Vực lại cơ đồ

Biểu đồ các DN tồn hàng bất động sản lớn

Vào thời điểm cuối năm, trên thị trường, hàng loạt các chủ đầu tư ồ ạt tung ra dự án. CTCP đầu tư Nam Long mở bán 88 nhà phố vườn EHome 4 – Bắc Sài Gòn tại Bình Dương, Sàn giao dịch BĐS Eurowindow Holding chào bán đợt 2 Eurowindow Multicomplex tại Hà Nội, Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn mở bán Nesthome 1 tại Sơn Trà, Đà Nẵng 1, 105 căn hộ thuộc khu đô thị Vĩnh Điềm Trung được chào ra thị trường qua sàn giao dịch BĐS Maxland tại Hà Nội…

Chuyển động thanh khoản

Một loạt dự án căn hộ, nhà phố mới tiếp tục giảm giá ở khắp các miền Nam, Trung, Bắc… nhưng ghi nhận ban đầu cho thấy giao dịch thành công vẫn yếu. Nói cách khác, đợt xả hàng cuối năm của các DN BĐS rơi vào thị trường như quả tạ ném vào bị bông, chưa gặp được sự cộng hưởng và tạo ra tiếng kêu, dù chỉ ồn ào phút chốc. Thị trường vẫn trong cảnh đã diễn ra suốt năm : Vắng thanh khoản.

Nhưng các DN BĐS sẽ có nhiều cơ hội để hi vọng tình hình này sẽ cải thiện vào năm 2013, khi một điều chắc chắn là sau chừng đó 3 năm “ngậm hàng” chưa bán được, chịu chi phí lãi vay rất cao và cũng chịu sức ép cạnh tranh từ các dự án cũ giảm giá, DN mới chào dự án, các DN BĐS sẽ cắt lỗ vào năm 2013 để thu hồi vốn. Thị trường đang có quan điểm cho rằng rất có thể các DN BĐS sẽ neo giá nếu được Nhà nước hỗ trợ. Trao đổi với nhiều DN và ở góc độ là nhà tư vấn, chúng tôi khuyên DN làm ngược lại : Nên nắm bắt cơ hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để “thoát” ra khỏi vũng lầy BĐS. Nếu vẫn yêu nghề này thì lại lấy đó làm bàn đạp để tái cấu trúc sản phẩm đầu tư cho con đường kinh doanh dài hạn, vì BĐS đã không còn ở thời “ăn xổi”, “giàu xổi”. Thị trường sẽ dần dần đi vào quỹ đạo trong một chu kỳ mới không tăng trưởng quá nóng, ít nhất trong 5 năm tới !

Gây dựng niềm tin

Những yếu tố hỗ trợ cho sự chuyển động thanh khoản của thị trường, phải kể đến gói giải pháp của Chính phủ, đóng vai trò trung tâm đối với sự “sống, còn” của DN trên thị trường vào năm 2013. Không bàn đến chuyện dòng vốn đến được với DN nào và DN sẽ chịu thiệt, nhưng 30.000 - 40.000 tỉ đồng nếu được bơm vào thị trường với người vay mua nhà lãi suất thấp, thì sẽ tạo nên cú hích quan trọng đối với thị trường này : Dựng lại niềm tin cho thị trường, cả từ phía DN lẫn khách hàng.

Song song, phải kể đến khả năng Chính phủ sẽ “bơm” tiền để giải quyết vấn đề nợ xấu của hệ thống ngân hàng, nhằm khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, cũng như ở những thị trường đầu tàu như TP HCM, các dự án mua căn hộ để làm quỹ nhà được khởi động. Đây là những yếu tố vừa đóng góp cho thanh khoản thị trường, vừa là lực kích thích để nhà đầu tư thứ cấp có thể quay trở lại thị trường này, cho dù chính sách hỗ trợ bất động sản hiện nay vẫn hướng vào tâm điểm người mua căn hộ đầu tiên. Ở đây, không còn là phong trào “đầu tư theo đám đông” mà vấn đề là tâm lý chung. Liệu thị trường có còn “rẻ như không thể rẻ hơn vào 2014”? Câu hỏi này khiến các nhà đầu tư đang có dư tài chính phải mở hầu bao, nếu không muốn đánh mất cơ hội mua gốc, bán… gần ngọn có thể đến trong tương lai. Năng lực chấp nhận mạo hiểm và khẩu vị rủi ro đối với từng nhà đầu tư khác nhau sẽ tạo nên sự sôi động trong đa dạng phân khúc, ở vòng quanh/riềm ngoài của tảng băng đang dần tan.

Dầu vậy, trong ngắn hạn, các chính sách của Chính phủ nếu thực sự được thực thi, vẫn sẽ có độ trễ để tác động phá băng hoàn toàn ở mọi phân khúc trên thị trường. Do đó, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn sẽ có giao dịch tốt hơn vì : Đúng nhu cầu, và cầu vẫn cao của người dân. Trong trường hợp phân khúc này còn dư địa từ sự hỗ trợ để giảm giá thêm khoảng 30%, thì DN BĐS sẽ giải phóng được hàng tồn kho và sớm bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới. Một bộ phận các DN có sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp nhưng có thể chuyển đổi công năng, chia đôi nhà ở… cũng sẽ bán được hàng.

Hiện tượng xả hàng có thể sẽ giảm vào cuối quý 4 /2013, khi mà các DN BĐS đã giảm được lượng hàng tồn kho tương đối và không bị áp lực ngân hàng đòi nợ và giải chấp tài sản, bởi theo quy luật đầu tư thì các tài sản không thể tăng giá hay xuống giá mãi được. Giá tài sản sẽ ở vị trí cân bằng khi cung bằng cầu, hoặc phù hợp với người tiêu dùng.

Về dài hạn, khi nền kinh tế VN ổn định lại thị trường BĐS cũng sẽ ổn định lại, nhất là khi nợ xấu của nền kinh tế có đáp án và được xử lý rốt ráo. Vấn để quyết định kịch bản thị trường BĐS năm 2013, và là nền tảng, tín hiệu cho các năm tiếp theo, là DN BĐS có thể đưa ra thị trường các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hay không và DN có chấp nhận giảm lợi nhuận của mình hay không ? Đồng thời, Chính phủ sẽ thực thi như thế nào các cam kết hỗ trợ thị trường, cũng như khả năng hỗ trợ sẽ kéo dài trong bao lâu ? - Hiện vẫn là câu hỏi lớn.