Tìm vốn cho thị trường bất động sản không dễ

Nguy cơ tái diễn kịch bản năm 2008

Tại hội thảo “Làm gì với thị trường BĐS năm 2011”, ông Vũ Đình Ánh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đánh giá, năm nay thị trường BĐS không khác gì năm 2008. Theo ông Ánh, hệ thống thống kê của Việt Nam chỉ công nhận hạch toán và tính từng vật phẩm một, không chấp nhận những gì không thể hình dung được, không sờ, nhìn thấy được. Nhiều người cho rằng đang có việc bất bình đẳng giữa cho vay chứng khoán, BĐS với vay tiêu dùng.

Ông Ánh giải thích, lý do hạn chế tín dụng vào chứng khoán và BĐS, vì hai ngành này luôn trong tình trạng có thể là bong bóng. Cần phải đánh giá nghiêm túc quy mô của thị trường BĐS, từ đó, xác định được khoản trên 20% tín dụng mà các ngân hàng thương mại rót vào lĩnh vực này mỗi năm là cao hay thấp, cũng như tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để BĐS không bị đổ vỡ quá mức trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Trong năm 2011 tổng tín dụng sẽ tăng khoảng 20%, tín dụng cho BĐS sẽ giảm xuống 16%. Cho vay tín dụng BĐS dao động ở mức 23% tổng tín dụng, đến giữa năm 2011 này nếu như theo công bố sẽ giảm xuống 22%, đến cuối năm giảm xuống còn 16%. Như vậy thị trường BĐS mất 5 tỷ đô la Mỹ tín dụng.

Tình trạng thiếu vốn năm nay đã được cảnh báo, thế nên các nhà đầu tư phải cố gắng tìm các nguồn vốn nhằm giữ thị trường BĐS ổn định. Ảnh: Lê Thảo

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có những điều giống năm 2008, nhưng có những điểm khác. Cuối năm 2008 nhiều nhà đầu tư BĐS cho rằng giá sẽ xuống rất mạnh, có nơi xuống đến 30 - 50%.

Năm 2011 biểu hiện sự lạm phát có những cái ít hơn và có những cái nhiều hơn, nhìn chung không khác gì năm 2008. Lãi suất tín dụng khống chế ở mức 14-16%/năm. Thực tế các ngân hàng đang phải chịu lãi suất cao hơn mức đó mới thu hút được tiền, đạt được chỉ tiêu tiền dự trữ trong ngân hàng. Hiện nay, tín dụng không đến mức 20% như năm 2008 nhưng ít nhất cũng phải 17 – 19 %, đó là lãi suất tín dụng thực tế trên thị trường đang phải chấp nhận, nhiều khi chúng ta hay tránh nhưng thực tế yêu cầu phải như vậy mới giải quyết được vấn đề, từ 14-16% là ổn.

Hiến kế giải pháp vốn

Ông Võ nhìn nhận, việc thiếu vốn trên thị trường BĐS là hệ quả của các giải pháp kiềm chế lạm phát, tăng giá. Nếu chúng ta có giải pháp khác về vốn thị trường sẽ đứng vững, không có chuyện bị suy giảm. Theo đó, ông đã đưa ra những gợi ý về giải pháp vốn đáng chú ý cho thị trường.

Trước hết, ông Võ đề xuất việc mua bán nhà trên giấy, là một giải pháp tìm nguồn vốn cho thị trường BĐS. Đây là cách vẫn thường làm từ việc mua bán nhà trên giấy, nguồn vốn hợp tác với người tiêu dùng, tới những nhà đầu tư nhỏ lẻ nộp tiền trước có thể nhận nhà trong thời gian tiếp theo, mua bán các BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên để làm được điều này, yếu tố quan trọng phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Giải pháp thứ hai trong nội bộ các doanh nghiệp, thông qua việc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư. Những doanh nghiệp bạn bè có thể chia sẻ đầu tư, gánh đỡ những khó khăn về nguồn vốn của thị trường BĐS.

Ông Võ cũng cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài để có thể hợp tác đầu tư vào thị trường BĐS đầu tư thông qua FDI. Theo ông “mặc dù vốn FDI của một số dự án có thể không hiệu quả, nhưng lúc này để giải cứu cho thị trường, tăng vốn, việc hợp tác có vốn cho thị trường trụ lại đã, cũng là điều cần nên làm. Hiệu quả đến đâu sẽ tính tiếp sau”.

Mặt khác, việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nếu được cho phép sẽ là một giải pháp tốt. Hiện nay, theo luật, việc thế chấp BĐS chỉ được phép tại các ngân hàng trong nước, nhưng lực lượng vốn của các tổ chức tín dụng này không cao. Trong khi đó, các ngân hàng nước ngoài rất mong muốn được tiếp cận vấn đề này.

Theo ông Võ, trước đây, Chính phủ đã từng cho thí điểm thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nhưng cái khó là pháp luật chưa cho phép, nhất là bởi chúng ta chưa có cơ chế, chế độ sử dụng đất dành cho người, doanh nghiệp nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam.

Việt Nam đã tham gia WTO, việc sửa đổi luật chính sách trong thời gian tới cho phép việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài là điều nên làm. Đây là bài toán làm cho thị trường BĐS đứng vững.