Tín dụng bất động sản “hậu” Thông tư 13

Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009. Trong đó, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 sụt giảm âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009. Số liệu đáng chú ý trong báo cáo này là dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm ngoái (nguồn: Bộ Xây Dựng). Đó là những minh chứng rõ nét nhất cho mảng tín dụng nhà đất đang nhuốm màu ảm đạm ở Việt Nam hiện tại.

Thực ra, cho đến nay nguyên nhân lớn nhất khiến mức tăng của tín dụng bất động sản cứ chậm dần đều là do lãi suất vay thỏa thuận còn cao. Trên thực tế, từ cuối năm 2009, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, đất trả góp đang được các ngân hàng áp dụng mức ở mức cao, ở thời điểm hiện tại dao động 15-16%/năm (ở các ngân hàng lớn) và từ 16 đến 18%/năm (ở ngân hàng nhỏ). Cụ thể, hiện lãi suất vay mua căn hộ tại ACB trên 16,5%/năm; Eximbank là 16,56%/năm; Vietcombank 15,55%/năm… Đối với đa số người có thu nhập thấp thì với mức giá khoảng từ 800 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng/căn hộ là khoản tiền quá lớn, trong khi vay ngân hàng phải chịu lãi suất khá cao. Vì thế, với các khách hàng mua căn hộ, nhà, đất hoặc sửa chữa nhà trả góp chưa dám tiếp cận vốn vay, do áp lực lãi suất còn quá sức chịu đựng của khách hàng.

Mặt khác, như đã biết sự điều chỉnh của các chính sách vĩ mô liên quan đến nguồn cung tín dụng bất động sản cũng có những tác động tức thì lĩnh vực nhạy cảm này. Trên thực tế, gần đây Nhà nước liên tục ban hành các văn bản như thế đã có những ảnh hưởng rõ rệt, ví dụ Nghị định 69 về xác định giá đền bù, bồi thường đất theo giá thị trường, Nghị định 71 siết chặt việc mua bán bất động sản vẫn đang gây nhiều vướng mắc, khó thực thi, thậm chí thua lỗ từ phía doanh nghiệp rồi thì sự góp mặt của Thông tư 13 với nội dung là các khoản vay kinh doanh bất động sản sẽ có hệ số rủi ro lên đến 250%. Trong ngắn hạn, với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà có thể sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàn.

Thanh lọc thị trường

Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều động thái tích cực mang đến từ hiệu ứng Thông tư 13. Một số chuyên gia tài chính cho rằng, tăng trưởng tín dụng ngân hàng trong đầu tư bất động sản ngày càng ít có đột biến, do đó những công ty bất động sản lớn thường không phụ thuộc quá nhiều vào kênh này. Việc tăng dự trữ an toàn của các ngân hàng do đó không có ảnh hưởng tiêu cực đến các doanh nghiệp.

Một chuyên gia sàn giao dịch bất động sản Tasco phân tích: Tác động ở đây về mặt lãi suất cũng như tâm lý lo ngại chỉ là trong ngắn hạn (từ 3-6 tháng). Còn về dài hạn, việc tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản có thể sẽ giúp cho hệ thống ngân hàng đảm bảo được mức độ an toàn vốn và ổn định vững chắc hơn trước những biến động không tich cực của kinh tế vĩ mô. Mặt khác, nó sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển bền vững, chuyên nghiệp, hạn chế đầu cơ. Từ đó nguồn vốn cho vay từ các ngân hàng sẽ tập trung vào các kênh có độ rủi ro thấp hơn như các hoạt động sản xuất. Khi nguồn thu cho thị trường ổn định và tăng trưởng thì lãi suất cho vay sẽ từ từ giảm bớt.

Cũng cần lưu ý, gần như song hành với Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước, sự ra của Nghị Định 71 của Chính phủ với những quy định, điều chỉnh mới về thị trường bất động sản, các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn có tiềm lực về tài chính sẽ có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu... Trái lại, các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân sẽ lại gặp nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của nghị định này. Vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây nữa và điều này có thể gây ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Tóm lại, dưới tác động của Nghị định số 71 và Thông tư số 13, thị trường bất động sản có thể sẽ gặp khó khăn trong ngắn hạn, việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn thường chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Thêm vào đó, khi Thông tư số 13 chính thức có hiệu lực thì dòng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường bất động sản có thể sẽ bị thu hẹp lại, trong khi giao dịch mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, xét về lâu dài cả hai chính sách này đều nhằm mục đích hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định hơn, chúng giúp thanh lọc thị trường và loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao và năng lực tài chính thấp kém...