CafeLand – Mặc dù thị trường đang hồi phục với nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng song hành vẫn nhiều nghịch lý đó là sự lệch pha cung cầu, dự án “trùm mền” tăng nhanh và đã manh nha dấu hiệu bong bóng.

Lệch pha cung cầu?

Năm 2014, căn hộ có giá trên dưới 15 triệu/m2 làm chủ thị trường và được cho là đã đánh trúng vào nhu cầu ở thực của người dân. Tuy nhiên, trong năm nay, phân khúc căn hộ trung và cao cấp lại lĩnh xướng thị trường với hàng loạt dự án liên tiếp được giới thiệu. Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, từ nay đến năm 2017 TP.HCM sẽ có từ 50 – 60 ngàn căn hộ, trong đó chiếm phần lớn là sản phẩm trung, cao cấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), mặc dù thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi khá nhanh nhưng chưa thật sự vững chắc. Đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp, trong lúc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, với tình hình kinh tế hiện nay chưa có nhiều đột biết, thu nhập của phần lớn dân là khá khiêm tốn, do đó với những căn hộ có giá trên 20 triệu/m2 là vượt quá tầm với của phần lớn người dân.

Lý giải nguyên nhân căn hộ trung, cao cấp tăng nhanh trong khi lại khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, hiện thị trường đang khởi sắc sau thời gian dài trầm lắng, nên nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội, đầu tư xây dựng các dự án trung và cao cấp thì tỉ lệ lợi nhuận cao hơn so với làm căn hộ giá rẻ. Mặt khác, hiện nhu cầu về căn hộ trung và cao cấp của các nhà đầu tư hiện rất lớn.

Còn theo tiến sĩ Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Thủ Đức House, mặc dù nguồn cung của căn hộ trung và cao cấp thời gian qua tăng cao nhưng phản ánh đúng nhu cầu đầu tư của thị trường. Mặt khác, không phải dự án nào muốn làm căn hộ cao cấp cũng được mà phải phụ thuộc vào vị trí dự án và năng lực của chủ đầu tư. Những dự án có vị trí đắc địa, gần trung tâm thì phải làm căn hộ cao cấp còn nhà ở giá rẻ sẽ phát triển tại các quận vùng ven, nơi có vị trí xa hơn.

Dự án ngưng thi công tăng nhanh

Thị trường ấm lên, bên cạnh hàng loạt dự án mới được giới thiệu, thì nhiều dự án “trùm mền” nhiều năm trước cũng được tái khởi động, một số được hợp tác phát triển. Tuy nhiên, theo báo cáo của HoREA, thành phố hiện có 1.219 dự án, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công, 189 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư. Trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công (nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án chiếm 41,18%).

Theo ông Châu, sở dĩ các dự án “trùm mền” tăng cao có một phần nguyên nhân xuất phát từ việc khó khăn trong khâu giải tỏa, đền bù. “Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội”, ông Châu chia sẻ.

Manh nha “bong bóng”

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Công ty JLL Việt Nam, trong quý 3/2015, có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm). Hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm từ 7-10%. Giá bán thứ cấp tăng 10-20%.

Thực tế, rất nhiều dự án dù chỉ mới công bố giới thiệu nhưng chủ đầu tư cho biết đã có nhiều khách hàng đặt mua, thậm chí có không ít dự án công bố bán được tới 70% sau lễ mở bán. Đặc biệt nhiều dự án còn lặp lại tình trạng tranh nhau xếp hàng mua căn hộ và phải bốc thăm cũng đã diễn ra.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia, hiện có khoảng 60% khách hàng là nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu ở thực là không nhiều. Nhiều dự án công bố giao dịch thành công rất lớn chỉ sau lễ mở bán, nhưng không ai có thể kiểm chứng được đó có phải là con số thực tế hay không. Đến nay, cũng chưa thể có một con số chính xác và đáng tin cậy về lượng giao dịch mua thật của thị trường.

Mới đây, trong phần trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về nguy cơ xảy ra “bong bóng” của thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, mặc dù thị trường thời gian qua đã phục hồi nhưng vẫn diễn biến rất phức tạp, không thể chủ quan.

Theo Bộ trưởng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng của thị trường bất động sản, đó là: Nền kinh tế phát triển nóng, không ổn định, các thị trường khác thiếu hấp dẫn nên nhà đầu tư dồn tiền sang đầu tư ở thị trường bất động sản, tài chính lỏng lẻo, thiếu kiểm soát và can thiệp kịp thời của nhà nước trong quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đô thị…

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cảnh báo thị trường bất động sản đã manh nha các dấu hiệu của đầu cơ, số lượng dự án tăng nhanh, giá bán cũng được đẩy lên cao, đặc biệt tại những dự án có vị trí tốt, dịch vụ đầy đủ, tiến độ đảm bảo.

Trần Phong
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.