vốn vào Công ty cổ phần Khách sạn Hàng Không (tên tiếng Anh Aviation Hotel Joint Stock Company, viết tắt AHJSC). Theo đó, AHJSC có vốn điều lệ 96 tỷ đồng, tương đương 6 triệu USD, với 5 cổ đông sáng lập, gồm: VNA góp 3,6 triệu USD (chiếm 60% vốn điều lệ); bốn cổ đông còn lại là Công ty dịch vụ hàng không Sân bay Tân Sơn Nhất (SASCO), Công ty TNHH thương mại Thiên Minh, Công ty TNHH Thiên Sơn và Công ty TNHH Petro Quảng Ngãi (sau đổi thành Công ty cổ phần đầu tư IMG), mỗi DN góp 600.000USD (10% vốn điều lệ). Các cổ đông góp vốn bằng tiền mặt, còn VNA góp bằng một phần tài sản đã đầu tư dang dở trước đó tại 27B Nguyễn Đình Chiểu được định giá hơn 8,94 triệu USD. Góp 3,6 triệu USD vào Công ty AHJSC, còn lại 5,34 triệu USD, VNA cho AHJSC vay trả chậm bằng hợp đồng nhận nợ. VNA cam kết bàn giao toàn bộ DA đầu tư dở dang và hỗ trợ AHJSC hoàn thiện thủ tục pháp lý theo quy định của Luật Đất đai để tiếp tục đầu tư, khai thác khu đất “vàng”.

Hoàn tất thủ tục, AHJSC được Sở KH - ĐT TPHCM cấp giấy phép đăng ký kinh doanh ngày 7-12-2006 với 5 cổ đông sáng lập cùng tỷ lệ vốn góp đúng như thỏa thuận. Ngày 15-8-2007, đại diện VNA ký biên bản bàn giao vốn góp bằng tài sản của VNA vào AHJSC. Cùng ngày, AHJSC ký HĐ nhận nợ với VNA 5,34 triệu USD. Ngày 9-11-2007, VNA có văn bản ủy quyền cho AHJSC thay mặt VNA đệ trình các thủ tục xin phép đầu tư và triển khai DA.

Ngày 4-1-2008, Văn phòng HĐND và UBNDTP có văn bản kết luận của Phó chủ tịch UBNDTP Nguyễn Hữu Tín, đồng ý chủ trương xây dựng khách sạn 5 sao, cao 25 tầng, phương án thiết kế phải thông qua Hội đồng Quy hoạch kiến trúc (QH-KT) và trình UBNDTP xem xét quyết định. Tiếp đến, Bộ Tài chính (TC) có văn bản ngày 5-6-2008, phê duyệt phương án xử lý, sắp xếp các cơ sở nhà đất của VNA quản lý sử dụng tại TPHCM; trong đó thống nhất cho VNA tiếp tục triển khai DA xây khách sạn và các dịch vụ kinh doanh đối với cơ sở nhà, đất 27B Nguyễn Đình Chiểu. Văn bản của Bộ TC nêu rõ: trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được phê duyệt mà VNA chưa triển khai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét thu hồi.

Theo hướng dẫn của Sở TC TPHCM, AHJSC thuê Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tiến hành thẩm định giá quyền sử dụng đất tại 27B Nguyễn Đình Chiểu. Ngày 3-10-2008, đơn vị này có chứng thư xác định khu đất được chuyển từ thuê sang giao 50 năm trả tiền một lần theo giá thị trường là 118,978 triệu đồng/m2.

Ngày 5-12-2008, Sở TC tổ chức cuộc họp với đại diện các sở: TN-MT, Xây dựng, QH-KT cùng Công ty AHJSC, đơn vị định giá thống nhất trình UBNDTP đơn giá đất là 143,5 triệu đồng/m2. Xem xét kiến nghị của AHJSC, Sở TC tổ chức họp định giá lại khu đất với mức 135,135 triệu đồng/m2, thành tiền hơn 676,48 tỷ đồng. Trường hợp AHJSC không mua thì liên hệ với Sở TN-MT tiến hành các thủ tục thuê đất theo quy định.

Do sau hơn 12 tháng, DA vẫn giậm chân tại chỗ nên ngày 25-12-2009, Ban chỉ đạo 09 TPHCM có văn bản gửi UBNDTP nêu rõ những vấn đề liên quan cũng như ý kiến các sở, ngành chức năng. Cụ thể, theo Sở TC, dù VNA đã ủy quyền cho AHJSC thay mặt mình đệ trình các thủ tục xin phép đầu tư và triển khai DA nhưng về mặt pháp lý VNA là đơn vị được thành phố cho thuê đất, VNA cũng là đơn vị được Bộ TC cho tiếp tục thực hiện DA. Như vậy, pháp nhân đứng ra thực hiện các thủ tục đầu tư phải là VNA, AHJSC chỉ được thay mặt VNA theo dõi tiến độ để báo cáo. Nhưng vừa qua, AHJSC có biểu hiện kéo dài thời gian thẩm định giá, kiến nghị Sở TC điều chỉnh đơn giá đất không hợp lý. Đến nay VNA vẫn chưa triển khai DA khách sạn 5 sao mà lại cho cải tạo, sửa chữa công trình dở dang để sử dụng làm phòng bán vé máy bay của VNA (di dời từ 116 Nguyễn Huệ, Q1 về đây) và văn phòng làm việc cho các đơn vị thành viên thuộc VNA là không đúng với phê duyệt của Bộ TC. Khu đất nằm ngay trung tâm thành phố để trống nhiều năm bị dư luận phản ánh.

Sở QH-KT và Sở Xây dựng có chung ý kiến đề nghị thu hồi. Sở TN-MT đề xuất trình Bộ TC cho ý kiến về việc sử dụng đất của VNA, có thể gia hạn thời gian chuẩn bị đầu tư hoặc ban hành QĐ thu hồi.

Từ những lý do trên, Ban chỉ đạo 09 đưa ra phương án trình UBNDTP thu hồi nhà đất 27B Nguyễn Đình Chiểu, giao Hội đồng bán đấu giá lập thủ tục bán để đơn vị trúng thầu tiếp tục thực hiện DA. Một phương án khác cũng được Ban chỉ đạo 09 đưa ra: UBNDTP có văn bản đề nghị Bộ TC thu hồi, giao UBND thành phố tiếp nhận, quản lý khu đất...

Đại diện Công ty IMG nhớ lại: “IMG cùng các cổ đông bỏ hàng chục tỷ đồng vào DA, nhưng có nguy cơ mất trắng nếu khu đất bị thu hồi. Trước tình hình trên, chúng tôi đã trực tiếp gặp và trình bày, lãnh đạo thành phố xét thấy nguyện vọng của các nhà đầu tư là chính đáng nên chấp thuận cho DA được tiếp tục. Như vậy, giữ được khu đất là công sức rất lớn của các cổ đông”.

(Còn tiếp)