Tìm cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản

Sức ép

Trong bối cảnh lạm phát, chỉ số giá tiêu dùng vẫn cao, việc ‘siết’ lại dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22%/tổng dư nợ của NHNN với các ngân hàng đã gây sức ép lớn đối với nguồn vốn trên thị trường BĐS. Nguồn vốn bị co hẹp, khiến cho chủ đầu tư nhiều dự án triển khai gần xong phải lao đao do thiếu vốn; với dự án đang trong giai đoạn đầu tư, chủ đầu tư khó khăn mấy cũng bắt buộc phải làm vì nếu không làm sẽ bị thu hồi ngay vì vậy buộc phải đi vay. Nhưng vay được vốn không phải dễ, sự tồn tại của doanh nghiệp BĐS đứng trên bờ vực thẳm.

Tại nhiều dự án căn hộ, các nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) đang tìm cách bán tháo hàng ra, thậm chí còn dự án ở khu nam Bình Chánh nhà đầu tư không dám nhận căn hộ và chấp nhận bán hóa giá vốn mua.

Đối với các dự án đang được chào bán, một số dự án đã đưa ra nhiều chiêu thức bán hàng nhằm thu hút khách hàng. Ở thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán hàng), Công ty BĐS Phát Đạt mở bán căn hộ The Everich 2, trong đó cho khách hàng thanh toán đến 49 đợt, hay Công ty Novaland bán căn hộ cao cấp Sunrise dưới hình thức cho thuê kèm quyền mua.

Ở phân khúc trung bình (giá 10-18 triệu đồng/m2), thị trường gần như vắng bóng người mua. Thậm chí ở một số dự án đang triển khai có tình trạng khách hàng chấp nhận lỗ để bán lại căn hộ góp vốn. Riêng đất nền, người mua cũng chuyển hướng và có giao dịch ít.

Tình hình đã có lúc khó khăn tới mức, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM: ‘thị trường BĐS lúc này khốc liệt đến mức trở thành cuộc chiến tồn tại của doanh nghiệp địa ốc’. Tổng giám đốc một công ty bất động sản ở khu nam TPHCM cũng cho biết so với chứng khoán thì thị trường BĐS sẽ suy thoái nặng hơn vì vốn đầu tư BĐS khá lớn.

Theo ông Trần Kim Chung - Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường BĐS đang diễn ra quá nhiều những mâu thuẫn gay gắt. Một trong những mâu thuẫn gay gắt lớn là sau 3 năm điều chỉnh từ 2008 – 2010, thị trường BĐS đang rất cần lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên thì lại bị tín dụng ‘thắt chặt’ tín dụng do yêu cầu cho mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế

Tuy nhiên, vẫn có những nhận định lạc quan từ các chuyên gia. Ông Kwak Won Kap - Tổng giám đốc Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (TPHCM), cho biết thị trường BĐS năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng và mức giá cũng trong xu hướng tăng. Dự kiến, đầu quý I/2012, sức tiêu thụ của thị trường sẽ tốt hơn.

Còn theo ông Nguyễn Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Cengroup: ‘nhìn tổng quan thị trường đầu tư Việt Nam rất hạn hẹp. Nhà đầu tư chỉ xoay quanh bất động sản, vàng, chứng khoán. Trong khi vàng, chứng khoán ngày càng khó khăn hơn thì nhà đầu tư sẽ quay sang BĐS’.

Điểm sáng từ BĐS Đà Nẵng

Trong tình hình chung hiện nay cũng như xu hướng sắp tới của thị trường BĐS, nhiều nhận định cho rằng, cú hích từ thị trường Đà Nẵng – một thị trường còn rất tiềm năng so với phía Bắc và phía Nam – đóng vai trò rất quan trọng.

Nếu như đầu năm 2010, giá mỗi lô đất đường 5,5m tại khu vực này chỉ hơn 1 tỉ đồng thì cuối năm 2010 đã tăng lên hơn 2 tỉ đồng và dự đoán sẽ tăng lên nữa bởi đất nền có số lượng ít, hơn nữa tại đây đã hình thành khu phố mới đẹp và hiện đại. Giao dịch sôi động và tăng giá nhanh nhất phải kể đến là nhà ở hoặc đất chia lô tại khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng.

Những tháng đầu năm 2011, thị trường BĐS ở khu vực trung tâm thành phố tiếp tục lên “cơn sốt” khi giới kinh doanh BĐS săn lùng mua phiếu đất nền chia lô ở các dự án khu tái định cư phục vụ dự án giải tỏa sân vận động Chi Lăng. Sôi động giao dịch không kém là thị trường đất nền chia lô, khách sạn, đất và nhà biệt thự ở khu vực ven biển dọc các tuyến đường du lịch ven biển là Hoàng Sa, Trường Sa (đường Sơn Trà – Điện Ngọc cũ) và Nguyễn Tất Thành với khá đông người mua đến từ Hà Nội và TPHCM. Tiếp đó là thị trường BĐS nghỉ dưỡng chạy dọc đường Sơn Trà Điện Ngọc.

Không phải ngẫu nhiên Indochina Land chọn dải bờ biển từ Đà Nẵng đến Hội An là trọng điểm đầu tư bất động sản du lịch với tổng cộng 133 căn biệt thự và 182 căn hộ để bán. Theo ông Michael Piro - Giám đốc kinh doanh và tiếp thị Indochina Land, Đà Nẵng có ưu thế hơn để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, vì có bãi biển đẹp, bao quanh bởi các di sản thế giới, có sân bay quốc tế cũng như sự gia tăng số lượng khu nghỉ dưỡng quốc tế, từ đó làm tăng mong muốn được sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng ở thành phố biển này.

Các công ty tư vấn bất động sản như CBRE hay Savills thời gian qua cũng xếp Đà Nẵng là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hàng đầu tại Việt Nam. Theo ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE, Đà Nẵng hội đủ những điều kiện tiên quyết để thành công trong phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là vị trí, thương hiệu của chủ đầu tư, chất lượng và cấu trúc bất động sản.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng hiện lên đến 471 căn, trong đó hơn 52% biệt thự đã có người mua. Điểm nổi bật là giá bán vẫn rất ổn định trong các tháng đầu năm nay, dù mặt bằng giá không hẳn là mềm, dao động trong khung 500.000 - 900.000 USD/căn.

Đặc biệt, khi thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực thì hầu hết các khu nghỉ dưỡng cao cấp dọc bãi biển Đà Nẵng lại đang được đẩy nhanh tiến độ, trong đó có những dự án chuẩn bị khai trương như Vinpearl Luxury, Hyatt Regency và Furama Villas. Dọc bờ biển Đà Nẵng, có khoảng 13 dự án được quy hoạch với 670 biệt thự sẽ tham gia thị trường trong vài năm tới.

Ở phân khúc giá bình dân hơn, theo ông Nguyễn Xuân Châu - Tổng giám đốc Mega Group, đơn vị phân phối dự án Harbour Ville Riverside, tình hình thời gian qua cũng tương đối khả quan khi nhiều nhà đầu tư phía Bắc và TPHCM đổ dồn đến Đà Nẵng để “săn” những lô đất nền có vị trí đẹp. “Hầu hết nhà đầu tư ngoại tỉnh đến với Đà Nẵng đều cho rằng thị trường ở đây rất tiềm năng và giá vẫn còn rẻ so với TPHCM và Hà Nội” - ông Châu cho biết.

Từ những tín hiệu tích cực đó, các nhà đầu tư hy vọng, thị trường Đà Nẵng không chỉ là điểm sáng trong hiện tại mà có thể sẽ là cú hích cho thị trường BĐS nói chung lấy lại phong độ như cách đây hơn ba năm.