Thị trường khó “nổi sóng”

Giá BĐS ở những sản phẩm mà nhà đầu tư mua để đầu tư kinh doanh, phải ở mức
phù hợp và nhà đầu tư cũng có cơ hội tìm kiếm giá trị gia tăng từ sản phẩm đó

Trong bối cảnh hiện nay, để BĐS nổi sóng sẽ càng khó khăn hơn. Nhưng không phải thị trường hoàn toàn không có sóng… Về mặt lí thuyết và ứng dụng với đặc thù thị trường ở VN, BĐS sẽ nổi sóng khi xuất hiện một trong ba yếu tố sau:

Đầu tư sinh lợi

Đầu tư BĐS sẽ mang lại tỷ suất sinh lợi tốt cho nhà đầu tư. Hay nói cách khác giá BĐS ở những sản phẩm mà nhà đầu tư mua để đầu tư kinh doanh, phải ở mức phù hợp và nhà đầu tư cũng có cơ hội tìm kiếm giá trị gia tăng từ sản phẩm đó. Nói nôm na là ví dụ một nhà đầu tư muốn mua một căn hộ chung cư để cho thuê lại, thì sản phẩm căn hộ chung cư đó trước hết phải đảm bảo yếu tố giá không quá cao, sao cho tỷ suất sinh lợi từ cho thuê phải đảm bảo ít nhất cao hơn tỷ suất sinh lời từ lợi tức gửi tiết kiệm ngân hàng. Kế đó là hàng loạt các yếu tố về vị trí địa lý của khu chung cư, diện tích căn hộ, tiện ích hạ tầng… Những yếu tố có thể khiến căn hộ đó dễ dàng có người thuê và thuê được đúng với mức giá kì vọng của nhà đầu tư. Chẳng hạn thay vì được thuê một chung cư giá chỉ 3 - 4 triệu của First Home tại quận 12, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc về chuyện đi lại và chấp nhận trả gấp đôi để thuê căn hộ ở Mỹ Đức của SC5 hoặc chung cư B1 của Vạn Phúc Gia (Bình Thạnh)…

Một bất cập là hiện có hàng trăm dự án chung cư được tung ra, nhưng số chung cư có sản phẩm giá cả hợp lí, thì lại có vị trí xa nội thành, nằm ở ngoại ô, đi lại khó khăn khiến cho thuê chỉ được giá rẻ hoặc cũng khó cho thuê, số chung cư có căn hộ “đẹp”, có vị trí nội đô dễ cho thuê ở mức giá trên 10 triệu đồng/tháng/ căn, thì lại có giá không “dễ thở”. Ví dụ dự án City Garden của chủ đầu tư Căn hộ Vườn phố VN tại Bình Thạnh, hay dự án Galaxy 9 quận 4 của chủ đầu tư Novaland…

Nhiều khách hàng cho biết đôi khi chỉ vì chấp nhận “mua vị trí” mà họ vẫn phải chịu mức giá cao trong khi cũng với mức giá trên 20 triệu đồng/m2, họ chỉ cần đi ra xa trung tâm 7-10 km, đã có thể tha hồ chọn giá nhà… biệt thự hoặc nhà phố liên kế cao cấp. Điều này thực sự hạn chế giá trị gia tăng có thể mang lại cho nhà đầu tư khiến đầu tư sản phẩm phân khúc căn hộ chung cư – phân khúc dễ dàng kinh doanh cho thuê và mua đi bán lại nhất (vì giá trị vừa và thấp) vẫn khó tạo sóng.

Sản phẩm đúng nhu cầu thực và phù hợp thu nhập

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, VN vẫn đang còn nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhưng chủ yếu là nhu cầu về nhà ở của người lao động. Vì lẽ đó, sản phẩm địa ốc trên thị trường phải được cơ cấu và phát triển sao cho đúng với nhu cầu thực có của thị trường. Bài học phát triển và đầu tư tràn lan vào sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi khách hàng cao cấp ít ỏi và chủ yếu là nhà đầu tư chờ đầu tư mua đi bán lại, khiến nhiều DN trên thị trường ôm hàng tồn kho, như những cái tên nổi tiếng một thời từ Phát Đạt với loạt dự án The Everich, Vạn Phát Hưng và những dự án ở khu vực quận 7…, đã nói lên điều này.

Hiện nay, nhiều DN đã tái cơ cấu và phát triển sản phẩm theo hướng nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhà bình dân… Song tựu trung kì vọng một mức giá BĐS phù hợp với thu nhập của người lao động bình dân vẫn phụ thuộc vào… chờ đợi chính sách. Cá biệt, thị trường có một số các dự án cao cấp của các chủ đầu tư uy tín như VinGroup với loạt dự án Vinhomes, thực tế vẫn bán được hàng. Ngoài ra, là một số các dự án được thị trường đánh giá sẽ hưởng lợi bất ngờ nhờ những công trình phát triển hạ tầng lớn của Nhà nước. Ví dụ ở khu vực phía Nam, nếu dự án sân bay quốc tế Long Thành được khởi công thì những dự án của các DN đã “trữ” sẵn quỹ đất liền kề khu vực sân bay như Nhà VN, Căn nhà Mơ ước... đều sẽ có thể tăng thêm giá trị cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, do đó, mức giá và sản phẩm có thể không đi theo nhu cầu số đông trên thị trường, vẫn được thị trường quan tâm. Tuy nhiên, mức độ quan tâm ở một bộ phận lại cũng không đủ lực tạo sóng cho toàn thị trường.

Nền kinh tế xuất siêu mạnh

Sẽ có người đặt câu hỏi kinh tế VN xuất siêu thì liên quan gì đến thị trường địa ốc? Câu trả lời rất đơn giản: Liên quan mật thiết đến dòng tiền trên thị trường! Khi kinh tế VN xuất siêu mạnh, Ngân hàng Nhà nước sẽ gia tăng dự trữ ngoại hối, bơm tiền ra và hút ngoại tệ về. Theo đó, vốn sẽ được bơm ra thị trường và chắc chắn một phần sẽ quay lại thị trường BĐS. Với mức giá sản phẩm địa ốc trên thị trường đã giảm khá sâu sau hơn 4 năm khó khăn của chu kì suy thoái kinh tế và địa ốc, bắt đầu từ 2009, với dòng vốn dồi dào hơn, các ngân hàng sẽ dễ dàng mở cửa cho vay với địa ốc và người dân, nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong vay mua và phát triển sản phẩm BĐS.

VN trong thời gian gần đây đã xuất hiện xuất siêu. Nhưng chúng ta xuất siêu chỉ vì các DN khó khăn, chưa có nhu cầu nhập khẩu nguyên vật liệu sản phẩm hàng hóa. Chỉ cần kinh tế khởi sắc trở lại, VN trở lại đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, yếu tố nhập siêu sẽ xuất hiện. Trong khi đó, xuất siêu đúng nghĩa lại cần một sự bền vững và cả giá trị lớn hàng chục tỷ USD. Kinh tế VN vẫn khó có thể hi vọng điều đó.

Vì lẽ đó, những ai xây hi vọng BĐS sẽ trở lại thời hoàng kim 2006-2007 là chuyện không tưởng. Đã đến lúc chủ đầu tư cần quay trở lại với thị trường trên nhu cầu thực (và họ đã trở lại). Trên hết là đã đến lúc thị trường cần sự can thiệp của bàn tay sắt Nhà nước, với những chính sách quyết liệt hơn nữa để giảm chi phí tài chính, giảm lãi vay đặc biệt cho các khoản nợ xấu của DN, bao gồm phần lớn nợ của DN địa ốc và vật liệu xây dựng. Chỉ có như vậy giá thành BĐS mới tiếp tục giảm và thị trường không phải mỏi mòn chờ hoạt động kế tiếp của VAMC.