Trung Quốc và những cách giúp kiềm chế khủng hoảng bất động sản

Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng gần 30% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Khoảng 40% dư nợ ngân hàng được cấp cho các chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà. Việc bán đất cho các nhà phát triển từ lâu cũng là nguồn thu chính của chính quyền địa phương.

Sự suy thoái của ngành bất động sản có nguy cơ gây rủi ro lên nhiều ngành nghề khác tại Trung Quốc, bao gồm cả nông nghiệp, ô tô, chăm sóc sức khỏe, giải trì và du lịch.

Năm ngoái, các công ty phi tài chính của Trung Quốc vỡ nợ với khoản nợ nước ngoài kỷ lục lên tới 52 tỷ USD, trong đó các nhà phát triển bất động sản chiếm số lượng lớn.

Hơn 84 tỷ USD trái phiếu bằng đồng USD của các nhà phát triển dự án sẽ đến hạn hoàn trả trong 2 năm tới và các trái chủ đang có lý do để lo lắng về việc liệu họ có lấy lại được tiền hay không.

Khoảng 45% công ty bất động sản Trung Quốc có nguy cơ gặp khó khăn về nợ dựa trên 2 số liệu tài chính phổ biến: Tỷ lệ khả năng trả nợ, yếu tố đo lường thu nhập ròng từ hoạt động so với các khoản thanh toán gốc và lãi theo lịch trình, và tỷ lệ khả năng thanh toán lãi vay, yếu tố đo lường EBITDA. Các công ty được coi là đang trong trạng thái rủi ro thường có tỷ lệ khả năng trả nợ dưới 1 hoặc tỷ lệ trả lãi vay dưới 1,25.

Kể từ tháng 9/2022, chính phủ đã áp dụng cách tiếp cận hiệu chỉnh, thực hiện một loạt chính sách nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản. Mặc dù hiện tại sự sụp đổ trên diện rộng của thị trường bất động sản đã được ngăn chặn, nhưng nhiều nhà phát triển vẫn tiếp tục gặp rắc rối.

Thời điểm hiện tại, các chuyên gia cho rằng chính phủ nên xem xét cơ cấu lại các khoản nợ của những công ty hàng đầu đang gặp khó khăn thông qua các bước như kéo dài thời hạn vay và cắt giảm lãi suất. Những sáng kiến này cần được thực hiện thông qua nỗ lực phối hợp của các cơ quan quản lý, chủ nợ và chính quyền địa phương.

Đối với các công ty bất động sản thực sự không thể tồn tại, tài sản và ngành nghề kinh doanh nên được giảm dần thông qua việc thanh lý để có thể dễ dàng vận hành và quản lý.

Quan điểm chính sách thận trọng dài hạn của chính quyền cần được tăng cường để dập tắt nhu cầu đầu cơ và tránh tái diễn những tình trạng bất ổn trong vài năm qua. Các biện pháp phòng ngừa, chẳng hạn như áp thuế đối với các nhà đầu tư bất động sản, luôn tốt hơn việc quản lý khủng hoảng.

Các chính sách vĩ mô mang tính an toàn cũng cần được áp dụng nhất quán để đảm bảo rằng các công ty đều chịu ít rủi ro nhất từ các khoản vay. Việc đánh giá kỹ về khả năng thanh toán của các bên đi vay là điều cần thiết. Chỉ những ngân hàng đáp ứng được các tiêu chuẩn chính sách an toàn mới được cấp vốn vay để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn đối với bảng cân đối kế toán của ngân hàng.

Hơn nữa, các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn nên xây dựng nguồn dự trữ tiền mặt, đủ để trang trải chi phí trong vài tháng nhằm đảm bảo đủ thanh khoản ngay cả khi dòng tiền cạn kiệt.

Tính liêm chính của ngành ngân hàng cần được tăng cường thông qua việc cải thiện tính minh bạch và quản trị doanh nghiệp. Điều này có thể giúp giảm xung đột lợi ích tiềm ẩn, ngăn chặn lặp lại các vụ việc tương tự từng xảy ra như China Evergrande và Ngân hàng Shengjing.

Một thông tin tích cực với thị trường bất động sản Trung Quốc là bản thân thị trường này đang cho thấy khả năng phục hồi nhất định, và theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, giá bất động sản hiện tại vẫn cao hơn so với thời điểm trước đại dịch Covid-19.

Các thành phố hàng đầu Trung Quốc nhiều khả năng sẽ phục hồi với tốc độ nhanh hơn các thành phố cấp thấp. Sự khác biệt này có thể đẩy nhanh làn sóng di cư của người dân từ các vùng nông thôn tới các thành phố lớn, qua đó khiến dân số ở các vùng nông thôn giảm. Những thay đổi dân số như vậy có thể sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản và cuối cùng tác động đến xu hướng giá cả.

Bằng cách sử dụng các biện pháp toàn diện, bối cảnh tài chính của Trung Quốc có thể được củng cố. Điều này sẽ giúp bảo vệ sự ổn định và khả năng phục hồi của hệ thống trước những cú sốc trong lĩnh vực bất động sản. Ngược lại, một khuôn khổ chính sách mạnh mẽ hơn sẽ làm giảm nguy cơ tái phát bong bóng bất động sản trong nước.