Tỷ lệ hấp thụ các dự án chung cư 6 tháng đầu năm 2023 giảm đến 56%, so với cùng kỳ năm 2022. Con số này chỉ khoảng 17% so với nguồn cung ít ỏi chỉ khoảng 6.700 căn hộ (giảm 59% theo năm), thông tin từ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM nửa đầu năm 2023 của Savills Việt Nam.

Nguồn cung khiêm tốn của nửa đầu năm 2023 hầu hết đến từ các dự án tồn kho từ năm trước. Thời gian này thị trường chỉ đón nhận thêm 1.980 căn hộ đến từ các dự án mới (giảm 86%). Nguồn cung mới cũng tập trung vào thời điểm đầu năm, quý 1 chiếm 81%. Điều này cho thấy các chủ đầu tư dự án ngần ngại tung sản phẩm mới trong thời gian qua.

Tình trạng nguồn cung căn hộ hạn chế được Bộ Xây dựng đề cập đến trong báo cáo về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023. Theo đó, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giao dịch trên thị trường trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động…

Phát biểu tại buổi tọa đàm “Điểm sáng đầu tư năm 2023”, chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường, cho biết bất chấp những khó khăn về dòng tiền, thiếu thanh khoản, các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó có thể giảm giá trực tiếp đối với các sản phẩm bán ra.

Theo ông Tường, doanh nghiệp là bất động sản khi tiếp cận tín dụng từ ngân hàng chủ yếu sử dụng tài sản đảm bảo là chính sản phẩm đang triển khai. Do đó việc giảm giá bán bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó, buộc phải bổ sung tài sản đảm bảo theo yêu cầu của ngân hàng.

Trong thời điểm thị trường ảm đạm, hàng loạt dự án đắt đỏ vẫn được tung ra thị trường, có thể kể đến như: Dự án Lancaster Legacy tại quận 1 (TP.HCM) do Trung Thủy Group làm chủ đầu tư có giá bán 180 -200 triệu đồng/m2; Dự án Thu Thiem Zeit River tại TP.Thủ Đức do Tập đoàn GS E&C Hàn Quốc làm chủ đầu tư có giá chào bán 139-177 triệu đồng/m2; Dự án Soho Residence của Tập đoàn Novaland có giá bán 111-150 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, giá bán trung bình của phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM đang neo ở mức 125 triệu đồng/m2, tăng 44% theo năm.

Bà Giang Huỳnh, Chuyên gia cấp cao đến từ Savills TP.HCM nhận xét, giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

Tuy nhiên vay ngân hàng hiện chưa phải là phương án khả dĩ khi mức lãi suất vay ngân hàng sau thời gian tăng nóng vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thông báo sẽ giảm lãi suất tuy nhiên, thời điểm này mức giảm chưa thực sự đáng kể. Lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13% - 15%/năm.

Các sản phẩm giá trị lớn yêu cầu mức vay cao đi kèm lãi phải trả hàng tháng cũng ở mức “ngất ngưởng”. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế bất ổn khiến những người có thu nhập tốt cũng băn khoản về khả năng chi trả khoản vay trong thời gian dài.

Hệ quả, lượng căn hộ giao dịch thành công trong nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, chỉ có 1.170 căn hộ bán ra trong thời gian qua, trong đó số lượng căn hộ bán ra trong quý 1/2023 là 870 căn, gần như gấp 3 lần 3 tháng sau đó.

Phần lớn người mua căn hộ chung cư trong thời gian này chủ yếu có nhu cầu ở thực thay vì đầu tư, sản phẩm tìm kiếm là các căn hộ vừa túi tiền, giá rẻ. Có đến 62% lượng bán trong 6 tháng đầu năm năm ở phân khúc hạng C. Đây cũng là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 77% trong cơ cấu nguồn cung mới.

Cùng với đó, người mua cũng đã tìm đến các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, để có thể tiếp cận các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn. Trong quý 2/2023, thị trường phía Nam chứng kiến sự trỗi dậy của Bình Dương khi chiếm đến 45% nguồn cung mới.

Dòng sản phẩm căn hộ tại các thành phố Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một thu hút sự quan tâm của khách hàng trong bối cảnh thị trường TP.HCM đón nhận nguồn cung chủ yếu ở phân khúc hạng sang, tập trung ở TP.Thủ Đức.

Số liệu của DKRA cho thấy có một bước nhảy vọt từ tháng 6 sang tháng 7/2023 khi có hơn 2.542 căn hộ giao dịch thành công, tăng 79% so với thời kỳ khó khăn của tháng 7/2022.

Lượng tiêu thụ tốt trên thị trường một phần đến từ việc nguồn cung được bổ sung mạnh mẽ với hơn 3.796 căn hộ mới đến từ các giai đoạn mở bán mới của 12 dự án đã triển khai trước đó. Khi đặt lên bàn cân, con số này cao hơn tháng 6 khoảng 3,4 lần và so với cùng kỳ năm 2022 thì cao hơn 53%.

Tháng này, TP.HCM quay trở lại dẫn dắt thị trường với hơn 3.500 căn hộ được tung ra thị trường. Trong số đó phải kể đến 2.000 căn hộ thuộc một dự án tại dự án tại phường Long Bình và Long Thạnh Mỹ TP.Thủ Đức. Cùng với đó, các quận Bình Tân, Bình Chánh cũng tham gia thị trường với các sản phẩm mở bán giải đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Sự tăng tưởng cả về nguồn cung lẫn sức cầu khiến các diễn đàn thảo luận thị trường bất động sản trở nên nhộn nhịp hơn. Ý kiến chung lý giải các chủ đầu tư trở nên tự tin hơn với việc kinh doanh là do các chuyển biến từ chính sách hạ lãi suất điều hành bắt đầu mang đến các kết quả tích cực.

Bên cạnh giảm lãi suất, NHNN cũng điều chỉnh hạn mức tín dụng lên 14% -15% nhằm cung ứng thêm vốn tín dụng đáp ứng kịp thời nhu cầu của nền kinh tế.

Ngoài ra, thị trường còn đón nhận những thông tin tích cực từ nỗ lực của cơ quan chức năng trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản. Thời gian qua, bên cạnh sự hỗ trợ từ Chính phủ, các cơ quan quản lý và chính quyền TP.HCM tích cực trong việc tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, qua đó tiếp tục triển khai để bàn giao tới người mua.

Các dự án với pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai vẫn luôn là yếu tố được khách hàng ưu tiên khi lựa chọn “rót tiền” vào bất động sản năm 2023. Báo cáo nửa đầu năm của Bộ Xây dựng đã chỉ ra các dự án căn hộ đảm bảo 2 yếu tố trên gần như độc quyền chào bán trong lúc thị trường ảm đạm, nguồn cung hạn chế, mức giá tăng trưởng 2-3%.

Phát biểu tại một hội nghị vừa diễn ra, TS. Lê Xuân Nghĩa, nhận định chính sách tiền tệ thời gian gần đây bắt đầu chuyển hướng sang hỗ trợ nền kinh tế phục hồi. Các vấn đề khiến NHNN trăn trở như tỷ giá, xu hướng phục hồi của nền kinh tế và lạm phát đều cho thấy chuyển biến tích cực.

Đây là cơ hội để các doanh nghiệp tiếp cận nguồn tín dụng cần thiết để đảm bảo tình hình kinh doanh, từ đó tung các dự án đang “ấp ủ” ra thị trường.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường TP.HCM. Giới tư vấn bất động sản đã rục rịch đăng tải các thông tin booking giữ chỗ cho các dự án sắp mở bán trong thời gian tới.

Các sản phẩm đa dạng từ dòng cao cấp, hạng sang như Lumiere Riverside của Masterise, đến các sản phẩm tầm trung - cao của Kita Group, Nam Long, Kutso home và cả sản phẩm với mức giá mềm hơn như dự án Conic Boulevard của Lĩnh Phong ở khu vực Bình Chánh.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ có thêm nhiều lựa chọn với hàng loạt dự án vùng ven như PiCity Sky Park của Pi Group, The Emerald 68 của Lê Phong - Conteccons ở khu vực cửa ngõ Bình Dương – TP.HCM cũng sẽ được giới thiệu trong thời gian tới.

Thời gian tới, các dự án tầm trung sẽ là sản phẩm dẫn dắt thị trường với 59% thị phần, tiếp sau đó là dòng sản phẩm giá rẻ với 39%. Các sản phẩm với mức giá phù hợp sẽ là xu hướng được các chủ đầu tư ưu tiên tung ra thị trường khi các chính sách của cơ quan chức năng cũng có lợi hơn với phân khúc này.

Tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đầu tháng 8, Phó Thống đốc NHNN cho biết cơ quan này sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực đánh giá có thể nói thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, thị tường đang dần hồi phục

Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu, nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn do niềm tin, nhu cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023.

Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024.

Ở khía cạnh người mua, khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy hơn 60% người dân vẫn muốn sở hữu bất động sản trong năm nay nếu việc tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn và các chính sách giảm giá, chiết khấu của các chủ đầu tư phù hợp với khả năng tài chính.