Thời khan tiền, DN BĐS tìm vốn cách nào?

Trong những năm gần đây, với quá trình cổ phần hóa các DN nhà nước và sự phát triển của thị trường BĐS, chứng khoán, số lượng DN cổ phần mới, đặc biệt là các DN chuyên về đầu tư - kinh doanh BĐS, chứng khoán ngày càng nhiều. Cùng với đó, khó khăn trong việc lựa chọn cơ cấu vốn và chính sách kinh doanh của các DN cũng tăng lên.

Lựa chọn cơ cấu vốn phù hợp

Trong hoạt động kinh doanh, mỗi loại vốn có những đặc điểm khác nhau. Vốn vay thì phải trả lãi và gốc, vừa phát sinh chi phí, vừa có rủi ro vỡ nợ. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu không có ngày đáo hạn, nên không có rủi ro vỡ nợ. Dó đó, DN cần xem xét đặc điểm của từng loại vốn và từng giai đoạn kinh doanh để lựa chọn cơ cấu vốn cho hợp lý.

Các DN khi sử dụng nợ vay có thể làm gia tăng hoặc giảm sút tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, vì lãi tiền vay phải trả cho tổ chức tín dụng hoặc trái phiếu là chi phí sử dụng vốn cố định, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Do đó, hoạt động của DN đòi hỏi phải đạt mức doanh lợi tối thiểu từ việc sử dụng vốn vay để không ảnh hưởng tới tỷ suất lợi nhuận trên vốn cổ đông.

Qua việc xem xét đặc điểm của mỗi loại vốn huy động cũng như mức độ hiệu ứng đòn bẩy tài chính, DN có thể tính toán và lựa chọn cơ cấu vốn cho phù hợp với điều kiện cụ thể, nhằm mục đích gia tăng lợi ích cho cổ đông.

Cơ cấu vốn tối ưu

Các lý thuyết về cơ cấu vốn cơ bản có cách nhìn nhận khác nhau về hiệu quả sử dụng vốn vay. Lý thuyết Modigliani và Milller cho rằng, vốn vay với chi phí lãi vay được khấu trừ thuế làm tăng giá trị của DN; giá trị DN đạt mức tối đa nếu sử dụng 100% vốn vay.

Trên thực tế, không có DN nào sử dụng 100% vốn vay, bởi vốn vay, ngoài gánh nặng lãi vay, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính. Đó là nguy cơ phá sản nếu gánh nặng lãi vay quá lớn (đặc biệt khi lãi suất ngân hàng và các tổ chức tín dụng biến động như hiện nay và DN không có đệm đỡ là vốn cổ phần).

Một lý thuyết được áp dụng rộng rãi và có tính thực tiễn hơn là lý thuyết cân bằng tĩnh. Theo đó, các DN phải tự quyết định về đòn bẩy tài chính trên cơ sở cân bằng lợi ích thu được từ vốn vay và những rủi ro về tài chính.

Giá trị DN dùng vốn vay sẽ được tăng thêm nhờ nguồn giảm trừ thuế, nhưng DN chịu rủi ro về tài chính, tăng theo tỷ lệ nợ. Giá trị DN sẽ tăng đến một ngưỡng nhất định, rồi giảm dần do rủi ro tài chính tăng dần. Cơ cấu vốn tối ưu sẽ đạt được khi giá trị DN là lớn nhất.

Cơ cấu vốn cho doanh nghiệp BĐS

Hiện nay, DN BĐS trong nước, ngoài vốn chủ sở hữu, thường huy động vốn qua các kênh tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, huy động từ khách hàng, liên doanh liên kết trong và ngoài nước, thông qua các quỹ tín thác BĐS… Đồng thời, theo xu thế, rất nhiều DN đã chuyển đổi mô hình hoạt động, từ DN tránh nhiệm hữu hạn sang DN cổ phần để tiếp cận kênh huy động vốn qua TTCK.

Việc sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu trong mọi trường hợp đều tăng độ tín nhiệm của DN, giúp khả năng vay nợ được nới rộng. Tuy nhiên, không phải DN BĐS nào cũng có tiềm lực tài chính để xây dựng dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Một kênh huy động vốn nữa đã được nhiều DN BĐS nhắm tới là phát hành trái phiếu DN. Hiện tại, loại hình này chưa có hành lang pháp lý đầy đủ, cũng như chưa có điều kiện phát triển, nhưng về lâu dài, đó cũng là một kênh huy động vốn hiệu quả. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua BĐS sẽ giúp DN vừa huy động được vốn, vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình.

Một kênh huy động vốn khá mới lạ trong thời điểm khan vốn của DN BĐS hiện nay là các quỹ tín thác đầu tư BĐS. Theo đó, NĐT có thể ủy thác cho DN quản lý quỹ quyền đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Quỹ này có thể dùng vốn uỷ thác này để cho vay, mua cổ phần dự án, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS.

Việc phát triển các nguồn vốn ngoài ngân hàng đang được tìm kiếm như những giải pháp dài hạn, khi hiện tại, các DN BĐS trong nước chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng. Các cách thức huy động vốn ngoài ngân hàng gồm:

- Tham gia TTCK, nơi huy động vốn hiệu quả nhất. Nguồn vốn này dài hạn và đủ sức phục vụ cho các kế hoạch đầu tư lâu dài.

- Sử dụng vốn đối tác, khách hàng. Kéo dài thời hạn thanh toán với bạn hàng, thu tiền đặt trước là cách mà nhiều DN làm để tạo nguồn vốn. Khoản này không phải trả lãi suất mà lại có ngay trong quỹ của DN.

- Vay vốn từ người thân: gia đình, bạn bè, đồng nghiệp… chính là nguồn vốn dồi dào. Huy động cách này không khó khăn nếu trả cho họ mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng huy động (nhưng nên thấp hơn mức lãi suất ngân hàng cho DN vay).

- Huy động vốn trong nội bộ: vốn nhàn rỗi trong CB-CNV của DN.

- Tạo vốn bằng nguồn tự có của DN: tạo tính thanh khoản cao cho các hàng hóa, bán tài sản, thu nợ của các đối tác…

- Hợp tác công - tư. Đây là một xu thế tất yếu để thu hút vốn của các NĐT. Các dự án công - tư hấp dẫn các DN bởi rủi ro thấp, do Nhà nước cung cấp các cam kết thể chế cho dự án, bảo lãnh và xúc tiến khả thi cho dự án.

Với các ưu điểm riêng từ những kênh huy động vốn nêu trên, các DN BĐS hoàn toàn có thể huy động được vốn phù hợp với thực trạng của mình, đa dạng các nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng.