Vì sao giá đất Đà Nẵng biến động mạnh?

Giá đất Đà Nẵng sau đợt xôn xao biến động tạm thời lắng xuống.

Điều này có vẻ võ đoán, nhưng theo một số chuyên gia phân tích về địa ốc tại Đà Nẵng, xu thế tăng trưởng giá nhà đất tại thành phố này vẫn chưa hề dừng lại. Càng ngày mức độ chênh lệch giữa giá trị địa ốc đầu tư với thu nhập, tích lũy của người dân bản địa càng lớn, từ đó sẽ tạo tiếp những “cú sốc giá” cho đến khi “bong bóng vỡ”.

Giá đất vẫn chưa chạm đỉnh?

Để trả lời câu hỏi tại sao chỉ trong thời gian ngắn dư luận Đà Nẵng đã bị “lèo lái” kinh hoàng bởi thông tin từ lực lượng môi giới, một chuyên gia phân tích thị trường đã hỏi ngược lại: giá nhà đất Đà Nẵng đã “chạm đỉnh” chưa?

Câu hỏi cắc cớ này khiến nhiều người phải nhìn nhận và so sánh lại, rằng để xác định rõ một thực tiễn, giá trị địa ốc Đà Nẵng, xét về vị thế địa phương, các cơ hội tăng trưởng tương lai, vẫn còn chưa đạt đến... ngưỡng thỏa đáng.

“Tôi nói điều này là nhìn ở góc độ đầu tư kinh tế. Đà Nẵng là đô thị loại 1, là một thành phố đầy tiềm lực, thủ phủ kinh tế miền Trung, nơi đang có rất nhiều dữ liệu tích cực”, vị chuyên gia này nhận định.

Theo ông, hãy nghĩ đến thời điểm Đà Nẵng đạt mức dân số 2 triệu người, thành phố sẽ phải giải quyết chuyện hạ tầng, chỗ ở thế nào. Trong lộ trình từ nay đến đó giá trị đất đai sẽ còn tăng nữa. Hiện tại, với giới kinh doanh, giá nhà Đà Nẵng ngang Ninh Bình, là thành phố loại 2 thuộc tỉnh.

“Cho nên có nói Đà Nẵng còn tăng giá đất thêm 30-50% nữa người ta cũng tin”, vị chuyên gia này nhận định, và chỉ ra có ít nhất bốn chỉ số khiến Đà Nẵng vẫn tăng giá đất.

Đó là quy hoạch còn xáo trộn; hạ tầng vẫn tiếp tục hoàn thiện, với độ phủ mở rộng mạnh về phía Nam và phía Tây Bắc; cơ cấu hạ tầng nhà ở đô thị Đà Nẵng còn biến đổi, với lượng nhà dùng không gian chung (chung cư, cao ốc...) tăng nhiều; và quan niệm sở hữu nhà ở của người Đà Nẵng còn thay đổi mạnh mẽ.

Chính bởi tiềm lực địa phương chưa khai thác hết, không gian đô thị Đà Nẵng sẽ có những đợt thay đổi, cải cách mới, nên câu chuyện giá trị địa ốc tất nhiên còn tiếp tục hấp dẫn. Điều này, cũng từng được một kiến trúc sư nước ngoài chia sẻ khi nhìn vào mặt đường Bạch Đằng Đà Nẵng.

Ông này cho rằng, sở hữu những tòa nhà, cao ốc ở con đường giá trị triệu đô này là những người có tài sản, muốn chứng minh hằng sản của mình chứ chưa hề khai thác hiệu quả mặt bằng có được. Đó là một sự lãng phí.

Do thành phố vẫn còn tiềm lực phát triển các giá trị và chỉ số đầu tư vào hạ tầng nhà ở như thế, nên cảnh “nhà nhà bán đất, người người đi cò” đang diễn ra tại Đà Nẵng là chuyện... bình thường. Hệ lụy kéo theo, dĩ nhiên là nạn cò đất thao túng thông tin, đưa ra những dữ kiện có lợi cho họ và làm thị trường bất ổn.

Theo ông, điều quan trọng là nhà quản lý có nhìn thấy những nguy cơ tiềm ẩn phía sau trào lưu này hay không, và có giải pháp căn cơ để giải quyết được thực trạng ấy hay không.

“Giữ đỉnh, nâng đáy” mới không vỡ trận!

Theo các chuyên gia, một thị trường bất động sản được coi là ổn định và lành mạnh phải cân đối được hai chỉ số giá thị trường và thu nhập người bản địa. Thực tế hiện nay tại Đà Nẵng, chỉ số giá nhà đất không ngừng tăng trong khi thu nhập của người dân địa phương không tăng kịp. Độ vênh giữa hai chỉ số này càng cao, thị trường càng có nhiều dấu hiệu bất ổn. Do đó, Đà Nẵng cần điều chỉnh cho được chỉ chỉ số, “giữ đỉnh, nâng đáy” cung cầu.

Đơn cử, giá đất tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ, Đà Nẵng) ghi nhận trong năm 2017 khoảng 700 triệu đồng/nền. Chỉ số này cân đối thu nhập, tích lũy tại các gia đình người Đà Nẵng, tương đương 100 – 150 triệu đồng/năm. Với khoản vay 70%, người Đà Nẵng có thể mua đất Hòa Xuân làm nhà, ổn định trong 10 năm.

Nhưng sau một năm, giá đất đã tăng 2 – 3 tỉ đồng/nền, mức giá mà nhiều người cho rằng đó là chỉ số ảo khi so sánh với giá đầu tư từ các nhà đầu tư Hà Nội, TP.HCM. Để thị trường ổn định, địa phương cần có giải pháp giữ giá đất, nâng cao thu nhập người dân, tức có bài toán kích cầu kinh tế đầu tư, phát triển của địa phương. Nếu thu nhập tích lũy của người Đà Nẵng nâng lên tầm 400 triệu đồng/năm, giá đất tại Hòa Xuân sẽ nằm trong tầm tay họ.

Giá đất Đà Nẵng chưa thật sự tương xứng với tầm giá có thể đạt tới, của một đô thị loại 1.

“Chúng tôi cho rằng, trong năm 2019 này, Đà Nẵng phải kiềm chế giá đất, trong khi đẩy mạnh các giải pháp kinh doanh làm ăn trong dân, nỗ lực thu hẹp khoảng cách giá địa ốc với mức sống của người dân. Có như vậy, Đà Nẵng mới ổn định phát triển”, một chuyên gia địa ốc đang đầu tư tại Đà Nẵng nhận xét như vậy,

Những diễn biến thị trường mới đây cho thấy giá nhà đất đang không ghìm được. Theo các chuyên gia, nhà quản lý cần lập tức vào cuộc, điều chỉnh ngay những hoạt động đầu cơ, thông tin thổi giá xáo trộn trên thị trường, và cố gắng tạo bài toán kinh tế làm ăn cho các doanh nghiệp địa phương.

Nhà quản lý cần hết sức tránh những sai lầm khiến chỉ số địa ốc thêm tăng, lòng tin của nhà đầu tư giảm sút. Một số tập đoàn lớn tại địa phương tăng cường giá trị đầu tư, có các dự án hiệu quả, cũng là giải pháp căn cơ để giữ thế ổn định cho bất động sản Đà Nẵng, tránh cảnh “quả bom đất” nổ tung.