Vì sao giá nhà ngày càng đắt đỏ?

Mức tăng giá kỷ lục

Dữ liệu trong vài năm qua cho thấy giá nhà đã tăng nhanh hơn bao giờ hết tại nhiều thị trường trên thế giới.

Tại Mỹ, Hiệp hội Môi giới Quốc gia (NAR) cho biết giá bán đạt đỉnh 413.800 USD vào tháng 06/2022 và giảm nhẹ xuống 410.000 USD vào tháng 6 năm nay. Sang tháng 7 vừa qua, giá nhà ở mức 406.700 USD và là mức giá tháng 7 cao nhất được ghi nhận. Trong khi đó, giá nhà vào tháng 03/2020 chỉ là 280.700 USD.

Theo thống kê, có đến hơn 75% số nhà được rao bán đang vượt quá khả năng tài chính của tầng lớp có thu nhập trung bình tại Mỹ.

Clare Trapasso, người điều hành mục tin tức của Realtor.com, cho biết: “Người mua nhà đang chi khoảng 33% thu nhập của họ để có quyền sở hữu nhà, gấp đôi con số trong năm 2012 và 2013 khi Mỹ vừa thoát khỏi cuộc Đại suy thoái”.

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, thị trường đã chứng kiến nhiều biến động do lạm phát và suy thoái kinh tế, kéo theo các đợt điều chỉnh giá liên tiếp. Tuy nhiên, giá nhà tại một số khu vực, đặc biệt là các thành phố đang phát triển và cửa ngõ, bị cho là đang thổi phồng quá mức. Giá nhà trung bình tăng 5-10% mỗi năm và gấp khoảng 20-30 lần thu nhập của người dân.

Cán cân cung – cầu lệch lạc

Một thị trường bất động sản cân bằng tốt, không nghiêng về bên mua hoặc bên bán cần nguồn cung nhà ở đủ để giao dịch trong vòng từ 5 đến 6 tháng. Tuy nhiên, đại dịch, các vấn đề gia tăng chi phí vật liệu xây dựng và nhân công, cùng với việc trì hoãn cấp phép đã khiến cho nguồn cung nhà ở tại nhiều thị trường rơi xuống mức báo động. Dường như các nhà phát triển đang không thể xây nhà đủ nhanh để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ví dụ tại Mỹ, tính đến tháng 07/2023, cả nước chỉ còn khoảng 3,3 tháng trước khi nguồn cung cạn kiệt. Đây là một sự cải thiện so với mức thấp kỷ lục 1,6 tháng của tháng 1 năm nay, nhưng vẫn thấp đáng kể so với điểm cân bằng.

Mặt khác, các nhà phát triển cũng tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà ở trên cao cấp và hạng sang, trong khi lại thờ ơ với phân khúc bình dân vốn đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Tại Hà Nội và TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn trong quý 02/2023 vẫn cao do các dự án mới mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019. Chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố.

Trong khi đó, các dự án có giá trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội tăng 1,46% so với quý trước. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư trung bình 67 triệu đồng/m2, giảm 4,6% so với quý trước.

Điều này dẫn đến một cuộc cạnh tranh gay gắt của người mau đối với các sản phẩm bình dân, hệ quả là giá bán thứ cấp của các căn hộ bình dân cũng tăng lên.

Lãi suất cao

Một thủ phạm khác gây ra giá nhà cao là việc lãi suất thế chấp tăng nhanh và tăng đáng kể, khiến vốn tín dụng cho vay mua nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Tại Mỹ, lãu suất trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm là 7,36% tính đến ngày 23 tháng 8, cao nhất trong hơn 20 năm, và gấp đôi năm 2021 ở mức 3,04%. Lãi cao hơn cũng khiến khoản thanh toán tiền nhà hàng tháng đắt đỏ hơn”. Các khoản thanh toán thế chấp đã tăng 96% từ tháng 06/2019 đến tháng 06/2023.

Trong nhiều thập kỷ, lãi suất thấp là yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu mua nhà và khiến nhiều ngôi nhà mới với diện tích lớn hơn có giá cả phải chăng. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp tăng nhanh đã tạo ra tình thế mắc kẹt, khiến nhiều gia đình tạm hoãn đổi sang một ngôi nhà mới. Những chủ nhà được hưởng lãi suất thế chấp thấp trong thời kỳ đại dịch đang không muốn mua căn nhà tiếp theo với lãi suất cao hơn. Điều này có nghĩa là sẽ có ít nhà được rao bán trên thị trường.

Lương tăng chậm, lạm phát cao

Một lý do khác khiến giá nhà ngày nay cao hơn có liên quan đến tốc độ tăng lương trung bình so với tốc độ tăng giá trị ngôi nhà. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người mua, việc sở hữu nhà sẽ trở nên xa vời hơn. Lạm phát cao khiến vấn đề càng trở nên trầm trọng khi người dân phải tăng số tiền chi tiêu cho các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, giá chung cư Hà Nội đã tăng trong 18 quý liên tục. Theo báo cáo này, so với quý 01/2019, giá chung cư hiện nay đã tăng cao hơn 73%. Trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng 6%/năm thì tốc độ tăng giá trung bình của nhà ở là 13%/năm. Tốc độ tăng giá nhà quá nhanh khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Đô thị hóa quá nhanh

Tại Việt Nam, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến cho số dân thành thị cũng tăng nhanh chóng, đạt 34 triệu người vào cuối năm 2020, chiếm khoảng 35% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân khu vực thành thị giai đoạn 2011-2020 là 2,64%/năm, trong đó, yếu tố di cư góp phần làm dân số khu vực thành thị tăng thêm 1,3 triệu người, chiếm 3,8% dân số thành thị.

Đô thị hóa quá nhanh đặt ra các vấn đề lớn về hạ tầng và nhà ở, đẩy giá nhà lên cao trong khi nguồn cung không kịp đáp ứng.

Công thức mua nhà phù hợp

Mặc dù tất cả những dấu hiệu trên đều cho thấy một môi trường đầy thách thức đối với những người mua nhà, nhưng điều đó không có nghĩa là không thể mua được nhà. Một số lời khuyên sau đây có thể giúp người mua giảm bớt phần nào áp lực tài chính và tăng thêm cơ hội sở hữu nhà.

Thỏa hiệp về quy mô: Hãy cân nhắc đến việc mua một ngôi nhà với diện tích nhỏ hơn mà vẫn phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình.

Mở rộng phạm vi tìm kiếm: Hãy tìm kiếm các căn nhà tại các vùng ven đô hoặc xa trung tâm thành phố, vì chúng thường có giá rẻ hơn.

Cải tạo và sửa chữa: Mua một ngôi nhà cũ và dành thời gian, ngân sách sửa chữa thường giúp người mua tiết kiệm được kha khá chi phí.

Vay vốn: Các ngân hàng khác nhau có chính sách khác nhau về thẩm định giá, điều kiện cho vay, ưu đãi và lãi suất. Vì vậy, người mua nên nghiên cứu và so sánh các chương trình cho vay của nhiều ngân hàng trước khi nộp hồ sơ vay vốn.