Tồn kho bất động sản: Nút thắt khó hóa giải

Theo thống kê của Bộ Xây dựng hiện có khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình triển khai kể cả làm dự án từ đầu cũng như chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô khoảng vài chục ngàn căn hộ. Cuối tháng 5 và đầu tháng 6, Hà Nội sẽ triển khai và khởi công từ 5-7 dự án, không kể những dự án đang làm.

Tuy nhiên, theo thống kê của Bộ Xây dựng thì riêng các bộ, ngành Trung ương đăng ký về nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay là gần 100 ngàn căn hộ.

Ảnh minh họa

“Đây là một thị trường rộng lớn, chúng ta bước đầu đã tạo ra nguồn cung và sẽ tiếp tục đẩy mạnh chương trình xây dựng nhà ở xã hội”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà NHNN vừa chính thức công bố càng củng cố thêm sự hấp dẫn của mảng thị phần này.

Nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35 nghìn căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng/căn, ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia đã ước tính, thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm. Chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được coi là một giải pháp hóa giải tồn kho trên thị trường này.

“Tuy nhiên đến nay, sau hơn 4 tháng kể từ khi Nghị quyết 02/NQ-CP ra đời, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc trong việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, cũng như việc giải quyết các hậu quả pháp lý do việc chuyển đổi”, Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết kiến nghị.

Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực cho biết, các quy định tại Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc chia nhỏ căn hộ tồn tại những bất cập cần phải điều chỉnh.

Chẳng hạn Điều 1, Mục 3 quy định: Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện khi “được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng”.

“Không bao giờ có được sự đồng ý của tất cả khách hàng, nên chấp nhận khoảng 60% khách hàng đồng ý thì nên cho phép chuyển đổi”, ông Đực kiến nghị. Mục 4, Điều 1 nên điều chỉnh thành dự án trên 2.500 căn mới cần ý kiến của Bộ Xây dựng, còn dự án 500 căn thì do UBND cấp tỉnh quyết định không cần thông qua ý kiến của Bộ Xây dựng, để giảm áp lực không cần thiết cho bộ và đẩy nhanh cơ hội giảm hàng tồn kho cho DN.

Cũng trong Thông tư 02 các chuyên gia cho rằng, việc không áp dụng điểm 6.2.4.9 và 6.2.4010 TCXDVN 323-2004 - không áp dụng bảng phân loại căn hộ sẽ dẫn đến việc DN, cơ quan địa phương, đơn vị thẩm định không biết số người trong căn hộ sẽ áp dụng như thế nào. Vì vậy nên giữ lại quy định số người trong căn hộ, bỏ quy định tỷ lệ các loại căn hộ trong một dự án (kể cả cho phép DN xây dựng 100% căn hộ loại A).

Ngoài ra, việc cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng chưa giải quyết được khó khăn, vấn đề then chốt là tồn kho hàng trăm ngàn căn diện tích lớn trên 70m2, giá bán trên 1 tỷ đồng không phù hợp với sức mua của người dân.

Bên cạnh đó việc chuyển đổi cũng phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Bởi không thể chuyển sang nhà ở xã hội vừa sức mua của người dân nếu không chia nhỏ căn hộ. Thế nhưng việc chia nhỏ sẽ khiến thiết kế phải thay đổi làm đội thêm chi phí. Đặc biệt tạo áp lực lớn đến hạ tầng của bản thân khu chung cư lẫn khu vực xung quanh. Nhiều người lo ngại, nếu không thận trọng, sẽ tạo thành những khu ổ chuột trong tương lai.

Tuy nhiên theo ông Nguyễn Văn Đực “vấn đề ổ chuột là do quản lý chứ không phải do diện tích quyết định” và dẫn chứng “chung cư Thái An - quận 12, có diện tích 40 - 50m2, đó là những “Tổ chim tầng cao”, sẽ không tìm thấy một con chuột nào chứ đừng nói là “Ổ chuột” (có cư dân còn nói không có cả con kiến nữa)”.