Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009?

Trong các hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Đây cũng là kiến nghị của nhiều chuyên gia bởi như một giải pháp quan trọng để cởi trói khó khăn, kích thích thanh khoản trên thị trường hiện nay.

Từ giữa năm 2022, khi thị trường có dấu hiệu lao dốc, nhiều người cũng chờ đợi các đợt điều chỉnh giá nhà xuất hiện giống thời kỳ 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của VnExpress, 12 tháng qua, giá nhà và đất giảm nhẹ một số khu vực trên thị trường thứ cấp, còn loại hình chung cư có xu hướng tăng giá tại Hà Nội và chững giá tại TP HCM. Xu hướng giảm giá 15-20% xuất hiện cục bộ tại một số dự án TP HCM do nhà đầu tư áp lực tài chính bán tháo. Dữ liệu của kênh Batdongsan mới đây cũng cho thấy trái ngược với kỳ vọng bất động sản giảm giá mạnh trong năm 2023, mặt bằng chung thị trường tăng nhẹ 6% so với đầu năm.

Diễn biến này trái ngược với giai đoạn 2008-2009, thời điểm thị trường địa ốc cũng gặp khủng hoảng. Tại Hà Nội và TP HCM, hàng loạt chung cư đua khuyến mãi cuối năm nhằm thu hồi vốn. Việc giảm giá được thực hiện theo hai hình thức: giảm trực tiếp trên giá bán hoặc gián tiếp qua các gói khuyến mãi, quà tặng. Nhiều chủ đầu tư cũng gặp khó về dòng tiền, buộc phải hạ giá bán một số phân khu mới khoảng 10-15% so với phân khu trước đó để kích cầu. Hiện tượng này kéo dài đến năm 2012 khi số lượng tồn kho chung cư trên thị trường gần 13.000 căn tại Hà Nội và TP HCM, theo Bộ Xây dựng.

Các tòa chung cư tại cửa ngõ phía Tây Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Thực tế giá nhà khó giảm mạnh như chu kỳ trước dù các doanh nghiệp khát dòng tiền, theo các chuyên gia. Lý do là thị trường địa ốc hiện nay rất thiếu tính cạnh tranh bởi khan hiếm nguồn cung mới.

Đơn vị nghiên cứu CBRE cho biết tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 dự kiến xuống thấp nhất trong 10 năm kể từ năm 2013. Trong đó, hơn 90% nguồn cung mới thuộc về phân khúc cao cấp. Tình trạng tương tự diễn ra tại TP HCM. Trong 3 năm trở lại đây, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% trên thị trường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhìn nhận trong 2-3 năm trở lại đây, số dự án nhà ở mở bán mới ở cả hai đô thị đếm trên đầu ngón tay. Do đó những chủ đầu tư có rổ hàng ra mắt thời điểm này "nghiễm nhiên có lợi thế để neo giá bán cao và không giảm giá". Đây cũng là số ít chủ đầu tư có thực lực, tài chính mạnh nên họ không gặp áp lực phải "thanh khoản nhanh để có ngay dòng tiền".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp nhưng chủ đầu tư thay đổi chiến lược, "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

Một nguyên nhân khác, theo Chủ tịch HoREA, là thời điểm này, các chủ đầu tư không có áp lực giảm giá để cạnh tranh với nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền. Bởi thị trường Hà Nội và TP HCM liên tục vắng bóng loại hình này trong ba năm gần đây. Tình trạng này khác với chu kỳ trước, thời điểm thị trường đối diện khủng hoảng thừa cung và tỷ lệ nhà bình dân chiếm gần một nửa.

Giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư tại phía Đông Hà Nội thừa nhận dù gặp khó về dòng tiền, doanh nghiệp rất khó để đưa ra lựa chọn giảm trực tiếp giá bán sản phẩm. Lý do là mỗi dự án khi ra mắt thị trường không chỉ hướng đến khách mua ở thực mà còn cả khách đầu tư. Tỷ lệ hai nhóm này khá cân bằng nhau, thậm chí tại một số dự án của doanh nghiệp này, nhóm khách mua đầu tư chiếm hơn 60%. Vị này cho hay, nhiều nhà đầu tư còn có xu hướng mua gom căn tại nhiều phân khu. Do đó, nếu phân khu mới giá bán giảm so với phân khu trước hay ngay cả dự án xung quanh, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và uy tín, chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Thay vì chọn giảm giá trực tiếp, vị này cho biết doanh nghiệp sẽ ưu tiên giải pháp giảm gián tiếp cho khách mua mới. Ví dụ, với phân khu mới, 20% sản phẩm sẽ có giá thấp hơn 20-25% giá trung bình rổ hàng nếu khách chọn phương án thanh toán nhanh.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý nhiều năm, khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao nên doanh nghiệp khó có thể giảm giá. Cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Dù nhiều doanh nghiệp chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, giá thành vẫn là phần nặng nhất kéo giá bán tăng.

Lý do là chi phí đầu tư, xây dựng tăng trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ "bị coi là lợi nhuận". Doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp nên cuối cùng phần này tính vào giá bán khách hàng phải gánh.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng lối ra cho thị trường địa ốc vẫn là gỡ nút thắt pháp lý và khả năng tiếp cận vốn. Tuy nhiên, hai khó khăn lớn nhất của thị trường lại nằm ở hai luật sửa đổi vẫn chưa được thông qua là Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng. Do đó, chuyên gia đề nghị nhanh chóng hoàn thiện hai luật sửa đổi trên để khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp bất động sản giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không giữ giá cao và tăng thêm chiết khấu, khuyến mãi để tạo thanh khoản. Các chủ đầu tư cần chuyển hướng sang đẩy mạnh phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền với thu nhập của người dân để tăng tính cạnh tranh cho thị trường.