Thị trường nhà đất sẽ phục hồi hay tiếp tục suy thoái?

Bằng chứng cho thấy thị trường nhà ở có khả năng phục hồi tốt hơn so với dự đoán khi lãi suất tăng đã trở nên ngày càng rõ ràng. Theo báo cáo của Goldman Sachs được công bố vào tháng 5, thị trường bất động sản đang có “dấu hiệu ổn định trở lại, với mức giá ổn định nhanh hơn và cao hơn bình thường khi lãi suất thế chấp tăng nhanh”.

Giá cả không chỉ ổn định mà còn tăng trở lại ở một số quốc gia, ngay cả ở những quốc gia được coi là dễ bị tổn thương do nợ hộ gia đình ở mức cao và lãi suất thế chấp thả nổi cao.

Tại Úc, nơi các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi chiếm khoảng 70% dư nợ, giá nhà đã tăng trong 5 tháng liên tiếp, hạ mức giảm giá kể từ đỉnh cao nhất vào tháng 4 năm 2022 xuống chỉ còn 5%, theo dữ liệu từ CoreLogic.

Tại Canada, một thị trường tương tự Úc về tỷ trọng các khoản vay có lãi suất thả nổi, giá nhà bắt đầu tăng vào tháng 4 khi Ngân hàng Canada tiếp tục tăng lãi suất. Tháng trước, ngân hàng này cho biết sự ổn định của giá nhà đất là một áp lực khiến lạm phát dai dẳng.

Ngay cả ở New Zealand và Hàn Quốc, nơi giá cả đã giảm mạnh hơn nhiều so với các thị trường khác, giá nhà đã chạm đáy và bắt đầu tăng trở lại ở các khu vực như Auckland, Wellington và Seoul.

Quan điểm đầu tiên cho rằng, các yếu tố chính giúp phân biệt tình trạng suy thoái hiện tại với các cuộc suy thoái trước đó, bao gồm không dư thừa nguồn cung, bảng cân đối kế toán hộ gia đình khỏe mạnh hơn, quy định cho vay và kiểm soát thị trường chặt chẽ hơn, khu vực ngân hàng có vốn hóa tốt và số lượng chủ nhà không vay thế chấp cao hơn, có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường sẽ phục hồi thay vì suy thoái ở giai đoạn tiếp theo.

Liam Bailey, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu toàn cầu của Knight Frank cho biết: “Đó là các điều kiện để giá nhà phục hồi mạnh mẽ hơn khi thị trường trở lại”.

Tuy nhiên, cũng có bằng chứng cho thấy nhiều thị trường nhà đất vẫn rất dễ bị tổn thương. Đối với những thị trường này, chi phí vay thế chấp tăng mạnh sẽ sớm tác động đến nhiều người đi vay.

Theo tổ chức nghiên cứu Resolution Foundation, 3/5 số tiền gia tăng để trả nợ thế chấp hàng năm ở Anh sẽ tác động đến các hộ gia đình khi họ chuyển sang các khoản vay có lãi suất cố định mới và đắt đỏ hơn. Điều này được dự báo sẽ “tác động lớn đến cuộc sống cho hàng triệu hộ gia đình”.

Cuộc khủng hoảng thế chấp ở Úc sắp xảy ra. Theo ngân hàng trung ương nước này, 2/3 trong số 35% các khoản thế chấp có lãi suất cố định, chiếm tới 23% tổng số nợ thế chấp, sẽ hết hạn trong năm nay. Đáng lo ngại hơn, trong nửa cuối năm nay, khoảng 800.000 người vay sẽ đến giai đoạn chuyển từ lãi suất cố định 2% sang lãi suất thả nổi 6% hoặc cao hơn.

Do vậy ở góc nhìn thứ hai, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục suy thoái. Cụ thể, lãi suất vay thế chấp vẫn đang tăng ở nhiều quốc gia, đặc biệt là ở Anh, nơi lãi suất cố định 2 năm đã tăng vọt lên 6,8%. Mặc dù Vương quốc Anh rất khác biệt vì mức độ lạm phát cao hơn, nhưng sự không chắc chắn về xu hướng của lãi suất, đặc biệt là liệu chúng sẽ duy trì ở mức cao trong bao lâu, đang đè nặng lên tâm lý người tham gia thị trường nhà đất.

Các nhà đầu tư trái phiếu đã định giá việc cắt giảm lãi suất ở nhiều quốc gia, coi đây một yếu tố góp phần làm tăng giá nhà ở một số thị trường. Tuy nhiên, một số ngân hàng trung ương đã tạm dừng các chiến dịch thắt chặt và tiếp tục tăng lãi suất do áp lực lạm phát dai dẳng.

Sự biến động trên thị trường nợ, đặc biệt nghiêm trọng ở Hồng Kông do tỷ giá hối đoái cố định với đồng đô la Mỹ, cho thấy áp lực từ lãi suất thế chấp lên ngành bất động sản vẫn chưa chấm dứt.

Theo quan điểm thứ ba, giá nhà ổn định nhanh hơn có thể khiến tình trạng suy giảm khả năng chi trả trầm trọng, đặc biệt là vì mức giảm đang quá ít so với mức tăng giá nhà trong thập kỷ qua, nhất là kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát.

Ngay cả ở New Zealand, nơi giá nhà giảm mạnh nhất thế giới, giá nhà trung bình trong tháng 6 cao hơn đến 110.000 USD so với tháng 3 năm 2020, theo CoreLogic.

Đáng lo ngại hơn, giá thuê nhà đã tăng vọt kể từ khi đại dịch bắt đầu, làm trầm trọng thêm khả năng chi trả cho nhà ở của người dân.

Giá thuê nhà hạng cao cấp ở Singapore, London và Sydney tăng với tốc độ hàng năm lần lượt là 31,5%, 16,9% và 11,7% trong quý đầu tiên của năm nay, theo dữ liệu từ Knight Frank.

Bailey nói: “Cuộc khủng hoảng nhà ở được cảm nhận sâu sắc nhất ở các thị trường cho thuê”.

Ngay cả ở Mỹ, khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm bất thường, đã bảo vệ hầu hết các chủ nhà khỏi hậu quả từ việc tăng lãi suất, đang khuyến khích nhiều người tạm dừng bán nhà. Điều này đang gây ra thiếu hụt nguồn cung, neo giá nhà ở mức cao và làm giảm khả năng chi trả.

Tùy thuộc vào việc một người là chủ nhà không vay thế chấp, người vay cần tái cấp vốn, người thuê nhà hay người mua lần đầu, tình trạng hiện tại của thị trường nhà ở được nhìn nhận khá khác nhau. Nếu họ có bất kỳ sự đồng thuận nào, thì đó là thị trường bất động sản toàn cầu sẽ tiếp tục phát ra những tín hiệu lộn xộn và chưa có gì chắc chắn.