TS. Lê Xuân Nghĩa: “Đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều...”

Theo ông Nghĩa, hiện nay thiếu nhất là nhà ở giá rẻ.

Theo ông Nghĩa, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân ông cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó.

Vị này đồng ý với ý kiến của Thủ tướng rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, do đó cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này, hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được.

“Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản đi lên”, ông Nghĩa đề xuất.

Một vấn đề nữa mà chuyên gia này đề cập, chinh là vấn đề tài chính. “Tôi đồng ý là chúng ta phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp”, ông Nghĩa nói.

Theo ông, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.

Từ kinh nghiệm cá nhân, ông Nghĩa cho rằng, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để “giải cứu” thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Ông Võ cho rằng, cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Còn thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.

Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Cũng theo ông Võ, các số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch.

Từ đó, ông Võ không dám đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, vì điều này phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Về vấn đề này, ông Võ cho rằng không được lâu dài.

“Đặc biệt, nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó”, ông nhấn mạnh.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý 3 năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.

Tuy nhiên, nhận định về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, tại thời điểm này, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Nếu như quý 1 nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý 2 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý 3, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

Nếu quý 1.2023 chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý 3 do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng tăng hơn.

Với đà như vậy, theo ông Đính, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.

“Chúng tôi dự đoán quý 4.2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý 3 năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018 - 2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, có nhiều tín hiệu đáng mừng để tạo động lực cho quý 4.2023 và quý 1.2024. Chúng tôi hy vọng có nhiều khởi sắc khi các chính sách tháo gỡ khó khăn có tác động tốt với thị trường”, ông Đính dự báo.