Vay được tiền mua nhà, hên hay xui?

Ảnh minh hoạ

Tưởng xui lại thành may

Sau 3 tháng trầy trật làm hồ sơ vì những vướng mắc thủ tục, tháng 1.2022, chị Trần Quỳnh Mai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cuối cùng cũng thở phào nhẹ nhõm khi hồ sơ vay của vợ chồng chị đã được phê duyệt và giải ngân, khoản vay hơn 1,5 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi 1 năm đầu 8,5% để mua căn hộ 3 tỉ đồng tại Nam Từ Liêm.

Với thu nhập hiện tại, chị Mai nhẩm tính đủ khả năng để trang trải nợ nần và các khoản sinh hoạt phí, đồng thời sẽ tìm cách gia tăng thu nhập để trả bớt gốc.

Thế nhưng, từ tháng 9 tới nay, từ thở phào, chị Mai đã phải thở dài lo lắng khi lãi suất không ngừng tăng cao. Lãi suất khoản vay của chị từ 8,5 đã tăng lên 12%. Đáng lo hơn là kinh tế khó khăn, công ty của chồng chị phải thực hiện cắt giảm nhân sự và giảm lương, trong khi thời gian ưu đãi sắp hết, chi phí sinh hoạt lại không thể giảm.

“Với mức lãi suất này, số tiền dành riêng để đóng tiền nhà mỗi tháng chiếm đến hơn 80% thu nhập của hai vợ chồng nhưng cũng chưa biết, con số đấy liệu có nhảy lên nữa không”, chị Mai chia sẻ.

Suốt mấy tháng qua, vì việc này mà vợ chồng chị thường xuyên lục đục. Mọi việc diễn ra nằm ngoài tính toán của cả hai.

Chị Mai cho biết, vợ chồng chị đã tính đến tình huống phải bán nhà nếu lãi suất lên quá cao, thu nhập bị cắt giảm và không thể xoay xở được tiền trả lãi hàng tháng.

Trái ngược với hoàn cảnh chị Mai, gia đình anh Nguyễn Văn Lỗi (Hoài Đức, Hà Nội) lại đang cảm thấy may mắn vì đợt đầu năm bị ngân hàng từ chối giải ngân do hết room tín dụng.

Anh Lỗi cho biết, hồ sơ của anh đã được phê duyệt, chỉ đợi ngày giải ngân để chồng nốt số tiền mua căn hộ 1,8 tỉ đồng nằm trên trục Đại lộ Thăng Long. Để mua căn hộ này, anh phải cọc trước 100 triệu đồng cho chủ nhà.

Thế nhưng gần đến ngày nhận nhà, ngân hàng thông báo không giải ngân được khiến vợ chồng anh rất hụt hẫng. Mặt khác phải đi thu xếp với chủ nhà để xin lại khoản tiền cọc.

Tuy nhiên, từ lúc chứng kiến lãi suất trên đà tăng mạnh, vợ chồng anh lại thấy rằng quá may mắn bởi nếu lúc ấy ngân hàng cho vay, thì chắc chắn bây giờ thu nhập của hai vợ chồng không đủ trả nợ, cuộc sống gia đình sẽ rơi vào bế tắc khi chi phí sinh hoạt eo hẹp, trong khi gia đình có 2 con đang tuổi ăn tuổi lớn.

Vừa qua, hàng loạt ngân hàng đã tăng lãi suất huy động lên 8-9% đối với các kỳ hạn dài.

Đơn cử như Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) niêm yết mức lãi suất tiền gửi lên tới 9,3%/năm cho các kỳ hạn 15, 18, 24 và 36 tháng tại sản phẩm tiền gửi online.

Bên cạnh đó, tất cả các kỳ hạn dưới 6 tháng đều được tăng từ mức 5%/năm lên kịch trần lãi suất mới nhất theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là 6%/năm. Đồng thời, kỳ hạn từ 6 tháng đến dưới 12 tháng, mức lãi suất áp dụng trong khoảng 8,7% – 8,95%/năm. Kỳ hạn 12 và 13 tháng lãi suất lần lượt 9,15 và 9,25%/năm.

Hay Nam A Bank với sản phẩm Happy Future, ở kỳ hạn 9 tháng, mức lãi suất ngân hàng này trả cho 3 tháng đầu ở mức 11%/năm, 6 tháng cuối có lãi suất 5,95%/năm.

Ở kỳ hạn 12 tháng, 6 tháng đầu có lãi suất 9,9%/năm, 6 tháng sau là 5,95%/năm; kỳ hạn 18 tháng thì 12 tháng đầu có lãi suất 8,9%/năm, 6 tháng sau là 5,95%/năm…

Ngày 27.10, một ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất 10,5%/năm cho các khách hàng gửi từ 500 tỉ đồng trở lên với kỳ hạn 12 tháng và lãnh lãi cuối kỳ với điều kiện khách hàng trước khi gửi tiền cần liên hệ trước và có sự đồng ý của ngân hàng.

Lãi suất huy động tăng cao khiến lãi suất cho vay cũng tăng theo. Một số ngân hàng có lãi suất cho vay rất thấp, nhưng chỉ cố định trong 3-6 tháng đầu, hết thời gian ưu đãi đó sẽ tính theo lãi suất thị trường.

Chẳng hạn, lãi vay 6 tháng đầu tại PVcomBank là 5%/năm, từ tháng thứ 7 trở đi là 12%/năm. Lãi vay sau vài tháng ưu đãi được đa số ngân hàng áp dụng là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, 13 tháng, 24 tháng cộng biên độ 3,5%/năm. Tính ra, mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân dao động quanh mức 13%/năm, tăng ít nhất 2%/năm so với đầu năm. Khoản vay càng dài hạn thì lãi suất càng cao. Đáng lưu ý, nếu người vay trả trước hạn sẽ phải chịu phí phạt từ 1-3%/năm.

Người mua nhà cần tính toán lãi suất đường dài

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng trong thời điểm hiện nay, khi vay mua nhà cần tính toán cân đối khả năng tài chính, chi tiêu. Đồng thời phải tính đến trường hợp xấu nhất khi lãi suất ngân hàng tăng, thì khả năng trả nợ như thế nào, nếu không trả được nợ có thể sẽ bị ngân hàng bán giải chấp tài sản.

Đối với người có ý định mua nhà trả góp phải tính toán lãi suất đường dài, không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay. Nói chung dựa trên tài chính hiện có để vay trong khả năng trả nợ.

Ngoài ra, ông Thịnh cũng cho rằng phải ưu tiên nghĩa vụ trả nợ lên hàng đầu và tính chuyện bán bớt các khoản đầu tư kém hiệu quả để tái cấu trúc dòng tiền, tập trung vào các tài sản có tính thanh khoản cao để tránh tình trạng “chôn tiền” một chỗ.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, cho biết, ngành ngân hàng có một tỷ lệ cho vay an toàn, dựa trên việc tính tỷ lệ trả gốc và lãi chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà, đâu đó ở mức khoảng 60%. Tức là số tiền lãi gốc hàng tháng chỉ được chiếm 60% thu nhập của gia đình.

Theo ông Hiếu, đây là con số hợp lý và an toàn nhưng với tình trạng lãi suất gia tăng như hiện nay, tỷ lệ này đã không còn an toàn nữa. Điều này chắc chắn sẽ tác động mạnh đến tỷ lệ cung cầu trên thị trường bất động sản.