Vì sao bất động sản lên cơn sốt?

Rất nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp đã phải phá sản trong những đợt khủng hoảng nhà đất. Cũng có một thực tế khác là thị trường bất động sản cũng vô cùng hấp dẫn để đầu tư. Ở Việt Nam trong vòng vài thập kỷ qua, giá đất nhiều nơi đã tăng hàng chục lần.

Do đó, việc hiểu được những yếu tố trong nền kinh tế tác động tới thị trường bất động sản có thể giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro và tìm kiếm được các cơ hội để thu được lợi nhuận vượt trội.

Đối với các nhà làm chính sách, việc hiểu về các quy luật hoạt động của thị trường sẽ giúp họ hoạch định được các chính sách kịp thời để điều chỉnh hoạt động, hạn chế rủi ro và hỗ trợ cho nền kinh tế phát triển một cách tốt nhất.

Vậy những yếu tố kinh tế nào tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản? Cũng như bất kỳ hàng hóa nào, sự tăng trưởng hay suy giảm của thị trường bất động sản ảnh hưởng bởi các quy luật cung cầu. Khi cầu tăng giá bất động sản cũng sẽ tăng theo. Khi cầu tăng, giá bất động sản tăng và kích nguồn cung tăng theo...

Các nghiên cứu cho thấy, những vấn đề kinh tế quan trọng tác động đến thị trường bất động sản là tăng trưởng kinh tế, chính sách pháp luật, thị trường tài chính, tín dụng, dòng vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở hạ tầng và quá trình đô thị hóa, phát triển ngành du lịch … Tuy nhiên, mỗi thời điểm khác nhau, mỗi khu vực khác nhau thì tầm quan trọng của từng yếu tố trên có thể khác nhau.

Tăng trưởng kinh tế

Bất động sản và các ngành nghề liên quan chiếm một phần rất lớn trong cơ cấu thu nhập lẫn chi tiêu của người dân. Do đó, việc tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế là yếu tố quan trọng hàng đầu trong sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bất động sản là thị trường có tính đầu cơ cao, nên sự tăng giảm của nó tùy thuộc rất nhiều kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp về nền kinh tế trong tương lai. Đây cũng là lý do làm cho chu kỳ của nền kinh tế và thị trường bất động sản không hoàn toàn trùng khớp với nhau.

Kinh tế tăng trưởng đồng nghĩa với thu nhập của người dân cũng tăng lên, do đó khả năng thanh toán cho nhu cầu nhà ở cũng tăng và kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản. Nói cách khác, khi thu nhập tăng thì nhu cầu mua sắm căn nhà có diện tích lớn hơn, tiện nghi hơn, ở những khu vực có nhiều tiện ích hơn cũng sẽ gia tăng.

Diện tích nhà ở bình quân trên mỗi người dân ở Việt Nam không ngừng gia tăng trong suốt thời gian qua. Cụ thể, theo báo của của Bộ Xây dựng diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 22,8 m2 sàn/người vào năm 2016, cao hơn nhiều so với mức chỉ có 16,7m2 sàn/người vào năm 2009. Bình quân giai đoạn này mỗi năm diện tích nhà ở tăng 0,87m2/người/năm. Cũng theo báo cáo này, diện tích bình quân nhà ở đô thị cao hơn khoảng 1,5 lần so với diện tích bình quân đầu người nhà ở khu vực nông thôn.

Tại đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM, diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng không ngừng tăng lên. Tính đến tháng 6 năm 2019, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM đạt 19,8 m2/người và đang tiến sát mục tiêu 22,8 m2/người vào năm 2025. Tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm trong giai đoạn 2016 - 2020 là 40 triệu m2 sàn; đạt 45 triệu m2 sàn vào giai đoạn 2021 - 2025, tương đương tốc độ tăng trung bình vào khoảng 0,7m2/người/năm.

Nhìn lại quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua chúng ta cũng thấy gắn liền với sự thăng trầm của nền kinh tế qua từng giai đoạn.

Giai đoạn bùng nổ của nền kinh tế năm 2004-2007 cũng đã kéo giá nhà đất tăng và thị trường bất động sản phát triển mạnh. Giai đoạn nền kinh tế gặp khó khăn 2011-2014 đã làm cho thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà đất rất nhiều nơi suy giảm. Giai đoạn nền kinh tế phục hồi từ năm 2014 đến nay cũng đã làm cho giá nhà đất tăng mạnh và nhiều dự án “đóng băng” trước đó đã hồi sinh trở lại.

Các số liệu thống kê cũng cho thấy, ở những quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao thì sự phát triển của thị trường nhà đất cũng trở nên sôi động hơn. Trong các thời kỳ tăng trưởng kinh tế cao, sự phát triển của thị trường nhà đất cũng mạnh mẽ hơn. Đây là quy luật tất yếu, bởi ở những quốc gia phát triển thì nhu cầu nhà ở sẽ không còn gia tăng lớn. Ở những quốc gia đã có tỷ lệ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà đất thường tăng trưởng rất chậm.

Sự tăng trưởng của nền kinh tế không chỉ kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng mà cũng làm cho các loại hình bất động sản khác phát triển. Với sự gia tăng thu nhập của người dân, nhu cầu về “căn nhà thứ 2” ngày càng nở rộ, thúc đẩy loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh. Giờ đây việc tầng lớp có thu nhập cao sở hữu những căn nhà tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng đã trở nên khá phổ biến.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của bất động sản cũng đang thay đổi. Các “đại đô thị” với nhiều tiện ích làm gia tăng chất lượng sống cho cư dân đang ngày càng phát triển mạnh, cho dù dự án ở xa trung tâm thành phố.

Chẳng hạn như dự án Vinhomes Grand Park, dù có vị trí cách khá xa trung tâm TP.HCM, nhưng nhờ có nhiều tiện ích cảnh quan hiện đại đã nhanh chóng thu hút được nhiều nhà đầu tư và cư dân dù giá bán không hề rẻ. Một dự án khác của Vingroup tại Hà Nội cũng có vị trí khá xa trung tâm là Vinhomes Ocean Park cũng đã bán “đắt như tôm tươi” nhờ có nhiều ích, cảnh quan hấp dẫn.

Đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Cùng với sự tăng trưởng chung của toàn bộ nền kinh tế, sự phát triển của thị trường bất động sản mỗi khu vực phụ thuộc rất lớn vào quá trình đô thị hóa, sự phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mỗi khu vực đó. Đô thị hóa đồng nghĩa với sự dịch chuyển dân cư tập trung với mật độ cao hơn kéo theo nhu cầu về bất động sản gia tăng.

Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị. Tỷ lệ đô thị hóa được tính tỷ lệ phần trăm giữa số dân đô thị so với tổng dân số hay diện tích của vùng, khu vực so với tổng diện tích. Theo số liệu Tổng cục Thống kê, đến năm 2018, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam vào khoảng 35,74%. Tốc độ tăng dân số thành thị mỗi năm đạt gần 3,64%, gấp ba lần tăng trưởng bình quân chung cả nước. Tốc độ đô thị hóa mỗi năm đạt gần 0,65%. Đây là tốc độ tăng rất nhanh so với nhiều quốc gia khác.

Việt Nam có nhiều địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao. Trong đó, Đà Nẵng là tỉnh dẫn đầu cả nước với tỷ lệ 87,8%, tiếp theo là TP.HCM với 80%. Hà Nội tuy là thủ đô nhưng do mới sáp nhập Hà Tây vào nên tỷ lệ đô thị hóa mới chỉ ở mức 64%. Một số tỉnh đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh là Bình Dương với tốc độ trung bình 10 năm gần đây lên đến 18%/năm. Hiện nay, dân số đô thị ở Bình Dương lên đến 78%.

Ở những khu vực được đầu tư phát triển khu công nghiệp thường có tốc độ đô thị hóa rất cao chẳng hạn như Bình Dương, Đồng Nai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hải Dương và Thanh Hóa. Quá trình đô thị hóa của những tỉnh này đều gắn liền với việc phát triển công nghiệp. Bắc Ninh, Thái Nguyên phát triển nhanh nhờ có đầu tư của Samsung; Thanh Hóa tăng nhanh bởi đầu tư của Nhà máy Lọc đầu Nghi Sơn; Bình Dương và Đồng Nai đô thị hóa nhanh bởi thu hút rất nhiều vốn đầu tư vào các khu công nghiệp.

Việc đô thị hóa nhanh đã làm cho giá bất động sản những khu vực này tăng giá nhanh chóng. Tại Bình Dương, chỉ trong vòng 2-3 năm trở lại đây, giá bất động sản đã tăng lên rất mạnh. Hiện nay, nhiều khu vực ở Bình Dương, giá đất tương đương với đất ở TP.HCM. Tại Đồng Nai giá đất cũng không ngừng tăng mạnh ở nhiều khu vực.

Giá bất động sản cũng thường tăng mạnh kèm theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Câu thần chú “đường mở đến đến đâu giá đất tăng đến đấy” gần như đúng ở mọi trường hợp. Giá đất mặt tiền cao hơn giá đất trong hẻm, giá đất đường lớn cao hơn đường nhỏ, giá đất gần trung tâm cao hơn xa trung tâm.

Giá bất động sản không chỉ tăng khi các hạ tầng này thực hiện mà ngay khi có quy hoạch. Ví dụ điển hình là giá đất xung quanh khu vực sân bay Long Thành - Đồng Nai đã tăng rất mạnh khi có thông tin quy hoạch sân bay này. Trong vài năm gần đây, giá đất khu vực này tiếp tục có nhiều đợt sóng khi Quốc hội phê duyệt chủ trương đầu tư.

Việc giá đất tăng lên cùng với sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch không có gì là xa lạ. Tuy nhiên, trên thực tế có thể khắc nghiệt hơn nhiều. Nhiều nhà đầu tư “đón sóng” bất động sản sân bay Long Thành cách đây 10 năm đã phải ngậm ngùi cắt lỗ trước đợt sóng tăng vừa qua do không thể chờ được.

Bất động sản là thị trường có tính đầu cơ rất lớn. Do đó, nhiều nhà đầu tư quá “nhanh nhạy” có thể bị rơi vào bẫy do nhiều quy hoạch bị treo trong nhiều năm làm cho giá trị bất động sản không tăng như kỳ vọng.

Chẳng hạn, Thành phố mới Bình Dương dù được hình thành cách nay hơn 10 năm và được đầu tư hạ tầng rất bài bản. Tuy nhiên cho đến nay, dân cư ở khu vực này vẫn khá thưa thớt. Giá đất ở đây “đóng băng” đã khiến không ít nhà đầu tư phải cắt lỗ trước áp lực lớn của đòn bẩy tài chính.

Cách đây hơn 20 năm, Nhơn Trạch được kỳ vọng sẽ trở thành đô thị lớn của Đồng Nai và cả nước với hàng trăm dự án khu dân cư được hình thành, quy mô dân số dự kiến đến năm 2020 là 500.000 người. Tuy nhiên cho đến nay, Nhơn Trạch vẫn như “thành phố ma” dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt.

Những ví dụ trên cho thấy để thị trường bất động sản phát triển thì yếu tố hạ tầng kỹ thuật là không đủ mà yếu tố quan trọng quyết định chính là hạ tầng xã hội. Để thu hút được người dân đến sinh sống thì hạ tầng xã hội là yếu tố quyết định.

Một khu dân cư mới xa trung tâm sẽ cần đến các hạ tầng như bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí... Đặc biệt, yếu tố quyết định chính là nơi đó phải là nơi tạo ra được công ăn việc làm có thu nhập ở mức tương xứng. Do đó, để bất động sản một khu vực nào đó phát triển bền vững phải gắn liền với hàng loạt các yếu tố khác.

Chính sách tiền tệ, lãi suất và dòng tiền

Bất động sản là một trong những thị trường có tính đầu cơ cao, do đó thường khá nhạy cảm với chính sách tiền tệ và sự dịch chuyển của dòng tiền trong nền kinh tế. Những cơn sốt bất động sản ở Việt Nam thời gian qua đều gắn liền với chính sách tiền tệ mở rộng hoặc sự dịch chuyển của các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Bất động sản cũng đóng băng, thậm chí suy giảm khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt.

Thực vậy, cơn sốt giá bất động sản năm 2005-2007 có nguyên nhân quan trọng từ việc mở rộng chính sách tiền tệ quá mức. Việc cho vay vốn dễ dãi của ngân hàng đã làm cho tín dụng giai đoạn này tăng 40-50%/năm.

Bên cạnh đó, đây là giai đoạn Việt Nam gia nhập WTO nên kéo một dòng vốn đầu tư rất lớn từ bên ngoài đổ vào Việt Nam, trong đó chắc chắn không ít tiền đã đổ vào thị trường bất động sản. Giai đoạn này, giá nhà đất khắp nơi đều tăng mạnh, đặc biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Tăng trưởng tín dụng quá cao đã khiến cho lạm phát tăng mạnh và buộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải thực hiện chính sách tiền tệ. Cuộc khủng hoảng kép trong nước và thế giới năm 2008-2009 đã làm cho thị trường bất động sản lao dốc.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhiều nơi lại tăng trở lại giai đoạn 2010-2011 khi NHNN nới lỏng chính sách tiền tệ và một lần nữa lạm phát quay trở lại. Thị trường nhà đất thật sự gặp khó khăn giai đoạn 20112013. Rất nhiều dự án bất động sản phải đắp chiếu và nợ xấu ngân hàng tăng vọt trong giai đoạn này.

Thị trường bất động sản tăng mạnh trong giai đoạn 2014 đến nay cũng có dấu ấn đậm nét của chính sách tiền tệ và dòng vốn đến từ nước ngoài. Dù tăng trưởng tín dụng giai đoạn này chỉ ở mức 17-20%/năm, nhưng lãi suất trên thị trường lại đang ở mức thấp nhất từ trước đến nay. Đặc biệt, tín dụng bất động sản trong giai đoạn này tăng rất mạnh.

Theo công bố của NHNN, đến tháng 8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng tới 14,58% so với cuối năm 2018 và chiếm tới 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế. Tốc độ tăng tín dụng bất động sản cao hơn nhiều so với mức bình quân chung chỉ có 8,5% trong giai đoạn này.

Cũng liên quan đến dòng tiền, vốn nhà đầu tư nước ngoài cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc “nóng sốt” của thị trường nhà đất. Trong những năm gần đây, giá nhà đất tại Canada, Úc, New Zealand… đã tăng mạnh bởi các dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc. Tình trạng nghiêm trọng đến mức chính phủ các quốc gia này phải đưa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn dòng vốn này.

Tại Việt Nam, việc giá nhà đất nhiều nơi tăng mạnh cũng có dấu ấn rất lớn từ dòng vốn đầu tư nước ngoài đặc biệt là từ Trung Quốc và HongKong. Sonkim Land cho biết có đến 20% doanh số của công ty đến từ nhóm khác hàng Trung Quốc và HongKong.

Báo cáo của CBRE Việt Nam vào cuối năm 2018 cho biết, trong chín tháng đầu năm 2018 có đến 76% khách hàng của công ty này mua nhà hạng sang là người nước ngoài, trong đó khách Trung Quốc lên tới 31%. Dòng vốn nước ngoài được xem là nguyên nhân chính khiến cho bất động sản hạng sang tăng mạnh trong vài năm gần đây.

Vốn đầu tư từ Trung Quốc không chỉ góp phần làm dậy sóng bất động sản thành phố lớn mà còn góp phần gây ra cơn sốt ở nhiều nơi. Các đợt sốt đất tại Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh, Phan Thiết, Hạ Long, Vân Đồn, Phú Quốc… có một phần không nhỏ là do dòng vốn của các nhà đầu tư từ Trung Quốc. Tuy nhiên, rất khó thống kê chính xác dòng vốn Trung Quốc đổ vào Việt Nam là bao nhiêu, vì trong rất nhiều trường hợp, người Trung Quốc không trực tiếp đứng tên mua bất động sản.

Những yếu tố khác

Sự phát triển và tăng giảm giá của bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau. Trong mỗi thời kỳ, mỗi khu vực cụ thể có những yếu tố tác động ít hay nhiều, nhanh hay chậm tới thị trường. Trong đó, yếu tố tác động có tính chất dài hạn, cơ bản đến thị trường đó là sự phát triển của nền kinh tế hay nói cách khác là mức thu nhập của người dân. Tuy nhiên, mức thu nhập chưa hẳn là yếu tố có tính quyết định.

Thực vậy, giá bất động sản trung bình so với thu nhập của người dân ở các quốc gia khác nhau lại rất khác nhau. Theo thống kê của Numbeo.com, giá so với thu nhập tại HongKong lên đến 49 lần, tại Trung Quốc lên đến 30 lần, tại Singapore lên đến 23 lần.

Giá nhà ở HongKong và Singapore vô cùng đắt đỏ do ở đây diện tích đất rất khan hiếm, mật độ dân số cao. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội tốt nên thu hút tầng lớp người giàu và tập đoàn đa quốc gia đến làm việc.

Giá nhà đất tại Trung Quốc cũng đắt đỏ không kém, bởi “truyền thống” tích trữ tài sản của quốc gia này. Tỷ lệ tiết kiệm của người dân Trung Quốc lên đến gần 50% thu nhập, gấp đôi so với phần lớn quốc gia khác. Một tỷ lệ tiết kiệm rất lớn dùng để tích trữ tài sản là bất động sản và chi tiêu cho nhà ở dẫn đến giá nhà ở đây rất cao.

Giá nhà so với thu nhập Việt Nam luôn nằm trong nhóm 10 nước cao nhất trên thế giới. Hiện nay chỉ số này của Việt Nam là 22 lần. Trong đó, TP.HCM khoảng 25 lần, Hà Nội khoảng 20 lần. Giá nhà ở Việt Nam rất cao do tính đầu cơ nhà đất ở Việt Nam lớn và chi phí phát triển nhà đất cũng khá cao. Bên cạnh đó, cũng giống như Trung Quốc, người dân Việt Nam cũng có văn hóa thích sở hữu nhà đất.

Cũng từ thống kê của Numbeo cho thấy, giá nhà so với thu nhập ở các quốc gia phát triển lại tương đối thấp. Chẳng hạn tại châu Âu, giá nhà so với thu nhập chỉ từ 5-10 lần. Đặc biệt, tại Hoa Kỳ giá nhà so với thu nhập gần như thấp nhất thế giới chỉ có 3,54 lần.

Bên cạnh đó, chính sách của nhà nước cũng đóng một vài trò rất quan trọng đối với giá nhà đất. Chính sách tốt sẽ làm cho thị trường minh bạch, giảm chi phí trung gian, giảm rủi ro, giảm tính đầu cơ và phát triển bền vững hơn.

Chẳng hạn, chính sách thuê sở hữu nhà đất có thể làm giảm tính đầu cơ, điều tiết cung cầu thị trường giảm những cơn sốt ảo… Tại Việt Nam, chính sách tiền tệ, chính sách thuế, các quyết định quy hoạch đô thị, hạ tầng và quy định pháp luật khác liên quan đến nhà đất cũng thường xuyên tác động mạnh mẽ đến sự biến động của thị trường.