Thị trường văn phòng Hà Nội: Giá thuê tăng, nguồn cầu dịch chuyển

Hạng A khát cung

Thị trường văn phòng Hà Nội trong hai năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình khoảng 93%. Nhìn chung, phân khúc văn phòng hạng A không có nhiều sự lựa chọn ngoại trừ thêm một tòa nhà mới đi vào hoạt động.

Theo Savills, các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại, điều kiện hạ tầng không mở rộng.

Trong khi văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, sự quan tâm đối với hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. Tuy nhiên, các khách thuê ở khu vực trung tâm, nếu muốn sử dụng diện tích lớn phải chia tầng chứ không có cùng một mặt bằng sàn.

So với TP. HCM và các nước trong khu vực Đông Nam Á, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đang ở mức trung bình, với 42 USD (khoảng 980.000 đồng)/m2/tháng khu vực trung tâm. So với trong nước, văn phòng Hà Nội đứng thứ ba về giá thuê và công suất.

Giá thuê trung bình toàn thị trường văn phòng đạt 31 USD (khoảng 720.000 đồng)/m2/tháng, giá thuê hạng A tại khu vực trung tâm khoảng 55 USD (khoảng 1,3 triệu đồng)/m2/tháng (đã bao gồm cả phí dịch vụ), giá thuê hạng A ngoài trung tâm khoảng 35 USD (khoảng 815.000 đồng)/m2/tháng.

Hiện nguồn cung phân khúc hạng A ở mức khiêm tốn, khoảng 500.00 m2 sàn, trong tổng số 1,8 triệu m2 sàn, dưới 20% so với khu vực. Số lượng các toà nhà mới không nhiều. Gần đây chỉ có Thai Holding Tower với quy mô 24.000m2 sàn cung cấp ra thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng khi diện tích và các tiện ích tích hợp văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm không đáp ứng được nhu cầu của các khách thuê nước ngoài đã và đang mở rộng đầu tư tại Việt Nam, nguồn cung và cầu văn phòng hạng A đã có xu hướng dịch chuyển ra phía tây. Những năm gần đây, khu vực này được xem là “thủ phủ” của thị trường văn phòng với nhiều toà nhà như KeangNam, Twin Tower…

Giá thuê văn phòng hạng A sẽ tăng 7% trong 2-3 năm tới.

Theo đại diện Savills, hiện công suất cho thuê ở khu vực phía tây Hà Nội cũng đã cao. Đến thời điểm này, thị trường văn phòng hạng A phía tây thành phố có cơ hội thu hẹp khoảng cách về giá thuê so với thị trường văn phòng ở khu vực trung tâm.

Đối với văn phòng hạng B, Savills cho biết, giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 18 USD (khoảng 420.000 đồng)/m2/tháng. Công suất cho thuê đạt 94-95%, cao nhất trong các phân khúc. Lý do tổng nguồn cung chiếm tỷ trọng lớn, lượng cung mới ra thị trường vẫn giữ ổn định.

Nguồn cung ở khu vực trung tâm trong thời gian tới rất hạn chế, trong khi đó ở một số quận nội thành và phía tây tiếp tục có nguồn cung mới đến từ dự án Capital Place cung cấp 94.000m2 sàn ra thị trường; khu vực Tây Hồ có dự án Lotte Mall đang trong quá trình xây dựng, dự kiến đi vào hoạt động sau 2021.

Bà Hoàng Nguỵệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại của Savills, cho rằng nguồn cầu đối với hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng hơn và chất lượng văn phòng ở mức hợp lý so với giá thuê.

Dự báo về thị trường văn phòng thời gian tới, bà Minh cho rằng, khu vực trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai. Khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới – nội thành và phía tây. Chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng. Đa số các khách thuê ký hợp động ba năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.

Giá thuê sẽ tăng 7%

Ngoài sự dịch chuyển nguồn cung từ khu vực trung tâm, theo bà Hằng, xu hướng nguồn cầu cũng có sự thay đổi.

Phân tích của Savills cho thấy, từ năm 2017-2019 khách thuê là các doanh nghiệp tài chính, ngân hàng và bảo hiểm dẫn đầu, tiếp đến là sản xuất, công nghệ thông tin, bất động sản, hành chính công... Hiện nay, xu hướng khách thuê là các công ty khởi nghiệp đang có xu hướng gia tăng.

Sự thay đổi nhanh nhất về nguồn cầu, theo bà Hằng, chính là không gian làm việc chung đang chiếm 50% trong các toà nhà cho thuê. Đây có thể coi là sự “chuyển mình” của thị trường văn phòng Hà Nội.

Bà Hằng cho biết, hiện khách thuê diện tích lớn trên 1.000 m2, số lượng chiếm 10%, nhưng họ lại chiếm đến 95% diện tích mặt bằng. Từ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%.

Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến sáu tháng đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. Trong khi đó, khách thuê văn phòng hạng B chỉ chiếm 40%.

Về tương lai bất động sản văn phòng Hà Nội, bà Hằng nhận định, không gian làm việc tại các toà nhà văn phòng trung tâm hạn chế, nên khách thuê tiếp tục hướng đến khu vực phía Tây.

Đồng quan điểm, bà Minh cho rằng, xét về cơ sở hạ tầng, khu vực trung tâm ít có khả năng sẽ được nâng cấp trong vòng mười năm tới. Trong khi đó các dự án phát triển hệ thống tàu điện trên cao, việc nâng cấp mở rộng các tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3 lại đang tập trung tại khu vực nội thành và phía tây.

Về giá thuê, đại diện Savills dự báo, văn phòng hạng A, B tiếp tục có sự sôi động. Trong đó hạng A với nguồn cung hạn chế ở trung tâm, khách hàng sẽ hướng đến các toà nhà xanh, có dịch vụ tiện ích tốt, tích hợp công nghệ 4.0, di chuyển thuận lợi… nên mức tăng giá khoảng 7% trong vòng 2-3 năm tới.

Tuy nhiên, điểm nhấn cho thị trường văn phòng hiện nay, đó là dù ở phân khúc hạng A hay B, thì chất lượng mới là điều có thể thu hút được cả khách trong nước và nước ngoài.

Khuyến nghị cho các chủ đầu tư và khách hàng, theo chuyên gia Savills, các doanh nghiệp bất động sản cần có nghiên cứu cụ thể, khu vực nào khách hàng đang cần, vị trí nào có thể thu hút được khách thuê. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư phải tính đến để đạt hiệu quả cho thuê cao nhất.