Thị trường nhà ở phục hồi đáng kinh ngạc

Nhà ở là một trong những lĩnh vực nhạy cảm nhất đối với lãi suất. Chu kỳ thắt chặt đã khiến thị trường diễn biến đúng như dự báo với hoạt động giao dịch giảm mạnh.

Đồng thời, giá nhà vốn từng tăng với tốc độ chóng mặt trên khắp thế giới trong thời kỳ đại dịch Covid-19 - một số trường hợp tăng hơn 50% - đã giảm xuống trong suốt một năm qua khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất.

Giá giảm khiêm tốn

Tuy vậy, mức giảm trên vẫn khá khiêm tốn. Chi phí đi vay cao hơn dường như chỉ tạo ra một vết lõm nhỏ trên thị trường nhà ở. Theo nghiên cứu của Goldman Sachs, thị trường nhà ở toàn cầu dường như đang ổn định nhanh hơn dự kiến mặc dù lãi suất thế chấp tăng suốt nhiều tháng qua.

Các cuộc thăm dò của Reuters với khoảng 100 nhà phân tích được thực hiện từ ngày 15 tháng 5 đến ngày 5 tháng 6 cho thấy giá nhà ở Mỹ, Canada, Đức, Úc và New Zealand đang đi ngang hoặc giảm ít hơn so với dự đoán vào ba tháng trước. Trên thực tế, giá nhà đã tăng trong 2 tháng qua ở Úc và Canada. Triển vọng thị trường ít thay đổi đối với Anh và Ấn Độ, nơi giá cả vẫn tiếp tục tăng.

“Giá nhà đang tăng vượt kỳ vọng ở các nền kinh tế lớn như Mỹ, Úc và Canada”, hai nhà kinh tế Joseph Briggs và Giovanni Pierdomenico của Goldman Sachs viết trong một báo cáo gần đây. Doanh số bán nhà và vốn chủ sở hữu giảm khi lãi suất tăng cũng đang bắt đầu phục hồi.

Briggs và Pierdomenico cho biết: “Lãi suất thế chấp tăng cao đã dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường nhà đất ở hầu hết các nền kinh tế lớn kể từ giữa năm 2022, nhưng đang có một số dấu hiệu cho thấy thị trường sẽ sớm ổn định. Giá nhà [đang] chững lại nhanh hơn và ở mức cao hơn bình thường do lãi suất thế chấp tăng nhanh”.

Nguyên nhân phục hồi nhanh

Các nhà kinh tế cho biết sự ổn định nhanh hơn dự kiến này có thể giải thích theo hai cách.

Đầu tiên, độ trễ từ việc điều chỉnh lãi suất cao hơn đối với giá nhà có thể đã ngắn hơn dự kiến. Ví dụ, việc tăng giá nhà ở Canada và Úc là do ngân hàng trung ương đã tạm dừng tăng lãi suất. Điều này báo hiệu các quốc gia khác có thể lên kế hoạch tạm dừng tăng lãi suất vào cuối năm nay.

Thứ hai, có một số yếu tố mang tính cấu trúc có thể kiềm hãm việc giảm giá nhà trong chu kỳ này, theo Briggs và Pierdomenico. Chúng bao gồm nguồn cung nhà ở thấp, với tỷ lệ trống ở mức rất thấp tại hầu hết các quốc gia; bảng cân đối kế toán hộ gia đình mạnh hoặc tiết kiệm dư thừa sau Covid-19; và lượng người nhập cư cao sau đại dịch đã đẩy mạnh nhu cầu nhà ở. Động lực cuối cùng này có vẻ đặc biệt quan trọng ở Canada và Úc, nơi mà tình trạng nhập cư và gia tăng dân số đã phục hồi mạnh mẽ.

Bất chấp những dấu hiệu lạc quan, Briggs và Pierdomenico khá thận trọng và cho biết vẫn còn rất nhiều điều không chắc chắn xung quanh lãi suất thế chấp cao hơn và khả năng tiếp tục tăng lãi suất.

Triển vọng ngắn hạn

Các nhà phân tích tại các thị trường trên thế giới đang chia làm hai nhóm khi nhận định về khả năng mua hàng của những người mua nhà lần đầu. Trong đó, 45 người nói tình hình sẽ xấu đi và 43 người cho biết mọi chuyện sẽ được cải thiện.

Adam Challis, Giám đốc điều hành nghiên cứu và chiến lược của thị trường châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) tại JLL, cho biết mức tăng lương mạnh mẽ trong năm vừa qua đã giúp nhiều thị trường nhà ở duy trì mức phục hồi tốt, mặc dù chi phí vay đã cao hơn đáng kể.

Mức giảm từ đỉnh xuống đáy đối với gần như tất cả các thị trường nhà đất được khảo sát của Reuters đã bị thu hẹp so với cuộc thăm dò vào cuối quý trước.

Tuy nhiên, với nguy cơ suy thoái cao ở các nền kinh tế lớn trong năm nay, phần lớn các nhà phân tích, 43 trong số 81 người, cho biết giá nhà có nhiều khả năng bị suy thoái hơn là phục hồi.

Giá nhà ở Canada và New Zealand được dự báo sẽ giảm lần lượt khoảng 9% và 8% trong năm nay, mức giảm nhiều nhất trong số các nền kinh tế phát triển. Ở Đức, mức giảm dự kiến là 5,5%.

Giá nhà ở Anh và Mỹ có thể giảm khoảng 3% và ở Úc sẽ không thay đổi trong cả năm 2023. Giá nhà trung bình ở Ấn Độ dự kiến sẽ tăng khoảng 6%.

Giá nhà tăng sẽ làm phức tạp thêm nỗ lực của các ngân hàng trung ương nhằm kiểm soát lạm phát nói chung, vì chi phí thuê nhà có thể chiếm khoảng một phần ba trong chỉ số lạm phát.