Tranh chấp căn hộ chung cư: Nhiều vướng mắc

Theo TAND TP.HCM, do biến động của thị trường bất động sản trong giai đoạn trầm lắng và khủng hoảng, nhiều dự án nhà chung cư, dự án nền đất tái định cư chậm triển khai hoặc đang thực hiện dang dở thì phải tạm dừng. Đây là nguyên nhân dẫn đến xung đột về lợi ích giữa các bên tham gia vào giao dịch liên quan đến chung cư, dẫn đến tranh chấp phải đưa ra tòa giải quyết.

Hợp đồng mua bán căn hộ không rõ ràng

Trên thực tế đã xảy ra một số vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư với các chủ sở hữu căn hộ về việc sử dụng tầng hầm. Chủ đầu tư thì cho rằng mình sở hữu tầng hầm nên thu tiền giữ xe hoặc dùng mặt bằng tầng hầm để kinh doanh, khai thác lợi nhuận. Còn các chủ căn hộ lại cho rằng tầng hầm là của chung nên phải được sử dụng chung cũng như được hưởng lợi từ việc khai thác tầng hầm.

Điển hình như vụ tranh chấp tầng hầm chung cư Khánh Hội 1 (Bến Vân Đồn, quận 4, do Công ty CP XNK Khánh Hội làm chủ đầu tư).

Chung cư Khánh Hội 1, Bến Vân Đồn, quận 4, nơi xảy ra vụ tranh chấp tầng hầm giữa chủ đầu tư và các hộ dân.Ảnh: HTD

Trong quy chế tạm thời về quản lý sử dụng do tổng giám đốc Công ty CP XNK Khánh Hội đính kèm hợp đồng mua bán giao cho khách hàng có quy định: Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm thang máy, hộp kỹ thuật, nơi để xe…

Thế nhưng nhiều cư dân ở đây bức xúc bởi sau khi họ vào ở một thời gian chủ đầu tư lại cho rằng tầng hầm (nơi để xe) là thuộc sở hữu riêng của công ty. Theo các cư dân, bản quy chế khi bán căn hộ, tầng hầm là thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Nhưng sau khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư cho rằng tầng hầm là sở hữu của họ và rao bán cho ban quản trị với giá hơn 1,4 tỉ đồng. Không đồng tình, ban quản trị và nhiều hộ dân đã làm đơn khiếu nại. Một số hộ dân đã khởi kiện ra TAND quận 4 và hiện tòa đã thụ lý hồ sơ.

Theo Tòa dân sự TAND TP.HCM, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).

Về mặt tố tụng, tòa dân sự đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung cư. Dù làm như vậy tòa sẽ rất cực vì có rất nhiều người tham gia tố tụng.

Tranh cãi về hợp đồng góp vốn

Gần đây, các tòa ở TP đã thụ lý, giải quyết khá nhiều vụ tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư. Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền.

Theo tòa dân sự, với các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh). Khổ một nỗi trong nhiều trường hợp, mục đích góp vốn của khách hàng không thể hiện rõ trong hợp đồng nên rất khó xác định khách hàng mua căn hộ chung cư để kinh doanh hay để ở.

Mặt khác, nhiều vụ tòa sơ thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng đã thực hiện để tính mức bồi thường. Vì vậy cấp phúc thẩm phải hủy án để giải quyết lại từ đầu.

Chẳng hạn, gần đây nhất TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm trong vụ ông Nguyễn Thái An kiện Công ty CP Quốc Cường Gia Lai yêu cầu tuyên bố tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp vô hiệu.

Trước đó, tháng 8-2011 ông An khởi kiện Quốc Cường Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh. Theo ông An, Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án căn hộ cao cấp tọa lạc tại lô 4, khu 6B (xã Bình Hưng). Trong hai tháng 1 và 2-2008, ông và Quốc Cường Gia Lai có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ cao cấp ở đây.

Để đảm bảo thực hiện các hợp đồng góp vốn trên, ông An đã đặt cọc và thanh toán trước cho Quốc Cường Gia Lai tổng cộng hơn 4,3 tỉ đồng. Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra thực tế ông phát hiện Quốc Cường Gia Lai không thực hiện đúng cam kết về tiến độ thi công và hoàn thành dự án như trong hợp đồng đã ký nên kiện đòi lại tiền.

Tháng 2-2013, TAND huyện Bình Chánh đã mở phiên sơ thẩm (vắng mặt phía Quốc Cường Gia Lai). Tòa nhận định theo quy định của BLDS, các hợp đồng giữa hai bên nguyên, bị là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Từ đó tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông An.

Quốc Cường Gia Lai kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, phía công ty cho rằng đây không phải là tranh chấp dân sự mà là tranh chấp kinh doanh thương mại. Về tố tụng, tòa sơ thẩm có vi phạm khi chưa đưa công ty đối tác kinh doanh của Quốc Cường Gia Lai vào tham gia tố tụng. Về nội dung, số tiền mà tòa sơ thẩm xác định Quốc Cường Gia Lai nhận từ ông An là chưa chính xác. Mặt khác, ông An góp vốn không đúng theo hợp đồng nên ông có lỗi, phải mất toàn bộ số tiền đã đóng vì đơn phương hủy hợp đồng…

Dẫn chứng vì sao đây là án kinh doanh thương mại, phía Quốc Cường Gia Lai lập luận: Ông An vốn là nhà đầu tư thứ cấp, mua rất nhiều căn hộ để kinh doanh. Ý chí của ông An khi ký tám hợp đồng này là nhằm kinh doanh kiếm lợi nhuận... Đại diện VKSND cũng có ý kiến rằng việc tòa sơ thẩm xác định đây là án dân sự là chưa chính xác.

Tòa phúc thẩm đã không trực tiếp đề cập cũng như phân xử về tranh cãi đây là án dân sự hay án kinh doanh thương mại. Theo tòa, bản án sơ thẩm nhận định các hợp đồng góp vốn giữa ông An và Quốc Cường Gia Lai vô hiệu vì vi phạm điều cấm là đúng nhưng chưa giải quyết triệt để hậu quả của việc vô hiệu. Vì vậy cần hủy án để giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm xét xử lại.

Tính sai diện tích, phải trả lại tiền cho khách

Đó là kiến nghị được nhiều đại biểu nêu ra trong phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25-2 để nghe Bộ Xây dựng báo cáo về việc ban hành Thông tư 16 hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo hai cách khác nhau (theo kích thước thông thủy và từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ) gây thiệt thòi cho người dân.

Một tuần trước, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03 để thay thế cho Thông tư 16. Tuy nhiên, tại phiên giải trình, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vẫn khẳng định việc ban hành Thông tư 16 là đúng quy định. Bởi về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều tính vào giá bán các căn hộ nên dù tính theo cách nào thì người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Không đồng tình, ông Lê Hồng Sơn (Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp) khẳng định cách tính diện tích theo tim tường trái với Luật Nhà ở, Nghị định 71 và Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cách tính này không tách bạch được phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các căn hộ chung cư. Khi mua bán, các chủ đầu tư chỉ tính theo tim tường, có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người dân mua chung cư. “Việc ban hành Thông tư 16 đã vượt thẩm quyền của Bộ Xây dựng vì đúng ra phải thuộc thẩm quyền của Chính phủ hoặc của Quốc hội” - ông Sơn nói.

Ông Đỗ Văn Đương (ủy viên thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội) nhấn mạnh phải xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại như thế nào cho những người đã mua căn hộ. Bà Trần Thị Quốc Khánh (ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học - Công nghệ và Môi trường của Quốc hội) cũng cho rằng doanh nghiệp đã thu tiền rồi thì giờ phải tính toán để trả lại tiền cho khách hàng.

Ông Phan Trung Lý (Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) kết luận: Thông tư 16 hướng dẫn hai cách tính diện tích căn hộ là sai thẩm quyền, không phù hợp với Luật Nhà ở, mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự, quy định này cũng không có trong nghị định của Chính phủ. Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường khiến diện tích căn hộ thấp hơn so với hợp đồng. Doanh nghiệp được hưởng lợi, còn thiệt hại người dân gánh chịu. Ông Lý đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT nghiên cứu để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đồng thời có biện pháp xử lý hậu quả phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân.

THÀNH VĂN