Thổi chênh lệch giá

Hình minh họa

Nói về việc giá chênh, các đơn vị kinh doanh địa ốc cho rằng khi thị trường ấm lên, nhu cầu của người mua quay trở lại thì giá chênh là điều bình thường. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế hiện nay, thị trường vừa hồi phục, nguồn cung đang khá dồi dào, dự án thì mở bán rầm rộ… mà các sàn vẫn đua nhau thổi giá chênh đến tận 300-500 triệu đồng thì là điều khó chấp nhận.

Giá chênh, chủ đầu tư, sàn lời đủ đường

Thông thường trong giao dịch bất động sản, người mua phải trả một khoản tiền chênh cho các đơn vị phân phối thứ cấp, số tiền này tùy vào mức thỏa thuận của 2 bên và là điều bình thường. Tuy nhiên, hiện tượng chênh được bàn đến gần đây là việc có hay không chuyện chủ đầu tư móc nối với các sàn để “hợp thức hóa” việc đẩy giá bán?

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam giá chênh chủ yếu xuất phát từ thị trường thứ cấp. Theo đó, mỗi sàn giao dịch có thể mua lại với một tỷ lệ nhất định nhằm đầu tư bán lại, lực lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề và có uy tín có thể được hưởng khoản tiền chênh mà người mua đồng ý trả cho họ. Thực tế là thị trường vừa mới qua “cơn ốm nặng”, chưa thể bị sốt chênh do chủ đầu tư kết hợp với sàn thao túng giá, còn người mua thì có quyền quyết định mua hay không và tìm đến chủ đầu tư có phương thức bán hàng phù hợp. Nhận định này được ông Toản đưa ra tại buổi tọa đàm “Trên dưới 2 tỷ mua nhà: như thế nào và ở đâu?” Do Báo điện tử Bizlive tổ chức.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thì khả năng chủ đầu tư móc nối với sàn để thổi giá chênh hoàn toàn có thể xảy ra bởi nhiều lý do:

Thứ nhất, hiện nay có rất nhiều dự án chủ đầu tư vừa mở bán đã công bố “cháy hàng” hoặc bán hết 80-90% căn hộ. Là hàng “cháy” thật hay đã được các sàn độc quyền của dự án gom lại để phân phối ở thị trường thứ cấp, nghi vấn này được đặt ra bởi thực tế hiện nay người mua tìm tới chủ đầu tư luôn được báo là hết hàng, tiếp chạy đến sàn độc quyền thì cũng được sàn báo hết và chỉ có thể mua lại “suất chênh”.Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trên thị trường lại đang khá dồi dào, theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ tiếng riêng trong quý 2/2015, thị trường Hà Nội đã có 27 dự án mở bán, cung cấp tới 6.100 căn hộ. Ngoài ra, còn có 13 dự án đang trong quá trình làm móng và chưa mở bán chính thức với khoảng 1.340 căn hộ.

Tiếp theo, ví dụ rõ nét nhất chứng tỏ chủ đầu tư đang liên kết với sàn để “thổi giá” là việc thời gian qua một số chủ đầu tư đã rao bán dự án dưới giá để thu hút khách, đồng thời lại đẩy hàng qua sàn để tận thu giá chênh. Những cái tên đã được dư luận nhắc đến khá nhiều như Park View Residence (Hà Đông, Hà Nội), CT 12 Văn Phú (Hà Đông)… đều được chủ đầu tư dùng chiêu thức ghi giá căn hộ dưới giá trị thực trong hợp đồng để người mua vay được gói 30 nghìn tỷ, phần tiền còn lại sẽ được người mua thanh toán qua sàn mà không có chứng từ gì. Vậy nên mới có chuyện căn hộ dù có giá tới 1,2 tỷ nhưng người mua vẫn vay được gói 30 nghìn tỷ (điều kiện của gói vay là giá trị căn hộ dưới 1,05 tỷ đã bao gồm VAT).

Bên cạnh đó còn những dự án được chào bán với giá 14-15 triệu đồng/m2 cùng cam kết vay được gói 30 nghìn tỷ nhưng thực tế khi người mua đến sàn toàn được chào bán với mức giá chênh và được nhân viên sàn xoa dịu theo kiểu vì dự án đã cháy hàng, nếu khách không mua chênh thì sẽ để lỡ mất cơ hội. Đồng thời, họ cũng mở ra viễn cảnh vay được gói 30 nghìn tỷ để khách hàng nhanh xuống tiền.

Rao bán giá rẻ và dùng gói 30 nghìn tỷ để hút khách đến với dự án, sau đó, đẩy hàng qua sàn bán chênh cao nhằm mục đích tận thu, đây quả là chiêu khôn ngoan của chủ đầu tư khi tận dụng đủ 4 yếu tố là xu hướng thị trường ấm lên, kẽ hở chính sách, nhu cầu và tâm lí của người mua nhà để bán được hàng. Còn người mua, vì đã cố công tích góp và muốn có nơi an cư lạc nghiệp, phần lo ngại giá nhà tăng, đứng trước viễn cảnh được vay gói 30 nghìn tỷ sẽ rất dễ “xiêu lòng” mà xuống tiền chênh.

Theo nhận định của một số chuyên gia, việc chủ đầu tư đẩy hàng qua sàn còn có những lợi ích khác. Qua sàn, chủ đầu tư có thể tăng giá bán để bù đắp những chi phí ngầm khi thực hiện xây dựng mà không phải giải thích gì, một số giấy tờ liên quan đến việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng, thuế sử dụng đất…chủ đầu tư cũng miễn phải giải đáp.

Trên thực tế để đưa ra mức chênh, chủ đầu tư cũng phải tính toán đến các yếu tố: giá trị của dự án so với các dự án xung quanh, mức chênh cũng khác nhau tùy giai đoạn để xem khả năng hấp thụ của thị trường, làm sao để chủ đầu tư vừa có hời mà người mua vẫn chấp nhận “cắn răng xuống tiền”. Trên diễn đàn Otofun, nickname “Richter”chia sẻ: “Cách đây 6 tháng, bạn mình mua căn hộ tại Kim Văn Kim Lũ giá chênh mới 30 triệu, mà giờ gọi đến sàn phân phối của chủ đầu tư toàn bị hét chênh tận 100 triệu”.

Người mua nhà lĩnh đủ

Có thể thấy rằng chênh giá là hiện tượng thường thấy khi thị trường hồi phục. Điều đáng nói là hiện tượng này đang bị làm cho biến tướng khi nhiều đơn vị kinh doanh địa ốc thừa cơ tăng giá, thổi chênh đến mức khó chấp nhận.

Theo một số chuyên gia thì việc dễ dàng xuống tiền chênh tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngay cả khi dự án đã được ngân hàng bão lãnh. Bởi trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng thực hiện dự án thì cũng chỉ phải trả lại số tiền đã được ghi trong hợp đồng, còn người mua sẽ chịu mất số tiền chênh nằm ngoài sổ sách.

Một vấn đề nữa là ngay cả khi người mua bỏ ra số tiền chênh không nhỏ nhưng chưa chắc dự án đã được đảm bảo chất lượng. Dự án của chủ đầu tư Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu là một ví dụ. Vốn được biết đến từ các dự án nhà ở giá rẻ, tuy nhiên về sau các dự án của chủ đầu tư này bị thị trường thứ cấp gom lại và bán với mức giá không hề rẻ. Còn chất lượng thì sao? Trên diễn đàn Otofun, một số thành viên chia sẻ về những bất cập của chung cư Kim Văn Kim Lũ như: nhà xuống cấp rất nhanh, thường diễn ra cảnh chen chúc khi chờ thang máy, tình trạng quá tải tại tầng hầm gửi xe… khiến những cư dân sống tại đây khá áp lực. Xem ra, giá chênh tại hàng loạt dự án của chủ đầu tư này cũng chỉ là “đòn gió” của các sàn tận dụng xu thế thị trường ấm lên để đánh vào tâm lí và nhu cầu của người mua, còn chênh cao có đảm bảo chất lượng tốt hay không thì chưa ai dám chắc!

Bàn về giá chênh, Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư kí hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết: “Tôi nghe đâu đó có việc chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hết mức nên giao cho sàn đẩy giá cao, đây hoạt động không chuyên nghiệp. Hiệp hội bất động sản luôn khuyến khích hội viên khi quyết định giá phải nghiên cứu thị trường, xác định phân khúc, đối tượng khách hàng chứ không nên vì lợi ích nhất thời để đẩy giá thị trường”.

Rõ ràng là với cơ chế thị trường hiện nay, chúng ta vẫn chưa có giải pháp để ngăn chặn tình trạng “thổi giá” và những lời khuyên của vị lãnh đạo trên cũng khó lòng tác động đến giới kinh doanh địa ốc nếu họ nhất quyết muốn tăng giá, “thổi chênh”, miễn là người mua chịu được.

Những con số trong báo cáo Quý 2 của Savills Việt Nam có thể thấy 2 diễn biến khá trái chiều trên thị trường vào lúc này, mặc dù nguồn cung trên thị trường vẫn rất dồi dào, tỷ lệ căn hộ được bán quý 2 thấp hơn 18% so với quý trước nhưng lại diễn ra tình trạng chủ đầu tư mở bán nhỏ giọt, giá bán tăng và xuất hiện chênh giá ngoài hợp đồng.

Vì vậy, đứng trước những thông tin thị trường còn chưa rõ ràng như hiện nay cùng với chiêu trò khó lường của một số đơn vị kinh doanh địa ốc, người mua nhà càng nên thận trọng xem xét nhu cầu của mình để lựa chọn giao dịch phù hợp, đừng để bị quay vào guồng “làm giá” thiếu lành mạnh.