Tranh chấp chung cư, những cuộc “nội chiến” vẫn âm ỉ

Đủ kiểu tranh chấp

Thời gian gần đây, tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn TP.HCM đang có dấu hiệu gia tăng. Mâu thuẫn giữa cư dân với các bên như ban quản lý chung cư, ban quản trị và chủ đầu tư như ngọn lửa âm ỉ có thể bùng phát bất cứ lúc nào. Trong hầu hết các cuộc tranh chấp, mỗi bên đều có lý lẽ riêng, song kết cục các tranh chấp đều dẫn đến thực tế cuộc sống của đại bộ phận cư dân bị xáo trộn.

Tranh chấp kéo dài dai dẳng đáng chú ý nhất thời gian qua là dự án Chung cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh) do CTCP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) làm chủ đầu tư. Được khởi công từ tháng 2/2007 dự kiến bàn giao sau 2 năm xây dựng, nhưng mãi đến giữa năm 2011 mới đưa vào sử dụng, song có rất ít khách hàng đến nhận nhà, vì chung cư còn dở dang.

Công ty này sau đó quyết định hợp tác với CTCP Đầu tư Y tế để chuyển đổi công năng từ chung cư thành bệnh viện. Tuy nhiên, việc này gặp sự phản ứng từ khách hàng, cộng với không đủ năng lực tài chính để bồi thường, nên dự án đã phải ngừng việc chuyển đổi công năng vào cuối năm 2011.

Nhằm xử lý khoản nợ của chủ đầu tư dự án này, vừa qua Ngân hàng BIDV Sở giao dịch 2 thông báo về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty 584, với tổng giá trị là 1.091 tỷ đồng (cả gốc và lãi phát sinh tính đến ngày 31/7/2017). Tài sản thế chấp kèm theo là mảnh đất 174,5 m2 và dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, bao gồm quyền sử dụng đất 41.242 m2 cùng tài sản gắn liền trên đất là hai khối chung cư 712 căn.

Tuy nhiên, ông Trần Nam Kha, Phó tổng giám đốc Công ty 584 cho biết, vừa qua Công ty đã làm việc với một số đối tác liên quan như CTCP Y tế Việt Nam, BIDV để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án cũng như khách hàng.

Công ty 584 đề nghị khách hàng tiếp tục nộp số tiền còn lại để chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu, thi công các hạng mục còn lại. Trong quá trình thi công có sự giám sát của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam, BIDV, khách hàng. Dự kiến, nguồn kinh phí này khoảng 116 tỷ đồng.

Nếu có đủ kinh phí, tháng 3/2018, chủ đầu tư sẽ khởi động các hạng mục và hoàn thành dự án vào tháng 10/2018. Nếu khách hàng không đồng ý thì có thể trả nhà lại, phía Công ty sẽ tìm đối tác để chuyển nhượng theo quy định.

Trong trường hợp khách hàng không đồng ý cả hai phương án trên thì kiện ra tòa để giải quyết. Đặc biệt, chủ đầu tư còn yêu cầu khách hàng cam kết không được phạt chủ đầu tư vì… chậm giao nhà!

Một vụ tranh chấp kéo dài khác xảy ra tại chung cư An Lạc (quận Bình Tân). Theo đó, vì quá bức xúc trước số tiền 1,1 tỷ đồng phí bảo trì có dấu hiệu bị thất thoát, hàng trăm cư dân đã làm đơn tố cáo ông P.C.D, Trưởng Ban quản trị chung cư này. Cư dân cho rằng, giai đoạn 2011 - 2013, ông D. làm thủ quỹ quản lý 1,9 tỷ đồng tiền phí bảo trì của chung cư An Lạc nhưng các khoản chi cho công tác bảo trì lên đến 1,1 tỷ đồng lại không có hoá đơn, chứng từ rõ ràng.

Đối với vụ việc này, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã có kết luận, Ban quản trị chung cư An Lạc có nhiều vi phạm như không lưu giữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, chứng từ thanh toán, tự ý ký hợp đồng bảo trì với các đơn vị mà không thông qua hội nghị cư dân… Ngoài ra, Trưởng Ban quản trị còn tự ý quyết định nhiều việc liên quan đến quá trình vận hành, bảo trì chung cư, theo Thanh tra Sở Xây dựng là không phù hợp với quy định.

Dai dẳng và ồn ào nhất có thể kể đến là mâu thuẫn giữa cư dân First Home Thạnh Lộc (quận 12) với Ban quản trị chung cư này. Bức xúc trước những dấu hiệu sai phạm trong việc thu chi tài chính, quản lý hoạt động chung cư, 256 hộ dân (chiếm 52%) đã có đơn đề nghị bãi nhiệm Ban quản trị gửi đến chính quyền địa phương.

Qua phản ánh cũng như tài liệu, hồ sơ mà cư dân First Home Thạnh Lộc cung cấp, mới đây UBND quận 12, TP.HCM đã có văn bản cho rằng Ban quản trị chung cư chưa tuân thủ các quy định của pháp luật và quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư trong việc lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị quản lý; Nhiều nội dung trong hợp đồng không tuân thủ quy định tại quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD…

Đâu là nguyên nhân?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017, trong đó đặc biệt đề cập đến tình hình tranh chấp trong chung cư trên địa bàn đang liên tục gia tăng. Theo HoREA, toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Các tranh chấp phổ biến do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư...

Theo đại diện một doanh nghiệp chuyên quản lý, vận hành toà nhà chung cư tại TP.HCM, tuỳ mức độ nặng nhẹ nhưng hầu như chung cư nào cũng xảy ra tranh chấp. Những mâu thuẫn trong quá trình hoạt động quản lý toà nhà, thu chi tài chính, tranh chấp sở hữu chung - riêng, chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để chây ỳ bàn giao phí bảo trì… rất phổ biến.

Vị đại diện này cho rằng, vận hành nhà chung cư rất phức tạp vì có nhiều mối quan hệ đan xen như cư dân, ban quản trị, ban quản lý, các đơn vị thầu dịch vụ… Trong khi đó, Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng không theo kịp diễn biến thực trạng xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những tranh chấp lặp đi lặp lại trong thời gian gần đây là phần sở hữu chung - riêng trong dự án như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...

Ngoài ra, những tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng, về chất lượng xây dựng chung cư, thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy cũng diễn ra thường xuyên tại nhiều tòa nhà chung cư.

Đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, chưa làm giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà qua nhiều năm đã khiến cho bức xúc của cư dân lên đến đỉnh điểm. Điều đáng tiếc nữa là không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.

Theo HoREA, nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư.