Thị trường nhà ở thời khốn khó - Bài 2: “Con tin” của ngân hàng

Một số dự án bất động sản đang thiếu vốn triển khai công trình. Ảnh: Kim Ngân

Chính sách tài chính - tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS) là nguyên nhân tạo nên những “cơn sốt” hoặc “đóng băng” của thị trường trong thời gian qua, ví dụ cơn sốt năm 2007 và đóng băng từ năm 2008 đến nay.

Theo báo cáo mới nhất của UBND TPHCM về tình hình thị trường BĐS từ năm 2006 - 2011, từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường vẫn chỉ dựa vào các nguồn truyền thống: vốn tự có của DN, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay các nguồn vốn này không đáp ứng đủ nhu cầu cho các dự án.

Cụ thể, nhu cầu về vốn cho lĩnh vực này từ năm 2008 - 2010 là 189.130 tỷ đồng (trên 9 tỷ USD) nhưng các DN chỉ có khả năng đáp ứng 12,7% (tức 24.000 tỷ đồng). Vốn ít nên ngân hàng trở thành chỗ dựa các DN. Trên 50% vốn đầu tư vào BĐS hiện nay là vốn vay ngân hàng: 52% đối với 20 công ty BĐS hàng đầu và 68% đối với các công ty vừa và nhỏ. Một thống kê đáng chú ý về nguồn vốn khác, huy động từ khách hàng.

Từ năm 2008 đến nay, thị trường đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng, vì vậy việc huy động vốn từ khách hàng ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn ứng trước của khách hàng ngày càng giảm dần, từ 33% năm 2007 xuống còn 7,8% năm 2010 đối với 20 công ty BĐS hàng đầu. Mặt khác, qua cơ cấu tài chính của hầu hết các dự án phát triển nhà ở, DN chỉ có vốn chủ sở hữu 15% - 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng!

Chính vì quá lệ thuộc vào ngân hàng nên nhất cử nhất động của chính sách tiền tệ đều dẫn đến hệ lụy nguy hiểm. Nếu tính đối với các dự án căn hộ chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng, đến nay TPHCM có 149 dự án với 36.860 căn hộ bao gồm hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Với mức 189.000 tỷ đồng đã đầu tư vào nhà đất, nhưng DN chỉ đáp ứng được 12%, phần chính còn lại 165.000 tỷ đồng chủ yếu vay từ ngân hàng (nguồn vốn huy động từ khách hàng không còn đáng kể như trên đã phân tích).

Khi ngân hàng tăng lãi suất bất ngờ, rút tiền về coi như “chặt đứt” mạch máu nuôi BĐS, dẫn đến sự tê liệt, là điều không tránh khỏi. Lãi suất cao cũng là nguyên nhân tiếp theo “chặt đứt” sự liên thông của thị trường, khách hàng không thể vay lãi suất cao để mua nhà! Vậy là tiền chôn trong nhà đất, bị vón cục, làm đứt đoạn liên thông của “ba nhà”: nhà băng – nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà!

Tháo gỡ từ đâu?

Ngược lại, vì rất nhiều lý do, ngân hàng không tài trợ đủ mức, thị trường BĐS sẽ khó khăn. Vì thế, thị trường BĐS không thể và không nên chỉ trông chờ vào nguồn vốn của ngân hàng mà đến lúc phải hình thành nguồn vốn từ nhiều nguồn khác. Do vậy, tài chính hóa thị trường BĐS là cần thiết.

Nhằm tháo gỡ bài toán tài chính này, theo TS Lê Xuân Nghĩa, về chính sách vĩ mô, cần tiếp tục thực hiện nghiêm Nghị quyết 11 của Chính phủ, nhưng điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS, cũng như các dự án BĐS. Cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu về dân sinh và phát triển kinh tế; các dự án dở dang cần gấp rút hoàn thiện; nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội đối với dân nghèo thành thị. Để hỗ trợ nhu cầu về nhà ở, chính sách nhà ở cần có ưu đãi cho người nghèo dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp, phát triển các giải pháp ngân hàng, như cho vay dài hạn, các khoản vay cho các nhóm thu nhập thấp…

Theo kiến nghị của TPHCM, để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà, cần sớm ban hành các quy định để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường BĐS, như các quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở; đặc biệt cho phép thành phố nghiên cứu và thí điểm vận dụng mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM kiến nghị Chính phủ có lộ trình giảm dần lãi suất và tạo điều kiện cho một số dự án BĐS của DN được vay vốn ngân hàng, như các dự án làm nhà ở cho thuê giá thấp, bán cho người có thu nhập trung bình hoặc dự án của DN làm ăn hiệu quả. “Lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng hiện nay quá cao, đề nghị giảm dần xuống mức 15% - 16% và tiến tới mức 11% - 12% như trước đây”, ông Lê Hoàng Châu nói.