Vốn ngoại thoái lui: Hết tiền hay cạn niềm tin?

Thoái lui vì hết vốn?

Sự kiện Tập đoàn VinaCapital vừa rao bán một nửa khách sạn Metropole tại Hà Nội, theo giải thích của ông Andy Ho, Giám đốc điều hành Tập đoàn, là chiến lược mang lại lợi nhuận cho quỹ về lâu dài. Hơn nữa, việc thoái vốn các khoản đầu tư sau một thời gian nắm giữ là hết sức bình thường. "Cứ 6 tháng một lần, các khoản đầu tư đều được đánh giá lại bởi các công ty độc lập".

Không chỉ vậy, theo ông Don Lâm, Tổng giám đốc VinaCapital, hiện đơn vị này đã thoái vốn hoàn toàn khỏi 10 dự án và có 1 dự án thoái vốn một phần trên tổng số 36 dự án. Trong đó, nhà ở gắn liền với sân vườn chiếm 80% danh mục đầu tư.

Cũng theo Tổng giám đốc VinaCapital, riêng với lĩnh vực BĐS, trong vòng 3 năm tới, VinaCapital sẽ không đầu tư mới, chỉ tập trung giải phóng các "giá trị tiềm ẩn" trong danh mục đầu tư hiện tại thông qua việc thoái vốn và hoàn vốn cho cổ đông.

Từ đầu năm đến nay, có khá nhiều DN nước ngoài tại Việt Nam cũng thoái vốn trong lĩnh vực BĐS. Trước hết, việc thoái vốn của các DN nước ngoài trong lĩnh vực BĐS là do mấy năm nay thị trường BĐS Việt Nam không còn là thị trường thu được nhiều lợi nhuận. Kinh tế khó khăn, cộng với việc thị trường BĐS lao dốc khiến cho các nhà đầu tư ngoại cũng phải "chùn bước".

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản SohoVietnam nhận định, việc có nhiều DN thoái vốn khỏi BĐS cũng là cơ hội tái cơ cấu lại thị trường, giúp cho những nhà đầu tư có tiềm lực tiếp cận và phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, hạn chế bớt sự đầu tư dàn trải trong lĩnh vực này. Nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều doanh nghiệp phải thoái vốn khỏi các dự án là do khó khăn về tài chính. Họ cần cơ cấu lại để tập trung vào mảng kinh doanh chính và phải bán bớt tài sản của mình, trong đó có BĐS.

Còn ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat lại cho rằng, không hẳn việc các nhà đầu tư BĐS nước ngoài thoái vốn, rao bán dự án tại Việt Nam đã là do khó khăn về tài chính.

Theo phân tích của ông Quang, kinh tế thế giới khó khăn khiến các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn. Trong khi thị trường BĐS Việt Nam bị đóng băng, việc các nhà đầu tư nước ngoài rút lui khỏi thị trường do tài chính của họ gặp khó khăn cũng chỉ là một trong những nguyên nhân, song đây không phải là nguyên nhân chính bởi hầu hết các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực BĐS đều là những doanh nghiệp lớn, khá có tiếng.

"Khó khăn về tài chính chỉ là một phần rất nhỏ, không phải là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư nước ngoài rui lui. Cái chính là gần đây, nhiều tổ chức đã công bố chỉ số niềm tin kinh doanh tại Việt Nam, trong đó đáng chú ý là nhiều doanh nghiệp nước ngoài sụt giảm lòng tin khi nói rằng Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn", ông Quang nhận định.

Thất vọng?

Cùng ý kiến với ông Quang, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu môi trường kinh doanh tại Việt Nam giảm sút thì việc nhà đầu tư nước ngoài dễ "ra đi" là điều đương nhiên.

Có lẽ vậy, bởi bằng chứng là mới đây, theo kết quả đợt khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp châu Âu (EuroCham) trong việc khảo sát chỉ số kinh doanh của các DN châu Âu tại Việt Nam quý IV/2012 cho thấy, mức độ tin cậy và triển vọng kinh doanh trong cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam tiếp tục giảm.

Hơn 1/3 DN tiếp tục có đánh giá tiêu cực về tình hình hiện tại. Tại các DN Châu Âu, lo ngại về lạm phát ở Việt Nam vẫn còn ở mức cao với 50% DN cho rằng lạm phát có tác động căn bản đến công việc kinh doanh của họ trong trung hạn. Đồng thời cũng thể hiện sự bi quan về triển vọng kinh tế vĩ mô bởi khi được hỏi về tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong vòng 6 tháng tới, chỉ 28% DN nghĩ rằng tình hình sẽ được ổn định và cải thiện dần dần.

Theo ông Preben Hjortlund, Chủ tịch EuroCham đánh giá, sự sụt giảm lòng tin vào Việt Nam như là một điểm đến đầu tư của các doanh nghiệp châu Âu.

Thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển quá nóng, thông tin về thị trường không minh bạch, cộng với xu hướng đầu tư ồ ạt để để lại hậu quả như ngày hôm nay. Gặp lúc kinh tế khó khăn, ngay lập tức nguồn vốn vào BĐS bị siết chặt, thị trường lập tức đóng băng và ngày càng lao dốc.

Nhiều DN BĐS trong nước trong tình trạng phá sản, hàng tồn kho căn hộ ngày càng nhiều, không chỉ doanh nghiệp trong nước mà nhà đầu tư nước ngoài cũng muốn thoái vốn khỏi thị trường BĐS.

Chính vì thế, ngay bản thân các chuyên gia đến từ nước ngoài cũng cho rằng, việc "phá băng" thị trường BĐS, ngoài việc chuyển đổi công năng dự án, chia nhỏ căn hộ để bán nhằm kích nguồn cầu giải phóng hàng tồn kho, bên cạnh đó, các chuyên gia cũng thừa nhận, quan trọng nhất vẫn là sự tác động của Nhà nước bằng các chính sách cụ thể để tác động đến thị trường.

Trước hết đó là thông tin phải minh bạch nhằm rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Ngoài ra, chính sách sỡ hữu bất động sản tại Việt Nam, với những quy định khá thắt chặt như các đơn vị nước ngoài không cư trú không được phép thuê hay mua bất động sản tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài cư trú và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam được phép mua căn hộ để ở với số lượng hạn chế và chỉ dành cho mục đích để ở của chính mình.

Một điều quan trọng là lãi suất ở Việt Nam là một trong những trở ngại lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ lãi suất cho các doanh nghiệp vay con, mà đối với người mua nhà, mức lãi suất cũng "ngất ngưởng", trong khi thu nhập của người dân quá thấp. Giá nhà cao, lãi suất cao, khiến người lao động không dám nghĩ đến chuyện mua nhà...

"Và chính vì những điểm nghẽn nói trên đã khiến cho thị trường BĐS Việt Nam khó thu hút các nhà đầu tư bất động sản hơn", một nhà đầu tư nước ngoài thừa nhận.