Thị trường truyền thống chững lại, cơ hội cho bất động sản vùng ven?

Giá căn hộ trung và cao cấp đi ngang

Chiều 16/4, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức họp báo công bố thị trường bất động sản quý 1-2019. Theo đó, thị trường bất động sản Hà Nội quý 1 giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Cụ thể, lượng cung căn hộ chung cư chỉ đạt 31.5% so với quý 4-2018, và bằng 75.7% so với cùng kỳ năm 2018. Lượng giao dịch căn hộ chung cư chỉ đạt 30.4% so với quý 4-2018, và bằng 61.7% so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ (căn hộ bán được) giảm 15.3% so với cùng kỳ năm 2018.

Xét về giá bán, VARS nhận định, giá chung cư ở phân khúc trung và cao cấp đi ngang so với quý 1-2018, trong khi đó ở phân khúc bình dân giá có sự tăng nhẹ.

Nguyên nhân sụt giảm của thị trường căn hộ, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, là do nhiều dự án đã ra hàng với số lượng rất lớn trong quý 4-2018. Cùng với việc rà soát, thận trọng trong việc phê duyệt dự án là những nguyên nhân hạn chế nguồn cung bất động sản trong những tháng đầu năm 2019.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn do các chính sách mới được áp dụng từ tháng 1/2019, cùng với việc giá căn hộ chung cư ổn định, không tăng làm giảm các hoạt động đầu cơ của các nhà đầu tư thứ phát vào bất động sản căn hộ. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch giảm.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, mặc dù lượng giao dịch thấp hơn các kỳ trước, nhưng tỷ lệ căn hộ bán được tại các dự án vẫn duy trì ở mức cao, thể hiện sức cầu của thị trường vẫn ổn đinh.

Thị trường bất động sản ghi nhận sự dịch chuyển làn sóng đầu tư về các tỉnh vùng ven.

Quý 1-2019 cũng ghi nhận hiện tượng sốt đất cục bộ tại một số khu vực với giá chào bán tăng từ 30-50% so với quý trước. Theo lãnh đạo VARS, hiện tượng này chỉ diễn ra ở các khu vực đất thổ cư trong các khu vực dân cư sinh sống lâu đời và gần như không có giao dịch, chủ yếu là việc chào bán một chiều.

Cũng theo ông Đính, đất nền có giao dịch thành công thấp bởi các dự án đủ điều kiện bán hàng chào bán trong thời gian cuối quý nên chưa kịp đưa ra thị trường tiêu thụ. Giá đất nền tại các dự án tăng mạnh nhưng chỉ tập chung ở một số vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm, Thanh Trì, Hoài Đức…

“Sốt đất tại các địa phương là hiện tượng có thật. Nhưng tôi muốn phân tích rõ hơn rằng, việc các địa phương chuyển từ nông thôn lên đô thị mặc dù mới chỉ là đề xuất, chưa được phê duyệt chính thức sẽ tác động đến giá cả thị trường, thu hút nhà đầu tư vào đó”, ông Đính nhận định.

“Tuy nhiên, tất cả thông tin có lợi cho thị trường một khu vực bất kỳ chỉ có thể đẩy giá trị bất động sản lên vài phần trăm là hợp lý, còn nếu lên đến vài chục phần trăm là bất hợp lý”, ông Đính nói và dẫn chứng ví dụ điển hình như Hoài Đức.

Mười mấy năm trước, khu vực này đã xảy ra hiện tượng nóng sốt, sau đó dừng lại, lắng xuống và chìm luôn. Bởi vì ngoài những dự án được rao bán, ở đây không hề có sự phát triển thêm nào về hạ tầng dịch vụ để đảm bảo tạo ra chất lượng sống cho các cư dân sống quanh đó. “Đến bây giờ nói rằng đất Hoài Đức lại tăng giá đến vài chục lần trong khi bộ mặt khu vực chưa có thay đổi gì so với chục năm trước, chỉ ngoài thông tin sắp lên quận thì cần phải xem xét lại giá trị tăng là thật hay ảo”, ông Đính cho biết.

Cơ hội của bất động sản vùng ven

Cũng như thị trường Hà Nội, từ cuối năm 2018 đến nay, TP.HCM đẩy mạnh việc rà soát lại quá trình giao đất, giao dự án. Bởi vậy, trong giai đoạn này, TP.HCM có rất ít nguồn hàng mới được đưa vào thị trường.

Nguồn cung thấp, dẫn đến lượng giao dịch của thị trường bất động sản giảm mạnh so với quý 4-2018. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm dự án mới tương đối cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp, với tỷ lệ lên tới 89.7%. Điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường vẫn đang có lực mạnh.

Sức cầu lớn, nhưng nguồn cung hạn chế nên giá bất động sản tại TP.HCM tăng nhẹ ở hầu hết các phân khúc. Theo ghi nhận từ các đơn vị phân phối, giá căn hộ chung cư tăng từ 5-7% so với cùng kỳ năm 2018 và tăng 2-3% so với quý 4-2018. Giá đất nền tăng tăng từ 4-5% so với cùng kỳ năm 2018 và tăng 1-1,5% so với quý 4-2018.

Trong khi việc phát triển dự án tai hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM đang gặp phải một số khó khăn thì dòng tiền đầu tư được ghi nhận đang chảy về các tỉnh vùng ven. Ở phía bắc có Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên…; còn ở phía nam có các tỉnh Long An, Đồng Nai…

Cụ thể, tại Bắc Giang, trong quý 1-2019, các giao dịch liên quan tới đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tăng mạnh làm cho thị trường bất động sản khu vực này sôi động trở lại.

Tại Lạng Sơn, năm 2018 thị trường khu vực này đã có những bước tiến mạnh mẽ với sự ra đời hàng loạt các dự án khai trương Vinpearl Lạng Sơn, Vincom, nhà phố shophouse. Các dự án đất nền tập trung đông ở khu trung tâm thành phố giá dao động từ 7-15 triệu đồng/m2.

Đến quý 1-2019, thị trường bùng nổ mạnh mẽ các căn hộ shophouse. Bên cạnh đó, các dự án cũng đang đưa ra các chính sách kích cầu, chương trình ưu đãi lớn dành cho khách hàng nên thu hút một lượng lớn nhà đầu tư đổ về.

Ngoài ra, theo lãnh đạo VARS, quý 1-2019 còn xuất hiện một số thị trường bất động sản mới ở một số tỉnh phía bắc và miền Trung như Cao Bằng, Bắc Cạn, Hòa Bình, Bình Định, Phú Yên, Lâm Đồng…

Vấn đề đặt ra là thực tế này sẽ tác động đến hai thị trường truyền thống như thế nào. Trả lời câu hỏi này, ông Đính cho biết, việc tăng giá ở TP.HCM có sự tăng mạnh hơn so với Hà Nội, nhưng mức tăng không nóng như tại các thị trường mới nổi do xuất phát từ sự khan hiếm nguồn cung.

So với quý 4-2018, phân khúc căn hộ tăng từ 3-5%, so với đầu năm cùng kỳ 2018 tăng khoảng hơn 10 – 15%. Đất nền cũng có tỷ trọng tương tự. Tuy nhiên, so với các vùng mới phát triển xung quanh TP.HCM, khả năng tăng giá có vẻ đều hơn và cao hơn do giá cả bất động sản những khu vực này đang ở mức hợp lý hơn.

“Đây là cơ hội của các địa phương khác trong thời gian thị trường truyền thống đang chậm lại, nguồn cung khan hiếm”, ông Đính nhận xét.