Tương lai nào cho thị trường bất động sản Trung Quốc nếu được “hạ cánh an toàn”?

Trong nửa cuối năm 2020, giá bất động sản trung bình ở các thành phố hàng đầu của Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã tăng 10% so với cùng kỳ năm trước đó. Đối với các bất động sản cao cấp, đà tăng giá thậm chí còn mạnh hơn. Hiện tại, bốn thành phố trên đều nằm trong số những thành phố đắt đỏ nhất trên toàn cầu, với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập dao động 31-44 lần, chỉ kém Hồng Kông.

Không chỉ vậy, rủi ro tín dụng đang tiếp tục tích tụ trên thị trường nhà ở Trung Quốc. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, các khoản vay mới cấp cho các hộ gia đình Trung Quốc đã đạt 7,9 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2020 (tăng 6% so với năm 2019). Đáng chú ý, 75,6% trong số này là các khoản vay dài hạn chủ yếu để mua nhà. Có bằng chứng cho thấy các khoản vay tiêu dùng ngắn hạn và các khoản vay cho doanh nghiệp nhỏ cũng được sử dụng để mua nhà.

Khả năng chi trả ngày càng kém và mức nợ ngày càng tăng tại Trung Quốc là dấu hiệu cho thấy bong bóng nhà ở đang phình to. Tuy nhiên, sự sụp đổ ngay lập tức của thị trường dường như sẽ khó xảy ra. Bất chấp sự tăng giá khủng khiếp trong hai thập kỷ qua, giá bất động sản Trung Quốc vẫn chưa đi chệch quá nhiều so với các nguyên tắc kinh tế cơ bản ở hai khía cạnh sau.

Thứ nhất, từ năm 2000-2020, giá bất động sản ở các thành phố cấp 1 đã tăng gấp 10 lần, cùng với sự gia tăng tổng sản phẩm quốc nội danh nghĩa của Trung Quốc. Thứ hai, trong hai thập kỷ này, tổng cung tiền M2 của Trung Quốc (tức là cung tiền xoay quanh nền kinh tế) đã tăng với tốc độ gộp hàng năm là 15,6%. Trong khi đó, tỷ lệ tương tự là 12,1% đối với giá nhà trung bình tại các thành phố cấp 1 và 8,5% với giá nhà trên toàn quốc.

Tất cả những điều này, đặc biệt là sự gia tăng đồng thời của cung tiền và giá bất động sản, cho thấy sức mạnh lâu dài của bất động sản Trung Quốc. Nhà ở như một loại tài sản hấp dẫn và được thúc đẩy bởi một nền kinh tế mạnh mẽ. Do đó, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập có thể vẫn ở mức cao khi nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và cung tiền tiếp tục mở rộng.

Điều này cho thấy, đợt tăng giá nhà gần đây có thể đã mất động lực khi Trung Quốc bước vào giai đoạn bình thường hóa chính sách. Khoảng cách về giá nhà ở giữa các thành phố lớn và nhỏ cũng có thể tăng thêm, bởi các thành phố lớn có khả năng phục hồi và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư, ngay cả khi kinh tế suy thoái.

Các nhà hoạch định chính sách, tuy vậy, không hề mù quáng trước những rủi ro chưa rõ ràng này. Họ đã tiến tới thắt chặt các quy định với hy vọng hạ nhiệt thị trường bất động sản trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ hơn. Các biện pháp được áp dụng bao gồm các điều kiện thế chấp chặt chẽ hơn, cung cấp nhiều đất hơn để xây dựng khu dân cư và kiểm soát mua bán chặt chẽ hơn, đặc biệt là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai. Các chính sách này được đưa ra nhằm hạn chế đà tăng giá và giảm tính thanh khoản của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, miễn là tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc tiếp tục ổn định, các biện pháp này có thể giúp thị trường bất động sản “hạ cánh an toàn”.

Bất động sản vốn là một động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Năm ngoái, bất động sản chiếm 27,3% đầu tư tài sản cố định, đóng một vai trò quan trọng trong việc phục hồi kinh tế sau đại dịch. Ngoài ra, các chính quyền địa phương phụ thuộc rất nhiều vào việc bán đất. Theo ước tính, doanh thu bán đất đã đóng góp 44,3% vào ngân sách tài khóa địa phương trong năm 2020.

Bất động sản cũng là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình Trung Quốc. Theo một cuộc khảo sát năm 2019 của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, bất động sản chiếm 59,1% tài sản hộ gia đình ở thành thị. Với tầm quan trọng to lớn của mình, bất động sản vẫn sẽ có những tác động kinh tế và thị trường sâu sắc trong trường hợp được “hạ cánh an toàn”.

Việc thắt chặt các điều kiện tín dụng cho các nhà phát triển có thể dẫn đến tăng trưởng đầu tư chậm hơn trong năm nay tại Trung Quốc. Điều đó cũng sẽ làm giảm nhu cầu về nguyên liệu thô theo thời gian và làm giảm giá nhà.

Đồng thời, Trung Quốc có thể chứng kiến nhiều vụ vỡ nợ hơn và sự biến động cao hơn trên thị trường trái phiếu, do các nhà phát triển ngập trong nợ nần sẽ phải đối mặt với áp lực dòng tiền ngày càng lớn.

Một số nhà lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản lớn đã củng cố bảng cân đối kế toán và giảm dự trữ đất để đối phó với các chính sách thắt chặt hơn. Nhưng các nhà phát triển nhỏ có ít “room” hơn để điều chỉnh. Điều này sẽ dẫn đến việc hợp nhất và mua lại nhanh chóng giữa các nhà phát triển và mang lại lợi ích cho những doanh nghiệp mạnh nhất.

Những thay đổi cơ cấu đáng kể trong thị trường tiêu dùng cũng có thể chịu tác động khi thị trường bất động sản hạ nhiệt. Nhu cầu về thiết bị gia dụng, đồ nội thất và vật liệu trang trí có thể sẽ giảm khi doanh số bán nhà trở nên ổn định.

Ở một góc khác, khi các hộ gia đình tìm cách đa dạng hóa các khoản đầu tư trong bối cảnh bất ổn cao hơn và lợi nhuận thị trường bất động sản giảm, thị trường cổ phiếu có thể được hưởng lợi, đặc biệt là khi nó đang trở nên hiệu quả hơn sau nhiều cải cách trong những năm gần đây.