Vụ điều chỉnh KĐT Mỹ Hưng – Cienco 5: “Phụ lục hợp đồng BT chưa làm nhưng ban hành quyết định điều chỉnh là sai”

Luật sư Nguyễn Văn Tú.

Ngày 23/11/2020, Văn phòng UBND TP. Hà Nội phát đi thông báo số 554/TB-VP về kết luận của Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cho phép điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 tại Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, huyện Thanh Oai.

Hai ngày sau thông báo kết luận trên, tức ngày 25/11/2020, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký Quyết định số 5269/QĐ-UBND.

Theo đó, điều 1 quyết định này ghi rõ: “Điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại Quyết định 3128/QĐ-UBND ngày 30/07/2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi 1.820.433 m2 đất trên địa bàn các xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh, huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 như sau: từ Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP”.

Với nội dung quyết định trên, chủ sử dụng đất là Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) mất hơn 182ha đất được giao cách đây 12 năm. Còn Tổng công ty công trình giao thông 5 – CTCP (Cienco 5) lại được hưởng 182ha đất để thực hiện dự án khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco 5.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tú, việc UBND TP. Hà Nội ra quyết định 5269 điều chỉnh Quyết định 3128 của năm 2008, tức là quyết định năm 2020 điều chỉnh một quyết định cách đây 12 năm là sai cả về bản chất và căn cứ ban hành.

Luật sư Tú phân tích, trước hết, việc điều chỉnh ở đây là điều chỉnh chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc điều chỉnh chủ đầu tư.

Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư được quy định ở đâu? Trong vụ việc này, chủ đầu tư được quy định trong hợp đồng BT được ký giữa một bên là UBND tỉnh Hà Tây và một bên gồm có hai chủ thể là Cienco 5 và Cienco 5 Land.

Như vậy, bên A là UBND tỉnh Hà Tây, bên B gồm có hai pháp nhân, pháp nhân một là Cienco 5, được gọi là nhà đầu tư. Khái niệm nhà đầu tư là người bỏ vốn vào đây, tức là người có tài chính.

Còn doanh nghiệp dự án là chủ đầu tư, chính là Cienco 5 Land. Doanh nghiệp này tiếp nhận nguồn vốn của nhà đầu tư là Cienco 5, đồng thời họ phải có các năng lực khác để đảm bảo quy định của Luật Đầu tư. Họ có tư cách pháp nhân, có khả năng quản lý công trình, thực thi dự án. Và ở đây họ có đầy đủ năng lực thực hiện dự án và quản lý những dự án này.

Hợp đồng BT đó phân hóa hai vai trò rất là rõ ràng. Nhà đầu tư là Cienco 5, còn chủ đầu tư là Cienco 5 Land. Vậy đất phải được giao chủ đầu tư chứ không thể nào giao cho nhà đầu tư. Ở hợp đồng này, chỉ có một chủ đầu tư là Cienco 5 Land.

Nay Quyết định 5269 là lấy đất đã giao cho Cienco 5 Land để giao cho Cienco 5, như vậy là đổi chủ đầu tư. Và khi đổi chủ đầu tư bắt buộc phải có một hợp đồng BT làm căn cứ, nhưng hợp đồng BT năm 2008 lại không quy định Cienco 5 là chủ đầu tư.

Do đó, ý kiến của Sở Tư pháp Hà Nội là rất chuẩn, phải có một phụ lục có giá trị tương đương với hợp đồng BT đã ký năm 2008. Nếu phụ lục đấy chưa có thì không có căn cứ để được điều chỉnh.

Tại sao lại không có phụ lục đó? Vì ba bên chưa làm việc được với nhau, ba chủ thể này gồm: Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội hiện nay.

Phối cảnh dự án.

Trong quyết định 5269, UBND TP. Hà Nội chỉ nói đến căn cứ là bản thỏa thuận số 10 giữa 2 công ty để ban hành, điều chỉnh quyết định này là hoàn toàn sai. Do đó, quyết định điều chỉnh này là quyết định không đảm bảo cả về mặt nội dung, thể thức và quy trình ban hành.

Luật sư Tú cho rằng, việc lấy đất của tổ chức, cá nhân này để giao cho tổ chức và cá nhân khác có thể thực hiện theo thủ tục điều chỉnh quyết định, nhưng thủ tục điều chỉnh phải trải qua một quy trình. Nếu có việc điều chỉnh về mặt chủ thể như nói ở trên, nếu như ba bên là Cienco 5 Land, Cienco 5 và UBND TP. Hà Nội có một quá trình làm việc với nhau để thống nhất ký một phụ lục hợp đồng BT mới.

Nếu Cienco 5 trực tiếp thực thi một phần dự án BT thì có thể điều chỉnh để chuyển phần đã được thỏa thuận đó sang cho chủ đầu tư mới, song thực tế, quá trình đấy chúng ta biết là chưa có.

“Theo như hồ sơ chúng tôi được biết, có một sự thỏa thuận nào đó vào năm 2017 giữa Cienco 5 với Cienco 5 Land, nhưng nó chỉ là đơn phương bên B của hợp đồng BT, chứ chưa có quá trình đối với UBND TP. Hà Nội. Như vậy, phụ lục hợp đồng BT chưa làm nhưng lại ban hành quyết định điều chỉnh là sai”, luật sư Tú cho biết.

Cái sai thứ hai theo luật sư Tú là hậu quả của việc điều chỉnh quyết định giao đất. Số tiền mà Cienco 5 Land bỏ ra 12 năm để thực hiện dự án lại chưa được đề cập đến. Do đó, một quyết định hành chính làm ảnh hưởng đến cả một số tiền rất lớn, có thể là 1.000 tỉ, 10.000 tỉ, 15.000 tỉ đồng… phải hỏi họ mới biết họ đã bỏ vào đây bao nhiêu.

Thế nhưng, UBND TP. Hà Nội đã không hỏi ý kiến của chủ thể bị ảnh hưởng khi điều chỉnh quyết định giao đất, sẽ gây thiệt hại cho chủ thể này.

Luật Đầu tư đã quy định rất rõ, nhà nước bảo đảm không kê biên, không tịch thu, không can thiệp bằng bất cứ một quyết định hành chính nào đối với quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, những khoản mà họ đã cam kết bảo mật đầu tư.

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Thái Bình Dương, Trưởng phòng pháp luật lao động, an sinh xã hội và tổng hợp, Vụ pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp, cho rằng cách làm của UBND TP. Hà Nội là chưa chuẩn và phải xem xét lại.

Theo ông Sơn, về nguyên tắc, khi cơ quan quản lý nhà nước có những quyết định hành chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp những đối tượng đấy, cụ thể trong trường hợp này là địa ốc Cienco 5 thì UBND TP. Hà Nội phải làm việc, trao đổi thỏa thuận trước và đề nghị địa ốc Cienco 5 cung cấp hồ sơ để chứng minh, đồng thời đề nghị cả Tổng công ty công trình giao thông 5 cung cấp hồ sơ. Sau khi trao đổi với doanh nghiệp, UBND TP. Hà Nội mới nên đưa ra quyết định.

“Khi có những thay đổi bắt buộc phải ký phụ lục mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp giữa hai bên. Đây không phải chỉ là quyền lợi giữa hai doanh nghiệp mà sau đấy còn là các cổ đông, nhà đầu tư”, ông Sơn khẳng định.