Thị trường BĐS: Tranh chấp nhiều là do thiếu thông tin

Là người tham gia nhiều vụ việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Luật sư, TS Trần Đình Triển, Trưởng Văn phòng luật Vì dân đã có những phân tích, trao đổi xung quanh mặt trái của thị trường BĐS.

Hiện, số vụ khiếu kiện về nhà đất rất nhiều, vậy theo ông, nguyên nhân do đâu?

- Khi thị trường sôi động, các doanh nghiệp thường tìm mọi cách thôn tính những khu đất tiềm năng, vị thế đẹp. Còn cấp có thẩm quyền khi cấp Giấy phép đầu tư hầu như bỏ qua khâu kiểm định năng lực tài chính, trình độ kỹ thuật, điều kiện đáp ứng của doanh nghiệp.

Nên hiện tượng mua bán trao tay kiếm lời, liên doanh liên kết, thế chấp dự án vay tiền ngân hàng thường xảy ra. Nhiều dự án cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, thiếu nền móng nhưng các chủ đầu tư đã "lách luật" bằng việc ký kết hợp đồng góp vốn đầu tư với từng cá nhân, thực chất là bán. Thậm chí, nhiều dự án chưa được cấp phép chủ đầu tư đã "chào mời" người dân góp vốn, đặt cọc mua nhà để có tiền "chạy" dự án... Và, không chỉ doanh nghiệp trong nước mà một số chủ đầu tư nước ngoài cũng chơi bài bán "lúa non".

Rồi việc cổ phần hóa để chuyển đổi mô hình từ Nhà nước sang tư nhân. Thể hiện rõ nhất là các doanh nghiệp xây trung tâm thương mại thay chợ truyền thống tại những vị trí đắc địa thuận tiện giao thương. Khi trung tâm thương mại hoàn thành, người dân phải bỏ nhiều tiền ra thuê chỗ nên rất ít người vào kinh doanh.

Nhờ đó, doanh nghiệp viện cớ kinh doanh thua lỗ, xin chuyển đổi mục đích sang xây nhà, siêu thị, chung cư để bán, văn phòng cho thuê. Chính vì thế, các vụ khiếu kiện, tranh chấp nhà đất thời gian gần đây tăng.

Tâm lý đám đông, nhu cầu về cải thiện chỗ ở của người dân đôi khi lại tạo cơ hội để các chủ dự án "gài bẫy" trong hợp đồng, ông nghĩ thế nào về nhận định này?

- Lâu nay, tâm lý chung của người dân muốn có chỗ ổn định cuộc sống, nên sẵn sàng vay ngân hàng, bạn bè, thậm chí là bán căn hộ đang ở để đợi vài năm vào căn hộ mới. Ao ước an cư lớn, lại thấy nhà mẫu được lắp ráp toàn thiết bị hiện đại, nhập khẩu nên người dân chủ quan tin tưởng hoàn toàn vào những gì chủ đầu tư đưa ra.

Từ đó sẵn sàng ký hợp đồng mà không đề phòng bị "gài bẫy" câu chữ. Chính vì thế, nhiều khách hàng trở thành nạn nhân của các doanh nghiệp. Sau này khi xảy ra tranh chấp, người dân mới vỡ lẽ về hợp đồng mình đã ký.

Như tại dự án Bắc An Khánh, khi ký kết hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư tính theo tỷ giá của ngân hàng ngoại thương tại thời điểm thanh toán. Khi chuyển hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán biệt thự và căn hộ, lại quy ra tiền mặt không nói đến tỷ giá. Chủ đầu tư chốt luôn hợp đồng mua bán còn hợp đồng góp vốn hết giá trị. Người dân không nắm hết được ý nghĩa câu chữ trong hợp đồng nên mất rất nhiều tiền đóng góp nhưng lúc kiện cáo thì hợp đồng đã ký rõ ràng. Thậm chí, nhận nhà rồi mới biết mình bị lừa bởi nội thất, trang thiết bị không giống mẫu.

Để tránh bị “gài bẫy” khi mua bất động sản, khách hàng cần cẩn trọng khi xem xét hợp đồng. Trong ảnh: Một góc Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính. Ảnh: Hà Nguyễn

Ông có đề xuất gì để hạn chế cũng như tránh cho khách hàng bị “gài bẫy”?

- Từ trước đến nay, giao dịch nhà đất chủ yếu thông qua môi giới BĐS. Bởi, khi dự án ra đời bao giờ cũng ủy quyền cho một công ty để giao dịch, một sàn để mua bán... Người mua phải qua nhiều khâu trung gian với nhiều chiêu kích cầu như: Giá đang lên, mua nhanh kẻo mất… Đánh trúng tâm lý người mua đang cần nhà nên dễ bị lừa.

Do đó, Nhà nước nên bắt buộc doanh nghiệp BĐS phải công khai thông tin về dự án, sơ đồ, thiết kế, kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, vị trí căn hộ, giá cả, thời điểm thực hiện xây dựng, bàn giao… để người dân có cơ sở nghiên cứu, so sánh lựa chọn.

Thậm chí, khi triển khai một dự án cần đăng thông tin, trưng cầu ý dân ngay từ khâu cấp phép. Xảy ra nhiều tranh chấp như hiện nay là do thiếu thông tin cụ thể để người dân nắm bắt tình hình.Mặt khác, để hạn chế tình trạng người dân bị "gài bẫy" bằng câu chữ hợp đồng, Bộ Xây dựng cần ban hành mẫu hợp đồng mua bán BĐS chung, bắt buộc các doanh nghiệp phải tuân theo, trái mẫu phạt nặng. Có như vậy, mới tránh được rủi ro trong giao dịch BĐS.

Xin cảm ơn ông!