Trám kẽ hở trong quản lý chung cư

Ở TPHCM, thời gian qua xảy ra nhiều vụ tranh chấp tại các chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân. Điển hình, khách hàng mua chung cư Orient (quận 4, TPHCM) đã ký vào đơn đề nghị được đối thoại với chủ đầu tư về các vấn đề phát sinh khi sử dụng tòa nhà. Còn tại chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện xe của cư dân bị đưa ra khỏi tầng hầm.

Nguyên nhân là chủ đầu tư, CTCP Xây dựng số 5, cho rằng toàn bộ diện tích công cộng và hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân. Trong khi tại chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè), cư dân phàn nàn về tình trạng xuống cấp của tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước không dùng vẫn quay.

Nhiều cư dân New Saigon bất bình vì phát hiện một số nội thất trong căn hộ không đúng với hợp đồng… Còn tại chung cư Gia Phú (quận Bình Tân), cư dân và chủ đầu tư tranh chấp nhiều năm nay chưa giải quyết xong, mới đây lại tiếp tục xảy ra tranh cãi.

Một thành viên của ban quản trị chung cư Gia Phú nói: "Chúng tôi dù được chính quyền địa phương công nhận, nhưng chủ đầu tư là Công ty Trung Nam không bàn giao toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà, nên ban quản trị bó tay".

Nhìn chung, tranh chấp chủ yếu xung quanh các nội dung: diện tích chung-riêng, nhà xe, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng, phí quản lý...

TS. Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết tranh chấp tại nhiều chung cư thời gian qua diễn ra gay gắt do quy định còn nhiều kẽ hở. Việc đầu tiên, luật cần quy định rõ về việc công bố nhà mẫu khi bán căn hộ chung cư, vì mọi yếu tố dẫn đến giao dịch mua bán bắt đầu từ khâu xem nhà mẫu.

Theo đó, căn hộ mẫu phải đúng với bản chất của nhà thật là sản phẩm thô, không cần thêm các vật trang trí khác vì những thứ này không có trong hợp đồng mua bán. Những đồ nội thất tủ, bàn, ghế, kính tuy đẹp nhưng sẽ khiến khách hàng hoa mắt, không thẩm tra được món hàng có đúng với thỏa thuận ban đầu hay không, dễ dẫn đến khiếu kiện sau này. Phần lớn những tranh chấp xảy ra do pháp luật chưa đặt ra các cơ chế cụ thể để hỗ trợ ban quản trị nhà chung cư làm việc.

Hiện ban quản trị chưa có vị thế, tiếng nói và quyền lực đủ mạnh để có thể đối thoại với chủ đầu tư. Phần lớn tài sản trong chung cư là của cộng đồng cư dân chứ không phải của nhà đầu tư. Ban quản trị là nhóm người bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Vì thế, họ cần có tiếng nói của chủ sở hữu và cần địa vị hợp lý để đấu tranh cho cộng đồng cư dân về mọi vấn đề liên quan. Các chuyên gia ngành luật và BĐS phân tích, cần nhìn nhận thị trường căn hộ chung cư dưới góc nhìn của Luật Doanh nghiệp và Luật Cạnh tranh. Trong hoàn cảnh thị trường nhà đất đang ảm đạm, môi trường cạnh tranh lại trở nên lành mạnh hơn.

Đại diện Cục Quản lý nhà và phát triển thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết hiện nay cả nước có khoảng 21 triệu m2 sàn chung cư, trong đó gần 3 triệu m2 là chung cư cũ. Theo xu hướng đô thị hóa, chung cư ngày càng nhiều. Do đó, những vấn đề liên quan đến việc quản lý chung cư hết sức cần thiết để tránh xung đột giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Hiện nay đã có nhiều quy định liên quan đến quản lý chung cư nhưng vẫn còn bất cập, cần sửa đổi. Theo kế hoạch, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thông qua năm 2014. Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của xã hội, Bộ Xây dựng đang kiến nghị đưa vào xây dựng trong năm 2013 và những bất cập phát sinh từ thực tiễn sẽ được sữa đổi.

Thí dụ, trước kia nhà chung cư chỉ phát triển cho nhà ở, nhưng nay ở chung cư tạo thành tổ hợp, dùng làm văn phòng, khách sạn… cần nghiên cứu sửa đổi.

Ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết trước mắt để hạn chế khiếu kiện xảy ra, yêu cầu ban quản lý các chung cư phải chuyên nghiệp, cần xử phạt những chung cư không xem trọng vấn đề này, thậm chí những thành viên trong ban quản lý phải có chứng chỉ quản lý do cơ quan chức năng cấp.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết xung quanh mức phí quản lý chung cư lâu nay mỗi nơi làm mỗi kiểu, nhưng tốt hơn hết nên để chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận với nhau.