Chuyên gia dự báo những rủi ro đón đợi bất động sản từ nay đến năm 2024

TS. Cấn Văn Lực dự báo, năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản sẽ vẫn đối mặt với những rủi ro thách thức.

Thị trường không hề khủng hoảng

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần 1: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường và khuyến nghị đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.

Theo ông Lực, thời điểm này là hợp lý để bàn về vấn đề hồi phục thị trường bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.

Cụ thể, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn.

Yếu tố lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1.9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Bên cạnh đó, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.

Cùng đó, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

“Tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, ông Lực nhấn mạnh.

Theo nhận định của các tổ chức quốc tế, kinh tế năm nay khó khăn, năm sau sẽ sáng sủa hơn. Riêng kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng rất tốt, dự báo tăng trưởng từ 5-5,5%, năm tới dự báo khoảng 6,5%.

“Đây là mức bình thường nhất, khi chúng tôi lượng hóa các động lực tăng trưởng mới trong một cuộc họp với Quốc hội, nếu thuận lợi chúng ta có thể tăng trưởng thêm 0,4 đến 0,7 điểm phần trăm mỗi năm.

Chúng tôi dự báo kinh tế quý 3 năm nay tăng trưởng gần 6%, quý 4 khoảng 7,5%. Rõ ràng Việt Nam đang phục hồi quý sau tốt hơn quý trước, tương tự Trung Quốc và các quốc gia châu Á cũng đang trên đà tăng trưởng tốt. Chỉ ngoại trừ Mỹ, sau quý II, kinh tế Mỹ quý III bắt đầu kém đi vì lãi suất còn cao, do đó chính FED cũng có sự điều chỉnh mặc dù họ vẫn quyết tâm duy trì chính sách thắt chặt tiền tệ”, ông Lực nói.

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%.

Theo chuyên gia này, tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng.

Rủi ro vẫn đang chờ đợi

Ông Lực đánh giá, về cơ bản, việc điều hành lãi suất đi ngang, dự báo bắt đầu giảm từ quý 3.2024 ở các nước khu vực châu Á, châu Âu. Việt Nam lãi suất điều hành về cơ bản đã và đang giảm 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào, hút tiền về để điều hoà thị trường.

“Cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn”, ông Lực cho biết.

Về cơ chế chính sách, chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Theo ông Lực, đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí.

“Chúng tôi ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ, giá trị thực khoảng 70 - 80 ngàn tỷ. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường”, vị này cho hay.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng tiêu dùng tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Có rất nhiều dấu hiệu cho thấy sự phục hồi. Song chuyên gia này dự báo, năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản sẽ vẫn đối mặt với những rủi ro thách thức.

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao. Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoản trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…).

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng ông Lực cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu.

Từ đó, ông Lực cho rằng, chúng ta cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Đồng thời, chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp.

Ngoài ra, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.