Trực tiếp Hội thảo: Bất động sản phía Nam vượt qua thách thức và đón đầu cơ hội

Theo tôi, đây là một trong những cái hệ lụy của các cơn sốt đất xuất hiện khi thị trường đi lên quá nhanh, diễn ra một cách bất thường. Hiện các thị trường này không tăng như kỳ vọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh vào các khoản mục đầu tư có tính thanh khoản giảm, nhà đầu tư cần phải xác định kỳ vọng đầu tư của mình là gì?

Nếu không đủ khả năng, vay tiền mua và đang chịu áp lực về lãi suất lớn thì bắt buộc phải thoát hàng, chịu lỗ. Nếu đủ khả năng và tiềm lực tài chính thì có thể để đó 5 -7 năm, đầu tư dài hạn chờ đợi tăng giá.

Nếu cách đây từ 3-5 năm giá tại Hà Nội luôn thấp hơn TP.HCM, trung bình từ 10-15%. Nhưng hiện tại Hà Nội đã tiệm cận với TP.HCM, một phần là do nguồn cung mới của TP.HCM không nhiều, nên tốc độ tăng giá ở thị trường sơ cấp không có sự thay đổi lớn, chỉ từ 2-4%. Trong khi đó, Hà Nội nguồn cung dồi dào hơn và do có sự dịch chuyển về dòng đầu tư. Dẫn chứng là các nhà đầu tư phía Nam có xu hướng tìm về  thị trường phía Bắc do nguồn sản phẩm đa dạng, chất lượng cao và nhiều dư địa để phát triển.

Một yếu tố quan trọng hơn nữa là Hà Nội có nền tảng phát triển hạ tầng khá tốt, tạo quỹ đất, dư địa mở rộng các đại đô thị lớn tập trung ở phía Tây và cả phía Đông Hà Nội.

Với lượng sản phẩm dồi dào, cộng thêm các chủ đầu tư phía Nam cũng ra Bắc để tìm quy đất phát triển dự án, kéo theo cả các nhà đầu tư quen thuộc của họ, nên tạo ra nhu cầu rất lớn đối với thị trường Hà Nội trong một thời gian rất ngắn.

Mặt khác, nếu xét về yếu tố thiết kế và chất lượng thì Hà Nội cũng gần như tiệm cận với TP.HCM, do các chủ đầu tư đã có kinh nghiệm phát triển, mặt bằng chất lượng đã ngang nhau giữa hai thị trường lớn này.

Nói chung, Hà Nội có lợi thế về hạ tầng, quỹ đất phát triển dự án rất dồi dào, sự quan tâm đặc biệt của chủ đầu tư, lẫn nhà đầu tư trong cùng một thời điểm và yếu tố tâm đã làm cho mức độ hấp thụ các dự án tăng hơn nhiều so với trước đây.

Cũng theo ông Kiệt, với nguồn cung từ TP.HCM vẫn còn rất ít thì dư địa và cơ hội để tạo ra sự tăng giá sẽ không cao. Từ đây đến cuối năm thị trường TP.HCM vẫn giữ mức giá trung bình dao động từ 2-3%. Nhưng ở Hà Nội đã có mức giá cao từ 5-6% nên có thể sẽ chạm ngưỡng TP.HCM, thậm chí còn có khả năng vượt.

Thực ra, cái quan trọng nhất là chính sách, chính sách đi đầu tiên là quy hoạch. Quy hoạch đóng vai trò then chốt đến thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.

Tôi cho rằng khi các phương án được thông qua, các mô hình liên quan đến nguồn vốn rõ nét hơn.

Thứ nhất, quyết tâm chính trị của một quy hoạch.

Thứ hai là năng lực tài chính thực hiện quy hoạch đó như mô hình, phương án, nguồn vốn…

Thứ ba là năng lực triển khai quy hoạch.

Tôi cho rằng để bất động sản phía Nam quy hoạch được thông qua thể hiện rõ quyết tâm chính trị trong các mô hình kinh tế như TOD. Tôi kỳ vọng tới quy hoạch TPHCM sẽ được thông qua. Đây là vấn đề lớn đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Quy hoạch chung TPHCM có vai trò quan trọng trong việc thực hiện cơ sở hạ tầng này, tác động lớn đến kinh tế vùng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Bất động sản Việt Nam sau đại dịch đi xuống cho đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên có yếu tố tích cực đó là việc Chính phủ đẩy nhanh áp dụng sớm các luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản cho thấy Chính phủ có sự quan tâm thị trường này. Trên thực tế, BĐS không đơn thuần là một ngành nghề mà nó đến rất nhiều ngành nghề, lĩnh vực. Vì vậy việc các luật có hiệu lực sớm kỳ vọng sẽ nhữngthay đổi mới tích cực hơn.

Các luật mới mở nhiều hơn là siết, mở rộng hơn để giải quyết những ách tắc liên quan đến pháp lý các dự án. Đây là ngành có yếu tố quan trọng và Chính phủ đẩy nhanh việc quản lý chặt chẽ để thị trường đi theo một chu kỳ mới, thuận lợi và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có điểm tích cực về nhu cầu, dù giá bán ở TP.HCM vầ Hà Nội vẫn ta cao nhưng mức độ hấp thụ vẫn rất tốt. Tức là trên thị trường vẫn có một lượng lớn nhà đầ tư quan tâm. Bên cạnh đó, có một lượng lớn người dân có nhu cầu về nhà ở.

Các chủ đầu tư chia sẻ các ách tắc đang được tháo gỡ mặc dù không nhanh như kỳ vọng. Bên cạnh đó có những dự án gặp ách tắc về tài chính nhưng những vướng mắc về tài chính này chủ yếu đến từ pháp lý.

Tôi nhìn thấy tín hiệu tích cực trong chu kỳ tiếp theo bởi tốc độ đô thị hóa Việt Nam rất nhanh, nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng vấn đề đâu là sản phẩm để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển.

Nói về chu kỳ của nền kinh tế thì có lẽ trong thời gian tới sẽ rút ngắn hơn, chu kỳ trước đây có thể là 15 năm thì bây giờ có thể 5 năm hoặc 10 năm. Mọi thứ có thể thay đổi rất nhanh, cuối năm đã khác đầu năm. Tuy nhiên có điểm tích cực là các chính sách ra đời và người ta muốn làm ngay để có tác động ngay. Chẳng hạn như mục tiêu khởi công 1.600km đường sắt cao tốc vào năm 2027.

Theo quan sát của tôi, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam nước ngoài vì nhiều chính sách thay đổi rất nhanh, họ lạc quan vì tin niềm tin trong dài hạn nhưng họ vẫn không xuống tiền mà vẫn đợi. Câu chuyện 2025 như thế nào chưa thể hấp dẫn với họ và họ có thể đợi những quyết sách trong 10 năm, 20 năm tới như thế nào.

Với góc nhìn của các nhà đầu tư, không có thị trường đầu tư nào hoàn hảo, đối với thị trường đang phát triển như Việt Nam nhà đầu tư rất quan tâm đến tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP, thứ hai là tỷ giá hối đoái, thứ ba là liên quan đến vấn đề thu nhập bình quân đầu người.

Theo các nhà đầu tư nước ngoài, lợi thế của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là câu chuyện an toàn về mặt chính sách, với tăng trưởng hơn 6% trong 10 năm qua là câu chuyện mà các nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm đến. Năm 2011 quy mô GDP khoảng 150 tỷ, 10 năm qua quy mô nền kinh tế xấp xỉ 500 tỷ, đây là điểm ổn định nổi bật mà các nhà đầu tư ngoại nhìn thấy từ chính sách của ta.

Có một điểm mà thị trường đang kỳ vọng rất lớn là các luật liên quan đến thị trường BĐS có hiệu lực sớm, tuy nhiên cần thời gian để phản ứng của nền kinh tế, phản ứng của xã hội và còn cần thời gian để có các thông tư hướng dẫn. Chính vì vậy, mà tác động của các luật đến thị trường bất động sản cần có thời gian.