Thuế chuyển nhượng BĐS: Giằng co quyền - trách nhiệm

Đóng tiền theo tiến độ thi công sau 2 - 5 năm mới được nhận nhà/đất, hoặc mua sản phẩm thổ cư và bán (sau một thời sinh sống) là phương thức giao dịch quen thuộc của cá nhân giao dịch địa ốc xưa nay. Chiếu vào tình hình lạm phát, vật giá leo thang, người mua nhà luôn "giật mình" vì sắc thuế chuyển nhượng BĐS.

25% hay 2%: Cơ quan Thuế quyết định

Giống như nhiều chính sách quản lý liên quan tới thị trường xây dựng/BĐS, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cũng đưa ra 2 cách tính khác nhau về xác định thuế suất cho người có BĐS chuyển nhượng. Theo đó, thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS được áp 2% trên tổng giá bán ghi trên hợp đồng (với điều kiện giá vốn không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh) hoặc 25% chênh lệch giá (giá bán trừ giá mua và trừ với chi phí liên quan như chi phí cải tạo, sửa chữa BĐS…). 2 cách tính này tưởng như đã bao phủ được toàn bộ thị trường giao dịch địa ốc, nhưng thực tế cho thấy, cơ quan Thuế vẫn rất lúng túng, vì tình trạng "lách", "trốn" thuế vẫn còn; đồng thời, nhiều khách hàng cá nhân mua nhà chịu đủ loại thiệt thòi không đáng có từ sự cứng nhắc của Luật.

Trước thời điểm 1/1/2009 (khi Luật Thuế TNCN có hiệu lực), giao dịch BĐS luôn "né" thuế bằng cách kê khai giá trị mua bán, chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều giá trị thực tế thị trường. Từ khi được áp dụng trong thực tiễn, người mua và kẻ bán được lựa chọn 1 trong 2 phương án thuế.

Giai đoạn 2009 - 2010, thị trường nhà đất vẫn chưa xuất hiện những bất cập từ 2 cách tính thuế này, bởi người người, nhà nhà vẫn mải mê kiếm lợi từ "bong bóng" địa ốc. Nhưng tới thời kỳ thoái trào, từ 2011, bức xúc về mức thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đã bắt đầu nóng.

Tiêu biểu là vụ tranh chấp thuế TNCN BĐS tại 13 - 13bis Kỳ Đồng (phường 9, quận 3, Tp.HCM), giữa bà Nguyễn Thị Ánh Ngọc và Chi cục Thuế quận 3. Theo đó, sau khi mua BĐS nêu trên vào năm 2004, tới năm 2011 bà Ngọc mới ký hợp đồng mua với Công ty TNHH Kinh doanh nhà Phú Tường. Tiếp đó, bà Ngọc bán lại BĐS cho một ngân hàng với giá 289 tỷ đồng, Chi cục Thuế quận 3 thu thuế suất 2% trên tổng giá trị (5,78 tỷ đồng).

Một thời gian sau, Chi cục Thuế quận 3 yêu cầu bà Ngọc nộp bổ sung 60,84 tỷ đồng thuế TNCN vì chuyển sang áp dụng mức thuế suất 25% trên lợi nhuận do xác định được giá mua - bán (!). Lý do: căn cứ hợp đồng chuyển nhượng, bà Ngọc nhận và bàn giao nhà chỉ trong vòng 4 ngày, nên không thể thực hiện cải tạo, nâng cấp, sửa chữa; không thể phát sinh các chi phí liên quan đến căn nhà - đương nhiên không thể áp dụng thuế suất 2%. Đồng thời, giá vốn mà bà Ngọc nộp thuế kê khai có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, nên áp dụng thuế suất 25% trên lợi nhuận.

Cơ quan Thuế vẫn loay hoay với cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS

Theo góc độ kinh tế, vô số trường hợp nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực góp vốn mua nhà từ trước năm 2011, vài năm sau mới được nhận nhà/đất trong bối cảnh giá BĐS liên tục lao dốc thường chịu thiệt thòi đáng kể từ thuế. Chị Sen mua một căn thổ cư giá ngót 2 tỷ đồng tại đường Láng (Cầu Giấy, Hà Nội) từ cuối 2008, nhưng tới đầu 2011 mới dọn đến ở và ký hợp đồng mua bán với bên bán.

Một năm sau, chủ nhà bán BĐS với giá 2,8 tỷ đồng. Mức thuế TNCN được cơ quan chức năng áp là 25% đối với 800 triệu đồng, tương đương 200 triệu đồng. Chị yêu cầu được áp thuế 2% với trị giá 2 tỷ đồng vì trong quá trình sinh sống có phát sinh sửa chữa, nâng cấp (không có hóa đơn chứng từ) nhưng không được chấp nhận do hợp đồng mua bán nhà giữa chị với bên mua đầy đủ, hợp pháp (!).

Thất thu và tiêu cực

Mới đây, sau khi Bộ Xây dựng và UBND Tp.HCM đề xuất chỉ sử dụng 1 phương án tính thuế là 2% trên giá bán BĐS nhằm tránh thất thu thuế, hạn chế tiêu cực, lãnh đạo Hội Tư vấn Thuế lại nhận định "không nên" và "để người nộp thuế tự lựa chọn cách nộp thuế". Trước đó, Bộ Tài chính đã phát công văn gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố hướng dẫn về việc cho phép người dân tự tính mức thuế TNCN, khai thuế đối với cả 2 trường hợp.

Nhằm giải quyết tình trạng người mua, người bán thỏa thuận "ngầm" để ghi giá tính thuế hay giá trị chuyển nhượng thấp hơn dẫn tới thất thu thuế (dù tính theo 2 hay 25%), các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính đã chỉ rõ: nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng không sát với giá thị trường thì cơ quan Thuế có quyền ấn định giá trên cơ sở giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Mặt khác, giá nhà được lấy theo giá quy định của Bộ Xây dựng tại các thời điểm tương ứng, trường hợp người nộp thuế kê khai giá thấp hơn, cơ quan Thuế sẽ có quyền ấn định lại giá của Bộ Xây dựng để tính thuế. Trong trường hợp tính lại giá thực tế chuyển nhượng cao hơn giá thực tế của UBND và giá của Bộ Xây dựng thì sẽ tính thuế trên mặt bằng giá chung mà những người trước đã kê khai nộp thuế.

Nhìn tổng quan, nếu cách thức trên được thực thi triệt để, việc trốn thuế TNCN kiểu "truyền thống" khi giao dịch BĐS sẽ không còn "đất diễn". Bởi lẽ, cứ gặp trường hợp giá trên hợp đồng "không sát với giá thị trường" hay "người nộp thuế kê khai giá thấp hơn", thì cơ quan Thuế sẽ "có quyền ấn định lại giá". Vấn đề ở chỗ, cơ sở để ấn định lại giá chỉ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá của Bộ Xây dựng. Thậm chí, cơ quan Thuế được trao quyền ấn định lại giá của Bộ Xây dựng để tính thuế. Giới bình luận cho rằng kết quả đạt được trong thu thuế TNCN liên quan chưa ai dám chắc, nhưng quyền lực của Thuế vụ quá lớn sẽ làm nảy sinh nhiều bất cập trong quá trình thực thi. Ngoài ra, khung giá đất do cơ quan quản lý ban hàng vốn dĩ "chỉ để tham khảo".

Người nộp thuế được tự kê khai, nhưng khâu kiểm duyệt, quyết định áp mức thuế suất cuối cùng vẫn là nhân viên thuế vụ. Khả năng "đi đêm" giữa người kê khai nộp thuế với nhân viên ngành Thuế, vẫn sẽ xảy ra - cùng một khu vực, do cùng một cơ quan Thuế giải quyết, nhưng có BĐS áp dụng mức thuế suất 2%, có BĐS lại chịu thuế suất 25%.