Trung Quốc thúc đẩy nhiều sáng kiến mới để bình ổn thị trường bất động sản

Thông điệp từ báo cáo thường niên của Thủ tướng Lý Cường (Li Qiang) gửi tới Quốc hội Trung Quốc vào ngày 05/03 tiếp tục củng cố quan điểm rằng nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn đang phải giải quyết các dự án nhà ở chưa hoàn thành và chưa bán được. Thực trạng này sẽ cần nhiều năm để khắc phục và vẫn là lực cản đối với tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc.

Lĩnh vực bất động sản của quốc gia tỷ dân đã chao đảo từ cuộc khủng hoảng này đến cuộc khủng hoảng khác kể từ năm 2021, sau khi chính phủ siết chặt việc sử dụng đòn bẩy với các nhà phát triển. Cho đến nay, các nhà chức trách vẫn chưa đưa ra những biện pháp kích thích đủ lớn để hỗ trợ các nhà phát triển, thay vào đó họ áp dụng một loạt các bước đi mang tính dài hạn với kỳ vọng vực dậy lĩnh vực này.

Theo ông Lý, chính phủ sẽ “đáp ứng nhu cầu tài chính hợp lý của các doanh nghiệp bất động sản dưới nhiều hình thức sở hữu khác nhau trên cơ sở bình đẳng, nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản”.

Các nhà đầu tư vẫn chưa thực sự ấn tượng với các kế hoạch của trên của chính phủ Trung Quốc, bằng chứng là Chỉ số Bất động sản CSI 300 của đại lục đã giảm 42% trong năm 2023.

Một số nhà phân tích đang so sánh tình trạng hiện nay của Trung Quốc với hàng thập kỷ trì trệ và giảm phát của Nhật Bản.

Chil Lo, nhà chiến lược về thị trường cấp cao khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại BNP Paribas Asset Management có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết: “Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa ổn định. Những vấn đề của thị trường này phản ánh việc nới lỏng không đủ trong quá khứ và làm tăng nguy cơ giảm phát”.

“Để chống lại nguy cơ giảm phát làm cơ sở tiến hành cải cách cơ cấu và giảm nợ, Bắc Kinh cần phải thúc đẩy toàn hệ thống thông qua việc nới lỏng chính sách mạnh mẽ với quyết tâm cao độ để bảo vệ tăng trưởng kinh tế”.

Ngân hàng ANZ ước tính khối lượng nhà ở chưa bán được của Trung Quốc đã vượt quá 3 tỷ mét vuông vào cuối năm 2023 và phải mất 3,6 năm mới giải quyết được vấn đề này.

Theo một cuộc thăm dò ý kiến ​​của Reuters vào tháng 02/2024, giá nhà mới tại Trung Quốc có thể giảm 0,9% trong năm 2024, thấp hơn so với mức tăng trưởng 1,1% được đưa ra trong cuộc thăm dò trước đó vào tháng 11/2023.

Mô hình phát triển mới

Vào tháng 1, Trung Quốc đưa ra cơ chế “danh sách trắng”, yêu cầu các ngân hàng nhà nước tăng cường cho vay đối với một số dự án nhà ở đã được phê duyệt.

Tính đến ngày 28/2, 276 thành phố thuộc 31 tỉnh, vùng đã thiết lập cơ chế này, với khoảng 6.000 dự án bất động sản được đề xuất cấp vốn. Các ngân hàng thương mại đã phê duyệt khoản vay hơn 200 tỷ Nhân dân tệ (27,79 tỷ USD) cho các dự án đủ điều kiện.

Theo báo cáo của ông Lý, Trung Quốc cũng sẽ nhanh chóng phát triển một mô hình mới cho lĩnh vực bất động sản, tập trung vào xây dựng nhà ở giá rẻ hơn và đáp ứng nhiều nhu cầu về nhà ở khác nhau, nhưng rất ít thông tin chi tiết được cung bố.

Ông Lý nói: “Để đáp ứng xu hướng đô thị hóa mới cũng như những thay đổi về cung cầu trên thị trường nhà ở, chúng tôi sẽ nhanh chóng thúc đẩy một mô hình phát triển mới cho ngành bất động sản”.

“Chúng tôi sẽ mở rộng quy mô xây dựng và cung cấp nhà ở được chính phủ trợ cấp, đồng thời cải thiện các hệ thống cơ bản cho nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân về nhà ở cũng như các nhu cầu khác nhau về nhà ở tốt hơn”.

Chính phủ cũng bỏ khẩu hiệu “nhà để ở, không phải để đầu cơ” trong báo cáo của ông Lý.

Lynn Song, nhà kinh tế trưởng của Trung Quốc tại ING, cho biết: “Khẩu hiệu này trước đây được coi là biểu tượng của các chính sách hạn chế thị trường bất động sản”.

“Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ vẫn là lực cản kéo dài cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc, nhưng chúng tôi không cho rằng nó sẽ bùng phát thành một cuộc khủng hoảng toàn diện”.

Theo ông Lý, Trung Quốc sẽ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế đầy tham vọng khoảng 5% trong năm 2024, khi nước này nỗ lực chuyển đổi mô hình phát triển và giảm bớt rủi ro trong lĩnh vực bất động sản.

Tạo quỹ hỗ trợ nhà phát triển

Theo ông Yi Gang (Dịch Cương), cựu Thống đốc ngân hàng trung ương Trung Quốc, nước này nên thành lập một quỹ sử dụng số tiền thu được từ bán nhà ở hình thành trong tương lai để giúp các nhà phát triển hoàn thành những dự án còn dang dở.

Ở Trung Quốc, chủ đầu tư được phép bán các dự án nhà ở trước khi hoàn thành xây dựng nhưng phải chuyển số tiền bán trước này vào tài khoản ký quỹ. Chính quyền thành phố địa phương cho phép các nhà phát triển rút một phần số tiền này, tùy thuộc vào tiến độ xây dựng.

Nhưng khi các vụ vỡ nợ lan rộng, nhiều chính quyền địa phương đã hạn chế việc rút tiền của các nhà phát triển, khiến họ thiếu tiền mặt trầm trọng.

Truyền thông nhà nước dẫn lời ông Yi Gang, cũng là Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế của Hội nghị Hiệp thương Chính trị Nhân dân Trung Quốc (CPPCC): “Chính phủ cần tập trung hỗ trợ hoạt động bền vững và ổn định của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản tư nhân hàng đầu, nhằm giải quyết khó khăn về thanh khoản của họ”.

Ông Yi cho biết Trung Quốc nên hỗ trợ các nhà phát triển hoàn thành việc xây dựng nhà và bàn giao nhà đúng thời hạn.

Cụ thể, ông đề xuất rằng trong vòng 3 năm tới, chính phủ hoặc ngân hàng trung ương có thể rút khoảng 1% tiền ký quỹ mỗi năm, tương đương khoảng 10 tỷ Nhân dân tệ (1,85 tỷ USD) để bơm vào quỹ này. Các nhà phát triển có thể tiếp cận quỹ để đảm bảo bàn giao nhà hoặc bồi thường cho các bên liên quan nếu họ còn những dự án chưa hoàn thành.

Ngoài ra, các chủ đầu tư nên được phép tiếp cận một tỷ lệ nhất định quỹ này theo quy định của pháp luật để giảm bớt căng thẳng về thanh khoản. Ông Yi ước tính khoảng 1.000 tỷ Nhân dân tệ tiền ký quỹ có thể được các nhà phát triển sử dụng ngay lập tức.

Ông nhận định điều này sẽ giúp các nhà phát triển vượt qua khó khăn ở một mức độ nhất định và chuyển đổi sang mô hình bán hàng chủ yếu là bán nhà hiện có trong 3 năm tới.