Vì sao khó nâng tỉ lệ tiền đặt trước lên 30-35 % trong đấu giá tài sản?

Những góc khuất của việc đấu giá đất

Tại Công văn số 59/BTNMT-TCQLĐĐ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nhìn chung, việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, qua đó đã góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác đấu giá đất trong thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện một số hạn chế, tồn tại như hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”...

Đơn cử như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mặc dù Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc Đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản.

Hoặc do yêu cầu của người có tài sản đấu giá khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản, Đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá (điểm c, điểm d khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản).

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện.

Bỏ cọc tháo chạy

Thời gian qua, trên địa bàn cả nước liên tục xảy ra tình trạng nhiều tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất rồi bỏ cọc tháo chạy, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Đơn cử, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh (diễn ra vào ngày 10/12/2021) có giá trúng đấu giá được đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Không riêng gì các khu đất lớn, có vị trí đắc địa nêu trên, nhiều cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với các lô đất nhỏ lẻ tại các tỉnh, thành phố khác cũng đã bỏ cọc tháo chạy.

Đơn cử, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) đã ban hành loạt quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất 1564, 1565, 1566, tờ bản đồ số 12, tại khối phố Ngọc Tam, phường Điện An, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất cả 3 thửa đất nêu trên là một cá nhân tên T, có hộ khẩu thường trú tại phường Vĩnh Điện, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

UBND thị xã Điện Bàn nêu lý do của việc hủy kết quả trúng đấu giá nêu trên là vì người trúng đấu giá chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trước đó, UBND thị xã Điện Bàn cũng đã ban hành ban hành cùng lúc 13 Quyết định hủy bỏ, thu hồi 13 quyết định có liên quan về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 13 thửa đất tại thôn Lạc Thành Nam, xã Điện Hồng.

Các thửa đất này đều do cá nhân tên T trúng đấu giá và bị thu hồi quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá vì một lý do chậm nộp tiền sử dụng đất.

Tương tự như Quảng Nam, mới đây, tại tỉnh Quảng Trị cũng đã liên tục xuất hiện tình trạng người trúng đấu giá đất bỏ cọc tháo chạy.

Đáng chú ý, thực trạng này xảy ra tại nhiều địa phương trên địa bàn tỉnh Quảng Trị như thành phố Đông Hà, huyện Vĩnh Linh, huyện Cam Lộ, huyện Hải Lăng, thị xã Quảng Trị.

Vì sao khó nâng tỉ lệ mức tiền đặt trước lên 30-35%?

Việc trúng đấu giá đất với mức giá cao rồi bỏ cọc tháo chạy có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản. Vì vậy, cần thiết phải có một giải pháp đồng bộ để hạn chế tình trạng này.

Mới đây, cử tri đã kiến nghị Chính phủ sửa đổi, hoàn thiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất như quy định về giá khởi điểm, chế tài đối với việc không thanh toán tiền trúng đấu giá, đặc biệt là việc nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên khoảng 30-35% so giá khởi điểm.

Đồng thời, quy định thời gian tối thiểu mới được chuyển nhượng, tách thửa đất để ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở, hạn chế tình trạng đầu cơ lướt sóng thao túng thị trường, trong khi người dân có nhu cầu lại không mua được.

Tháng 10/2022, trong Báo cáo số 365/BC-CP gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ cho biết, Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức giá cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định.

Về tiền đặt trước, sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Báo cáo của Chính phủ cũng cho biết, hiện có hơn 20 tài sản được đưa ra bán đấu giá. Qua thực tiễn triển khai cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện cho thu hút được nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá.

Trường hợp nâng mức tiền đặt trước lên quá cao có thể có thể dẫn đến việc ít tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Báo cáo của Chính phủ cũng cho biết thêm, hiện nay, Bộ Tư pháp đang chuẩn bị tổ chức tổng kết 5 năm thi hành Luật Đấu giá tài sản và sẽ nghiên cứu các kiến nghị, phản ánh liên quan đến quy định về trình tự, thủ tục đấu giá, trong đó có nội dung về tỉ lệ tiền đặt trước trong quá trình đề xuất, sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, liên quan đến việc hoàn thiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đang hoàn thiện trình Chính phủ ban hành.

Ngoài ra, vấn đề này cũng sẽ được nghiên cứu để thể chế trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Đất đai sửa đổi.