Bất động sản phát mại, giá rẻ!

Phân khúc căn hộ có giá giảm khá mạnh

Nợ xấu gia tăng khiến các ngân hàng thương mại tăng phát mại tài sản đảm bảo của khách hàng, trong đó chủ yếu là bất động sản. Thực tế, nợ xấu của các ngân hàng tập trung ở lĩnh vực bất động sản, tài sản đảm bảo trong vay vốn của khách hàng thường là bất động sản. Bất động sản phát mại được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường khoảng 10 - 15%. Tuy nhiên, do điều kiện thị trường vẫn khó khăn nên các ngân hàng khó thu hồi được nợ từ phát mại tài sản đảm bảo bằng bất động sản.

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ước tính đến cuối tháng 11/2012, dư nợ tín dụng được bảo đảm bằng bất động sản khoảng 1,24 triệu tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng hay 64,3% dư nợ tín dụng có bảo đảm bằng tài sản. Trong khi đó, nợ xấu của ngành tiếp tục gia tăng và nợ có khả năng mất vốn tại một số ngân hàng trong năm qua tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm 2011.

Tổng giám đốc một ngân hàng chia sẻ: “Nợ xấu tăng và vượt ngưỡng cho phép đối với những khách hàng không trả được vốn vay, buộc chúng tôi phải phát mại tài sản đảm bảo”.

Theo vị tổng giám đốc này, nếu không phát mại tài sản đảm bảo, ngân hàng sẽ phải trích lập dự phòng rủi ro với tỷ lệ tương đối cao. Một khi ngân hàng không còn nhiều khả năng đáp ứng việc trích lập dự phòng, thì buộc phải phát mại tài sản và giá chào bán chấp nhận thấp hơn trước.

Ông Lê Thành Trung, Phó giám đốc HDBank cho rằng, tài sản phát mại trong cho vay là điều khó tránh khỏi, nhưng ngân hàng và khách hàng luôn tìm các phương án giải quyết trước khi đem tài sản đảm bảo ra phát mại. Việc lựa chọn hình thức phát mại là điều mà các nhà băng không mong muốn.

Mặt khác, bán được tài sản đảm bảo trong bối cảnh hiện nay là một vấn đề nan giải. Phát mại tài sản trong lúc này, các ngân hàng sẽ khó thu hồi đủ nợ của khách hàng, do giá bất động sản hiện đã giảm nhiều so với trước, nhất là với phân khúc căn hộ.

Theo PGS. TS Trần Hoàng Ngân, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, trong trường hợp bán tài sản thế chấp mà vẫn không đủ trả nợ, người vay vẫn phải chịu trách nhiệm vô thời hạn cho đến khi trả hết nợ. Do đó, cả phía ngân hàng và khách hàng cũng không thể bán tháo tài sản khi cảm thấy mức giá quá thấp.

“Thực tế hiện nay, giá bất động sản đã và đang giảm nhiều so với năm 2007 nên rất khó phát mại. Đáng chú ý, thị trường bất động sản đang bị đóng băng nên việc phát mại thu hồi nợ càng khó khăn cho ngân hàng”, ông Ngân nói.

Với các khách hàng cá nhân chỉ có một căn nhà đem thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, họ đang tìm đủ mọi cách để xoay vốn trả nợ vay. Còn với những khách hàng đang ở thế khó hoặc mất khả năng trả nợ, ngân hàng chủ yếu thoả thuận để người vay tự bán tài sản thế chấp trong một thời hạn nhất định.

Nhìn chung, tài sản thế chấp bất động sản đang được nhiều ngân hàng tiến hành phát mại, song để tiêu thụ được lượng hàng này là không đơn giản. Ngân hàng cho vay khoảng 50 - 70% giá trị tài sản thế chấp và ngân hàng định giá bất động sản khá thấp so với giá thị trường khi đó, nhưng vẫn cao hơn so với giá thị trường hiện tại. Trong bối cảnh giá bất động sản giảm mạnh, các ngân hàng không thể bán ở mức giá thấp hơn so với định giá trước đây.