Các tập đoàn bất động sản tư Trung Quốc gặp khó

Ngành công nghiệp nhà ở khổng lồ của Trung Quốc đang lao vào một cuộc khủng hoảng mới có nguy cơ trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất của đất nước này.

Khủng hoảng nối tiếp khủng hoảng

Hai năm trước, tập đoàn phát triển bất động sản China Evergrande ngập trong nợ nần, rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, làm vỡ bong bóng bất động sản trong nước, và gây ra hiệu ứng domnino với hàng loạt nhà phát triển vỡ nợ và kinh doanh thua lỗ khác. Những rắc rối của ngành này cũng kéo nền kinh tế Trung Quốc đi xuống.

Giờ đây, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, Country Garden, đang phải vật lộn để tồn tại. Không giống như Evergrande lâm vào sa sút do sử dụng đòn bẩy cao, đầu tư đa ngành không hiệu quả và tình trạng đầu cơ của người dân, những rắc rối của Country Garden đến từ việc các nhà đầu tư và người mua nhà rời khỏi ngành. Nói chính xác hơn, Country Garden là “nạn nhân” của một cuộc khủng hoảng sâu sắc về niềm tin.

Khó khăn tài chính của Coutry Garden có thể tạo ra những vấn đề lớn hơn nhiều cho nền kinh tế và các nhà hoạch định chính sách so với vụ vỡ nợ của Evergrande vào năm 2021. Country Garden đầu hiện diện mạnh mẽ ở các thành phố nông thôn và khu công nghiệp, vốn là động lực tăng trưởng của Trung Quốc trong thời kỳ tăng trưởng thuận lợi. Những khu vực này hiện đang phải vật lộn khi nguồn tài chính của chính quyền trở nên căng thẳng và làn sóng di cư ngày càng nhanh, khiến họ ít có khả năng đương đầu và giải quyết hậu quả từ sự thất bại của một nhà phát triển lớn như Country Garden.

Nền kinh tế Trung Quốc cũng đang gặp khó khăn trên nhiều mặt sau đợt phục hồi ngắn ngủi khi mở cửa trở lại hậu Covid vào đầu năm nay.

Các nhà kinh tế dự đoán các vấn đề của ngành bất động sản sẽ gây ra một tác động lớn khác đến niềm tin của người tiêu dùng và kéo dài thời kỳ suy thoái trong lĩnh vực bất động sản. Bất động sản và các ngành liên quan đóng góp khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc.

Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Đại học Harvard, cho biết: “Toàn bộ ngành này đang gặp khó khăn”, đồng thời cho biết vấn đề đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố vừa và nhỏ. Ông nói rằng việc xây dựng quá mức trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở và sẽ cần phải có sự điều chỉnh trên thị trường bất động sản.

“Làm thế nào để giúp người dân Trung Quốc không rơi vào trạng thái hoảng loạn vì phần lớn tài sản của họ có thể biến mất? Điều này thật không hề dễ dàng”, ông Rogoff nói.

Quá khứ huy hoàng và hiện tại đổ vỡ

Tính đến ngày 30/06/2023, Country Garden đã tham gia vào hơn 3.000 dự án bất động sản bao gồm hàng triệu ngôi nhà. Tập đoàn này gánh khoản nợ tương đương 186 tỷ USD, bao gồm cả những ngôi nhà đã bán nhưng chưa bàn giao, tiền nợ nhà cung cấp, nợ ngân hàng và trái phiếu. Hầu hết các nghĩa vụ trả nợ đó sẽ đến hạn trong vòng một năm tới.

Công ty đã báo cáo khoản lỗ kỷ lục trong nửa đầu năm lên tới 7 tỷ USD sau khi ghi nhận việc giảm giá trị của một số hoạt động phát triển bất động sản và các tài sản khác.

Tháng trước, Country Garden đã không thể thanh toán khoản lãi 22,5 triệu USD cho hai trái phiếu bằng đô la Mỹ, nhưng đã gom đủ tiền mặt trước khi kết thúc thời gian ân hạn 30 ngày để tránh vỡ nợ. Các chủ nợ ở Trung Quốc đại lục đã cho phép họ gia hạn thanh toán một số khoản nợ bằng đồng Nhân dân tệ, giúp nhà phát triển này có thêm thời gian để giải quyết các vấn đề thanh khoản.

Doanh số bán nhà mới theo hợp đồng của Country Garden trong tháng 8 đã giảm 70% so với một năm trước đó, tương đương 1,1 tỷ USD. Các nhà phân tích cho biết nếu doanh số bán hàng không phục hồi, nhà phát triển này có thể sẽ rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Country Garden được thành lập vào những năm 1990 bởi nhà sáng lập Yeung Kwok Keung, 68 tuổi. Tại trụ sở chính của công ty, có một tấm biển viết: “Nếu không có một Trung Quốc hùng mạnh, Country Garden ngày nay sẽ không tồn tại”.

Vào giữa những năm 2000, nhà phát triển này đã xây dựng các dự án nhà ở bao gồm nhà phố, chung cư và các khu phức hợp trên khắp cả nước. Họ cũng sở hữu và điều hành các khách sạn.

Ông Yeung nghỉ hưu vào tháng Ba. Con gái ông, Yang Huiyan, 41 tuổi, hiện là chủ tịch công ty.

Country Garden mở rộng quy mô qua qua nhiều năm với trọng tâm là các thành phố nhỏ hơn. Họ được hưởng lợi từ chương trình tái phát triển của Trung Quốc tại các thành phố cấp thấp hơn bắt đầu từ năm 2015. Chương trình này cung cấp cho người dân những ngôi nhà mới hoặc tiền mặt để mua nhà. Country Garden cũng tiếp thị và bán căn hộ ở khu vực nông thôn cho những người sống ở các thành phố lớn hơn, đắt đỏ hơn.

Năm 2016, doanh số theo hợp đồng của nhà phát triển này đã tăng hơn gấp đôi và đạt hơn 500 tỷ Nhân dân tệ, tương đương hơn 69 tỷ USD theo tỷ giá hối đoái hiện hành, cho mỗi năm trong vòng 5 năm.

Country Garden đã mua hơn 3.000 lô đất trong thập kỷ qua để xây nhà. Theo phân tích về hồ sơ bán đất của nhà phát triển này trên Wind, các lô đất này nằm ở tất cả các thành phố cấp ba của Trung Quốc, 86% thành phố cấp 4 và 44% thành phố cấp 5. Trong khi đó, Evergrande chỉ có đất ở khoảng 1/3 số thành phố cấp 4 và 12% thành phố cấp 5.

Country Garden nói với các nhà đầu tư rằng các dự án mà họ triển khai ở các thành phố cấp thấp hơn mang lại lợi tức đầu tư cao hơn nhiều so với các dự án ở các thành phố giàu có hơn.

Tại Thiều Quan, thành phố công nghiệp hạng 4 ở tỉnh Quảng Đông phía nam Trung Quốc với khoảng 3,4 triệu dân, Country Garden có 4 khu dân cư lớn nằm trong số 100 dự án hàng đầu trên toàn quốc vào năm ngoái. Khu lớn nhất được thiết kế để cung cấp hàng nghìn căn hộ, một khách sạn, một vài trường mầm non và một số phòng khám. Một căn hộ ba phòng ngủ rộng 1.500 mét vuông tại đây vừa được rao bán với giá chỉ dưới 100.000 USD.

Trước đây, phần lớn nguồn thu của chính quyền các tỉnh và thành phố đến từ việc bán đất cho Country Garden và các nhà phát triển tư nhân khác. Lượng giao dịch sụt giảm và thị trường bất động sản suy thoái đồng nghĩa với nguồn thu này trở nên ít ỏi.

Một số tỉnh, thành nghèo hơn đang phải vật lộn với gánh nặng nợ nần. Ở nhiều thành phố nhỏ hơn, thu nhập của người dân thấp hơn và kém ổn định hơn, còn ngân sách và tài chính của chính quyền địa phương eo hẹp. Doanh số và giá nhà cũng giảm mạnh hơn ở những khu vực nghèo hơn so với các thành phố giàu có như Bắc Kinh và Thượng Hải.

“Country Garden đồng nghĩa với câu chuyện đô thị hóa và nhà ở trên thị trường đại chúng của Trung Quốc,” các nhà phân tích từ tập đoàn tài chính Barclays cho biết trong một ghi chú vào tháng 9. Họ nói thêm rằng Country Garden không có nhiều nợ như Evergrande và được nhiều người kỳ vọng sẽ sống sót qua thời kỳ suy thoái nhà đất. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư này gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ vào tháng trước, “niềm tin ít ỏi còn sót lại trên thị trường đã bị lung lay”.

Liệu có tránh khỏi thời kỳ suy tàn?

Michelle Lam, nhà kinh tế Trung Quốc tại tập đoàn tài chính và đầu tư Société Générale, cho biết: “Các hộ gia đình Trung Quốc không còn coi nhà ở là một khoản đầu tư an toàn nữa”. Bà thống kê rằng các nhà phát triển do tư nhân điều hành hiện chiếm 1/3 tổng doanh số bán nhà ở Trung Quốc.

Vào năm 2022, vụ vỡ nợ của Evergrande đã tạo ra một phản ứng dây chuyền trên thị trường nhà đất khiến hàng chục nhà phát triển khác phải suy sụp, bao gồm cả Sunac China, một trong ba công ty tư nhân lớn nhất.

Các nhà đầu tư và ngân hàng rút lui, và một cuộc khủng hoảng niềm tin bắt đầu lan rộng khắp thị trường. Đầu năm nay, Country Garden là một trong số ít công ty bất động sản vẫn có thể rao bán khoản nợ bằng đô la Mỹ. Họ cho biết tình hình tài chính của mình rất mạnh và tin rằng có thể chịu được sự suy thoái.

Khi tình hình thị trường bất động sản ngày càng tồi tệ, chính phủ Trung Quốc vào giữa năm ngoái đã “bơm máu” cho Country Garden và một số nhà phát triển tư nhân khác bằng cách giúp họ đảm bảo nguồn vốn và hỗ trợ việc bán trái phiếu trong nước. Đến mùa thu, xu hướng giảm giá mạnh mẽ hơn và trái phiếu của Country Garden lao dốc thê thảm.

Country Garden và các đơn vị trực thuộc bắt đầu bán tài sản để huy động tiền mặt, bao gồm cổ phần trong một trung tâm thương mại và trong dự án nhà ở nổi tiếng Guangzhou Asian Games City được xây dựng để phục vụ Đại hội thể thao châu Á 2010. Hai bất động sản này đều nằm tại thành phố Quảng Châu.

Cuối năm 2022, Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 điểm mới nhằm vực dậy thị trường nhà đất. Các ngân hàng quốc doanh đưa ra cam kết cung cấp tín dụng dồi dào cho một nhóm “nhà phát triển kiểu mẫu”, trong đó có Country Garden. Các nhà đầu tư tăng giá trái phiếu và cổ phiếu, tạo điều kiện cho nhà phát triển này huy động vốn trở lại ở Hồng Kông.

Việc đất nước mở cửa trở lại cũng giúp doanh số bán nhà trên toàn quốc tăng mạnh. Giá cả đã tăng trong vài tháng đầu năm nay, khiến các giám đốc điều hành của Country Garden lạc quan rằng thời kỳ tồi tệ nhất đã qua.

Vào tháng 4, Yang Huiyan, Chủ tịch của Country Garden, cho biết trong báo cáo thường niên rằng bà cảm thấy “gánh nặng trách nhiệm” trong việc lèo lái công ty vượt qua quá trình chuyển đổi trên thị trường bất động sản từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang giai đoạn ổn định.

Công ty tiếp tục mua đất trong các cuộc đấu giá công khai. Hóa ra quyết định này lại không đúng lúc. Doanh số bán nhà lại bắt đầu sụt giảm trong cùng tháng đó và tiếp tục giảm nữa. Các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden.

Tháng trước, nhà phát triển này đã cảnh báo với các nhà đầu tư rằng có sự không chắc chắn về khả năng công ty tiếp tục hoạt động, nhưng họ sẽ không từ bỏ cố gắng. Country Garden cũng cho biết ưu tiên của họ là hoàn thiện và bàn giao những ngôi nhà đã bán. Điều đó có thể giúp giải phóng tiền mặt hiện đang bị khóa trong tài khoản ký quỹ, cho phép họ dùng số tiền này để trả nợ.

Trong khi đó, vào giữa tháng 8, China Evergrande đã nộp đơn xin phá sản theo chương 15 tại New York, tiến gần hơn đến đích của một trong những đợt tái cơ cấu nợ lớn nhất và phức tạp nhất thế giới. Cổ phiếu của công ty đã tiếp tục giao dịch vào ngày 28 tháng 8 sau khi bị đình chỉ giao dịch trong 17 tháng. Giá cổ phiếu của China Evergrande đã giảm 79% vào ngày hôm đó.

Chính quyền Trung Quốc gần đây đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân mua nhà nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng. Họ đã mở rộng định nghĩa về người mua nhà lần đầu đi kèm với các đặc quyền và trợ cấp bổ sung, đồng thời giảm tỷ lệ trả trước cho lần mua nhà thứ nhất và thứ hai.

Điều này đã thu hút những người mua nhà tiềm năng quay trở lại các sàn giao dịch bất động sản ở Bắc Kinh, Thượng Hải và các thành phố hàng đầu khác.

Ting Lu, chuyên gia kinh tế cấp cao của tập đoàn Nomura, cho biết: “Vào cuối chu kỳ này, doanh số bán hàng ở các thành phố lớn sẽ ổn định và thậm chí tăng trở lại. Nhưng kịch bản tốt nhất đối với nhiều thành phố vừa và nhỏ lại là doanh số bán bất động sản của họ không giảm thêm nữa”.

Yao Yu, người sáng lập YY Rating, một công ty nghiên cứu tín dụng Trung Quốc, cho biết ngay cả khi Country Garden tránh được việc vỡ nợ, quy mô của công ty vẫn sẽ phải giảm đáng kể. Ông cho rằng doanh số bán hàng tiếp tục sụt giảm là điều khó tránh khỏi.

Ông dự báo: “Thời đại của các nhà phát triển tư nhân khổng lồ của Trung Quốc đã đến hồi kết”.